[slangenkuil]

Omdat we nog steeds geen agenda hebben weten we niet of de agendapunten die wij aangegeven hebben bij de aanvraag voor een ALV er op staan. Vlgs mij is het zo dat deze punten direct aan alle eigenaren gestuurd moeten worden.
18-11 is de ALV, binnekort zal de agenda moeten komen. Ook de jaarcijfers heben we nog niet net als notulen van de ALV van 3-2-2025.
Als de bestuurder weggestemd wordt zal hij geen actie ondernemen.
De rechter zal een uitspraak moeten doen, we hebben een advocaat in de arm genomen.

[Rob]

Inderdaad, de agenda had direct bij de uitnodiging meegestuurd moeten worden.
Wat ik nog mis in dit verhaal is de beheerder.
Wat doet hij dan precies?
Hebben jullie een overeenkomst met die beheerder?
Is de beheerder aangesloten bij bijvoorbeeld BVVB?

[slangenkuil]

We hebben een overeenkomst met de beheerder en kunnen door de stemverhouding het contract niet beeindigen.
Hij krijgt geen bankpas en krijgt eens per kwartaal een overzicht van banktransacties van de bestuurder.
Hij weet niet dat een schriftelijke stemming unaniem moet zijn, weet niet dat de bestuurder niet gemachtigd mag worden door de andere eigenaar.
Hij verbiedt het opnemen van de vergaderingen terwijl het wel mag. Wij doen dat omdat we na maanden niet precies weten wat er besproken en besloten is.
Ons voorstel om een ander te laten notuleren is afgewezen door de bestuurder met de woorden: ik bepaal want ik heb de meerderheid.
Ik zie de naam van de beheerder, Servus Beheer, niet staan bij BVVB.
Ik ga in de vergadering vragen waar ze bij aangeslotern zijn.

[Rob]

Heb jij ook inzage in de overeenkomst met de beheerder?
Komt vreemd op mij over dat hij uit moet gaan van hetgeen hij door de bestuurder aangeleverd krijgt.

Is er al eens een besluit genomen d.m.v. een schriftelijke stemming?
En zo ja, weet je ook de uitslag daarvan?

[VvE-stem]

Servus beheer heeft gewoon Twinq en behoort daarom dagelijks de banktransacties te kunnen inzien. Eens per kwartaal een overzicht van banktransacties van de bestuurder ontvangen, klinkt als oplichterij door de bestuurder en misschien ook door het beheer. Maar een oplichter van een bestuurder was al eerder duidelijk.

De bestuurder kan gemachtigd worden door een andere eigenaar, tenzij daarover iets staat in de Splitsingakte. Meestal mag het niet, maar dat is niet altijd zo.

Bestuur of beheer kan je niet verbieden om vergaderingen op te nemen. Gewoon blijven doen.

Je kan je beter niet al te veel richten op de notulen. Jullie kunnen ze ook zelf maken en officieel indienen bij het bestuur met het verzoek jullie notulen in de definitieve notulen te verwerken.

Dat Servus Beheer wel of niet aangesloten is bij BVVB heeft geen toegevoegde waarde. Een beheerder die mogelijk geen Twinq heeft voor jullie VvE en per kwartaal een banktransactie-overzicht van bestuur moet ontvangen is geen echte beheerder.

Willen jullie het bestuur en beheer echt pakken dan moeten jullie stoppen met het betalen van de servicekosten en aangeven dat de servicekosten weer betaald worden nadat bepaalde zaken op orde zijn gebracht. Jullie advocaat kan daarvan de voordelen en nadelen uitleggen.

Ik had al verwacht dat jullie nog steeds geen agenda hebben, daarom had ik je eerder hierover al een tip gegeven om te doen. De kans is groot dat het bestuur op het laatste moment gaat aangeven dat jullie agendapunt niet op de definitieve agenda staat.

[VvE-stem]

Dat de beheerder dit wanbestuur toelaat is ook wel bijzonder te noemen. Misschien zijn het allebei oplichters of kan het de beheerder niks schelen omdat men toch wel geld van de VvE krijgt.

[slangenkuil]

De beheerder krijgt geen informatie van de bestuurder.
Op Twinq staan notuen van eerdere ALV”s nog als ‘conceptnotulen’.
We zijn een tijd geleden gestopt met betalen van de servicekosten maar krijgen dan meteen een brief van de bestuurder met incassokosten en er wordt gedreigd met een deurwaarder.
We zijn 2 jaar geleden naar de rechter gegaan en de uitspraak was dat we nu eenmaal te maken hebben met een neerderheid van de bestuurder en dat de man zijn leven kan beteren.
Dat doet hij niet en we beginnen opnieuw een kort geding.
We hebben:
geen notulen van 03-02-2025
geen jaarrekening
geen inzage in stukken
reparatieverzoeken worden niet gehonoreerd
Op mails gericht aan de bestuurder reageert hij niet.
Diverse keren inage gevraagd maar geen reactie.
We zijn een kleine VvE met 5 eigenaren waarvan de bestuurder en zijn schoothondje 1 stem meer hebben omdat ze beide 2 parkeerplekken hebben.
In MR 2017 staat dat een bestuurder niet gemachtigd mag worden en niet mag stemmen over zijn eigen functioneren.
Wegstemmen kan dus maar een andere eigenaar kan door zijnmeerderheid niet in het bestuur. Dat zal de beheerder dus moeten worden, daar kunnen wij niets tegen doen.
De verwachting is dat de bestuurder na zijn ontslag niets zal overhandigen, ingeschreven blijft staan bij de KvK en geen bankpassen overdraagt.
Een andere kwestie is dat hij een deur in constructie in het trappenhuis heeft geplaatst zodat niemand naar zijn penthouse kan.
Van de rechter moest hij in mei 2024 deze vewijderen met een dwangsom en in originele staat terugbrengen. Dat heeft hij deels gedaan en het beteaald door de VvE. Ook dat mag niet.
Dat is ook een door ons aangedragen agendapunt

[Rob]

Ik begrijp nog steeds heel weinig van de rol van de beheerder in jullie VvE.
Deze beheerder heeft een overeenkomst met de VvE en doet dus de administratie, financiën en uitvoering van beheer in opdracht van de VvE, en niet van de bestuurder persoonlijk.
De beheerder moet zijn werk kunnen doen volgens het contract en mag niet afhankelijk zijn van ‘toestemming’ van de bestuurder om basisinformatie in te zien.
Hij heeft een zorgplicht om de administratie correct te voeren en mag de bestuurder aanspreken als zijn taakvervulling wordt verhinderd.
Als de bestuurder geen informatie verstrekt, is dat primair een bestuursfout en schending van zijn