[Rob]

Beheerders incasseren bij een verkoop overigens ook altijd een borg stookkosten, want het werkelijke verbruik moet gewoon betaald worden.

Bij dit soort uitspraken ga ik altijd meteen weer rechtop zitten.
Op grond van welke bepaling in het reglement zou de beheerder een dergelijke borgsom kunnen/mogen opleggen?

[VvE-stem]

Contractueel vastgelegd tussen beheerder en VvE dient de beheerder de werkelijke stookkosten te incasseren. Ervaring leert dat dat niet altijd goed gaat wanneer een eigenaar is vertrokken. Daardoor ontstaat er bij de VvE een financieel verlies waarop de goede beheerders een borg hebben verzonnen. De beheerder heeft immers de taak om bij de notaris door te geven wat de schulden zijn. Alleen omdat de eindafrekening door bedrijven als Ista en Techem nog niet klaar is betekent niet dat er geen inschatting gemaakt kan worden van het werkelijk verbruik. Uiteindelijk wordt bij de definitieve eindafrekening de borg verrekend en is alles weer correct betaald. Ik zou dus niet weten waarom je rechtop zou gaan zitten. Alsof een eigenaar het recht heeft om als vertrekkende eigenaar geen eindafrekening stookkosten zou hoeven betalen.

[Rob]

Je zegt het goed, de beheerder heeft iets verzonnen
Maar gelukkig werkt het niet zo in VVE land.

Dat een vertrekkende eigenaar uiteindelijk zijn werkelijke stookkosten moet betalen staat buiten discussie.
Daar ging mijn vraag ook niet over.

Mijn punt was uitsluitend: op welke rechtsgrond kan een beheerder een borgsom verlangen?
Een beheerder heeft namelijk geen zelfstandige bevoegdheden tegenover appartementseigenaars.
Zijn bevoegdheden vloeien uitsluitend voort uit het splitsingsreglement, besluiten van de vergadering, en de beheerovereenkomst met de VvE.

Die beheerovereenkomst bindt echter alleen de VvE en de beheerder, en niet rechtstreeks de individuele eigenaar.
Zonder expliciete basis in het splitsingsreglement zie ik daarom niet hoe een beheerder een eigenaar kan verplichten tot het storten van een borg.
Dat iets in de praktijk handig of gebruikelijk is, maakt het juridisch nog geen afdwingbare verplichting.

Bij een overdracht vraagt de notaris een opgave van de reeds verschuldigde en opeisbare VvE-bijdragen.
Stookkosten waarvan de eindafrekening nog niet is vastgesteld zijn op dat moment nog geen opeisbare schuld.
Hooguit kan tussen verkoper en koper een praktische regeling worden getroffen en dat via bijvoorbeeld een depot bij de notaris.
Een beheerder kan daarvoor zonder reglementaire grondslag geen verplichting, zoals een borg, opleggen.

Daarom mijn eerdere vraag:
welke bepaling in het modelreglement geeft de beheerder die bevoegdheid?

[VvE-stem]

Gelukkig werkt het wel al jaren zo in VvE-land en maken wanbetalers geen kans.
Ik snap niet waarom je denkt dat er een bepaling nodig zou zijn in een MR om de beheerder wel of niet die bevoegdheid te geven. Volgens mij bestaat er geen verbod.
In de echte wereld hebben beheerders gewoon zelfstandige bevoegdheden tegenover appartementseigenaars.

[ottovr]

Wat betreft verhaalbaarheid in ‘t algemeen is er wat de Modelreglementen betreft wel een verschil, mede veroorzaakt door wetswijzigingen. Er is geen verschil in verhaalbaarheid in de Modelreglementen ten aanzien van stookkosten behalve dat er met ingang van MR2006 de eis wordt toegevoegd dat de verkrijger een schuldenopgave verstrekt dient te worden als de VVE de daarin vermelde schulden wil kunnen verhalen op de verkrijger, in het verlengde van artikel 5:122 lid 5 BW.
Ik heb intussen begrepen wat ‘definitieve bijdragen’ precies inhoudt.
Verwarring is ontstaan doordat ik in mijn post van 23 maart 2026 om 15:23 tussen de tweede en derde zin geen duidelijk verschil wat verhaalbaarheid had gemaakt tussen het appartementsrecht gebaseerd op de Modelreglementen en de rechtspraktijk daarbuiten (ik verwees daarin overigens naar’Model-73 Art. 25 lid 3:3′ wat natuurlijk Model-73 Art. 25 lid 3 moet zijn).
Wat betreft de verhaalbaarheid van stookkosten staat er een exceptie in ons Modelreglement (Tjabbes, 1965):”Ingeval een gemeenschappelijke centrale verwarming in het flatgebouw is aangebracht, zal een en ander geregeld worden in het Bijzonder Reglement”, echter, het betreffende Bijzonder Reglement vermeldt niets hierover. Ik neem nu aan dat er dan wat verhaalbaarheid teruggevallen wordt op wat er wél bepaald is in het Reglement wat neerkomt op een met de in de later Modelreglementen overeenkomende bepaling.
In mijn post van 23 maart 2026 om 22:00 over verhaalbaarheid op de eigenaar in het geval van individuele bemetering vermeldde ik ‘Modelregimenten’ wat Modelreglementen moet zijn.
Wat betreft de vraag in bijdrage-Rob 24 maart 2026 om 15:55 over vaagheid: in MR2017 art. 16.4 wordt geen verschil aangeduid tussen de positie van verkrijger en vervreemder als het om verschuldigdheid/verhaalbaarheid gaat; ook wordt niet de inherente mogelijkheid van hoofdelijke omslag uitgesloten, wat van belang is omdat een definitieve bijdrage van een individuele eigenaar doorgaans zal verschillen met die van de periodieke bijdrage van die eigenaar.
Voor wat betreft mijn opmerking over een grammaticale fout in MR2017 in mijn post van 24 maart 2026 om 11:11 blijf ik erbij dat het een authentieke fout is. De reactie van Rob van 24 maart 2026 om 15:55 dat “Het woordje ‘het’ heeft in die zin betrekking op ‘appartementsrecht’, dus het overgedragen appartementsrecht” is op zich uiteraard juist maar de zin voldoet niet aan grammaticale regels; in de volgorde waarin de zin nu geformuleerd is “overgedragen Appartementsrecht” een bijvoeglijk naamwoordsdeel bij “verschuldigde voorschotbijdragen en definitieve bijdragen” waardoor het lidwoord op ‘voorschotbijdragen’ slaat.

[Auteur]

Berichten