[slangenkuil]

Wij wonen sinds augustus 2023 in een toen opgeleverd pand met 5 appartementen.
De, enige, bestuurder heeft met 1 andere eigenaar 1 stem meer dan de andere 3 eigenaren samen.
Daar maakt hij gebruik van, zij gaat in alles met hem mee omdat hij ‘de baas’ is.
Bij de keus voor een beheerder heeft hij alle suggesties van de 3 andere eigenaren naast zich neer gelegd en konden we uit 1 beheerder ‘kiezen’.
Hetzelfde gebeurt nu met de tuinaanleg, we hebben 2 offertes van hoveniers maar er wordt er 1 ter stemming aangeboden. Deze hovenier is zelfs al begonnen terwijl de vergadering 1 maart as. is.
Weer geen keus en met de andere eigenaar achter zich krijgt hij weer zijn zin.
Sinds 2020 hebben we geen idee hoe het met de financien is, de kascommissie is nog nooit bij elkaar geweest.
Er is € 100.000 voor de tuin maar waar dit is en hoeveel er van over is weten we niet.
De in oktober 2022 gekozen penningmeester heeft nooit stukken gekregen en ook niet ingeschreven bij de KvK.
In de laatste vergadering hebben de 2 eigenaren de penningmeester afgezet en besloten dat de bestuurder mag blijven.
Wij zijn een procedure gestart om hem af te zetten als bestuurder maar dat duurt heel lang en ondertussen kan hij doen wat hij wil.
Het is een hopeloze zaak.

[DikOz]

Begrijp ik goed dat de bestuurder meestemt bij zijn verkiezing, nadat de bestuurder-penningmeerster is ontslagen? Mag dat? Ik dacht dat MR 2017 belangenverstrengeling beter regelt, maar misschien is dit niet geregeld.
Zoals je de rest beschrijft is dat voldoende om het bestuur te ontslaan. Maar ik vraag me wel af wat het verhaal van de andere kant is.

[slangenkuil]

De bestuurder mag meestemmen over zijn eigen functioneren omdat hij ook eigenaar is.
Het verhaal van de ‘andere kant; is dat we niet meer hoeven te vergaderen omdat hij met de beneden buurvouw toch de meerderheid heeft.
1 Maart hebben we een vergadering en dan moeten we kiezen uit 1 hovenier en 1 bedrijf voor beregeningsinstallaties.
Geen keus dus en naders geen tuin.

Ik heb hem agendapunten gemaild maar krijg zoals gewoonlijk geen reactie.
De punten zijn:
– Goedkeuren notulen (vanaf 2021 zijn ze niet goedgekeurd omdat hij ze niet redigeert)
– Offertes Azalea en Sapor, graag beide offertes toevoegen.
– Verslag Kascommissie
– Dakdoorvoer en plaatsen airco unit op dak voor app. D
– Openstaande actiepunten.

Ik heb het art. meegestuurd:
Art. 50.2 uit het Splitsingsreglement:
Elke stemgerechtigde is bevoegd tot uiterlijk zeven dagen voor de vergadering aan het Bestuur door middel van een schriftelijke kennisgeving of per e-mail onderwerpen op de agendate laten plaatsen.
Het Bestuur is in dat geval verplicht onverwijld de overige stemgerechtigden hiervan in kennis te stellen.

Geen reactie en de beheerder als onafhankelijk voorzitter heeft ook geen invloed.
De bestuurder zal ongetwijfeld ontslagen wrden dopr de rechter maar met de beneden buurvrouw kan hij nog alles beslissen. De stemverhouding wordt niet gewijzigd.
Zij hebben allebei 2 parkeerplekken en daar beide 1/2 stem meer.
Dat heeft hij bij de notaris geregeld en omdat we toen niet wisten wat voor man het is hebben we niet geprotesteerd.

Ook heeft hij een deur naar zijn penthouse geplaatst zodat een deel in het gemeenschappelijk trappenhuis niet meer toegankelijk is.

[VvE-stem]

Uit 1 beheerder ‘kiezen’ zal een rechter niet accepteren, dus dat besluit kan je nietig verklaren binnen 30 dagen na ALV. Klinkt allemaal niet als wanbestuur, maar als crimineel bestuur. En dat nota bene met jouw eigen goedkeuring.

Waarom staat die andere eigenaar eigenlijk aan de kant van de bestuurder. Want als zij daarmee per direct stopt, zijn de overige 4 eigenaren de baas. Maar het kan zijn dat zij een belang heeft en daarom nooit zal stoppen met het steunen van de criminele bestuurder.

[slangenkuil]

We zijn een procedure gestart tegen de bestuurder, dat duurt heel lang en tot die tijd kan hij zijn gang gaan.
1 Maart ‘stemmen’ we over de enige hovenier die op de agenda staat, de door 4 van de 5 eigenaren uitgekozen hovenier wordt niet besproken, staat niet op de agenda en mijn verzoek om dit er op te zetten wordt niet gehonoreerd.
Vlgs. de door de bestuurder geagendeerde hovenier heeft hij een half jaar geleden de opdracht al gekregen.
Hij heeft zelfs al een laagje aarde op het zand aangebracht.
We wonen sinds de oplevering van het pand in een zandbak en de begane grond bewoners zitten erg te kijk voor alle voorbijgangers.
Als er maar 1 optie is gaan de bg bewoners helaas akkoord aangezien er anders weer geen tuin komt.
Is het besluit dan rechtsgeldig?
We kunnen er niets aan doen, de bestuurder beheert het geld, niemand kan er bj.
De andere eigenaar (wordt het schoothondje genoemd) is sinds een jaar weduwe en de bestuurder helpt haar met van alles. Ze heeft gezegd dat ze ook vindt dat hij niet goed bestuurt maar omdat hij zo aardig is blijft ze hem steunen.

Naast de procedure tegen hem als bestuurder zijn we een procedure gestart tegen de illegale deur voor het trappenhuis naar zijn penthouse en een procedure voor een prive kwestie.

[slangenkuil]

We zijn 1 1/2 jaar verder, de uitspraak van de rechter was in mei 2024 dat de bestuurder nu eenmaal de meerderheid heeft en hij zijn leven kan beteren. 03-02-2025 hebben we een ALV gehad waar we nog steeds geen notulen van hebben, ook geen jaarrekening. We hebben een ALV aangevraagd met oa als agendapunt ontslag bestuurder en deze dient uiterlijk 11-11-2025 plaats te vinden. We kregen een uitnodiging voor 18-11-2025, te laat. Er was geen agenda bijgevoegd, geen notulen en geen jaarrekening. Is de vergadering wel rechtsgeldig?
Overigens bestaat de kascommissie it 2 leden waarvan de ene er geen verstand van heeft en het door een dochter laat doen. Ze krijgt ook geen uitnodiging voor de controle maar ze tekent het wel, mag dat?

[VvE-stem]

De vergadering kan dan nog wel rechtsgeldig zijn, maar er moeten nog wel agendapunten worden ingediend, zodat het een vergadering wordt die rechtsgeldig kan worden. Je mag namelijk niet zomaar stemmen op een vergadering over zaken die niet op de agenda zijn geplaatst.
Leden van de kascommissie mogen inderdaad tekenen, maar veel waarde heeft het niet. De kascommissie adviseert de vergadering namelijk om de jaarrekening wel of niet goed te keuren. De vergadering bepaalt vervolgens zelf om wel of niet tegen het advies van de kascommissie te stemmen.

[slangenkuil]

Vlgs art. 50.2 MR 2017 wordt bij de uitnodiging voor een ALV de agenda gevoegd. De vraag is of dit verplicht is.
De, enige, bestuurder zegt dat hij een week voor de ALV de agenda hoeft te sturen en ook de jaarstukken.
Zoals ik eerder aangaf, notulen van de ALV van 03-02-2025 hebben we nog niet en de jaarstukken dienen binnen 6 maanden van een boekjaar bij de eigenaren te zijn maar deze hebben we nog niet.
Het lijkt ons wanbeleid.

[VvE-stem]

Agenda bij de uitnodiging is verplicht, zoals te lezen onder art 50.2.
De bestuurder is duidelijk ongeschikt en/of een wanbestuurder die zich niks aantrekt van procedures, en verdraait hij de regels. Uiterlijk een week voor de ALV kan de agenda nog worden aangepast, maar dat betekent dat er dus wel eerst een agenda moet zijn bij de uitnodiging. Gewoon per direct een brief/mail naar het bestuur, de beheerder en alle leden sturen met daarin het verzoek functioneren/aftreden VvE-bestuur op de agenda te plaatsen, eventueel aangevuld met een korte uitleg waarom. Dan moet dat onderwerp worden besproken. Als je dat niet doet dan is de kans klein dat het bestuur dit onderwerp zelf op de agenda toevoegt en dit onderwerp besproken mag worden en dus ene besluit over genomen mag worden.

Dat je de notulen en de jaarstukken nog niet hebt kan ik nog geen wanbeleid noemen, maar fouten. Wanbeleid zijn die ergere zaken die je allemaal hebt genoemd. Alles bij elkaar voldoende redenen om het bestuur te ontslaan.

Art 57.3 De bestuurders worden door de Vergadering voor onbepaalde tijd, al dan niet uit de leden
van de Vereniging, benoemd en zij kunnen te allen tijde door de Vergadering worden geschorst en ontslagen.

[slangenkuil]

We hebben bij de ALV die we aangevraagd hebben als agenda punt oa het aftreden van de bestuurder gezet.Hij mag zelf niet meestemmen. De jaarrekening dient binnen 6 maanden na het boekjaar bij de eigenaren te zijn. In de ALV van februari hebben we afgesproken dat we eind maart de conceptjaarstukken en de offerte voor het MJOP krijgen en dat we eind april een vergadering zouden hebben. Daar is niets van terecht gekomen

[VvE-stem]

Onbekwaam bestuur en fout bestuur is nog niet hetzelfde als wanbestuur. Wanbestuur is wel wat stapjes erger.
Al kan ik mij ook erg storen aan fout bestuur (geen agenda bij de uitnodiging sturen)
Wanbestuur is:
– de hovenier de opdracht geven terwijl de ALV nog een keuze moet maken,
– € 100.000 voor de tuin
– de penningmeester die geen toegang tot de financien heeft
– in een zandbak leven, zoals je aangaf.

Ik weet niet wat ik zou doen in jouw geval, maar ik zou het overwegen om als privépersoon de VvE keihard te dagvaarden vanwege het leven in een zandbak, eventueel samen met je mede eigenaren. Dit kan je het beste met je eigen rechtsbijstand bespreken.

[slangenkuil]

We wachten de ALV van 18-11 af en gaan daarna stappen ondernemen.
We hebben nog steeds geen agenda, al hebben we een aantal agendapunten aangegeven en geen jaarrekening

[Rob]

Ik vind het niet tijdig verstrekken van de jaarrekening ook een vorm van wanbestuur.

MR2017 is duidelijk; “Jaarlijks wordt, binnen zes maanden na afloop van het Boekjaar, een vergadering
gehouden, de jaarvergadering. In deze jaarvergadering legt het Bestuur, overeenkomstig
het bepaalde in Artikel 16.2, de Jaarrekening ter goedkeuring voor aan de Vergadering en
brengt het Bestuur een mondeling of schriftelijk Jaarverslag uit. “

Ook m.b.t. de agenda is het MR2017 heel duidelijkheid; “Bij de oproeping worden gevoegd de agenda en de daarbij behorende vergaderstukken alsmede de plaats en het tijdstip van de vergadering. “

Komen er agendapunten bij, dan ;“… Het Bestuur is in dat geval verplicht onverwijld de overige stemgerechtigden hiervan in kennis te stellen.”

De regels zijn simpel, en zeker in een VVE met 5 appartementen moet dat makkelijk te realiseren zijn.

Overigens zou ik naast het ontslag van de bestuurder ook op zoek gaan naar een goede VvE beheerder.
Die lijkt het, zoals ik het nu zie, ook niet helemaal te begrijpen.

[slangenkuil]

Zo makkelijk is het niet, 3 eigenaren hebben 1 stem minder dan de andere 2 waarvan 1 de bestuurder is en de ander altijd met met hem meegaat.
De bestuurder kunnen we afzetten omdat hij niet mag stemmen maar een andere bestuurder aanwijzen kan niet. Ze stemmen samen overal tegen. Daarom kunnen we de beheerder ook niet wegstemmen.
De bestuurder mag ook niet gemachtogd worden door het schoothondje als deze niet kan maar dat gebeurt wel.

[Rob]

Ik begrijp dat het een nare situatie is die een VvE zeker geen goed doet.

De bestuurder mag ook niet gemachtigd worden door het schoothondje als deze niet kan maar dat gebeurt wel.

De stem die de bestuurder namens hem of haar uitbrengt is dan ongeldig.
Of dit invloed heeft op de rechtsgeldigheid van het besluit van de vergadering, hangt af van de situatie:
Als de ongeldige stem de uitslag niet beïnvloedt (dus het besluit zou hetzelfde zijn zonder die stem), blijft het besluit geldig.
Als de ongeldige stem doorslaggevend was, dan kan het besluit aantastbaar zijn, en kan een eigenaar vernietiging vragen bij de kantonrechter.

Als de beheerder aantoonbaar zijn werk niet goed doet, kan je wellicht via de rechter eisen dat de VvE maatregelen neemt of een nieuwe beheerder benoemt.
Het lijkt mij in jullie situatie niet verkeerd om eens een advocaat, gespecialiseerd in het appartementsrecht, in de arm te nemen en te bekijken wat de juridische mogelijkheden zijn.

[Auteur]

Berichten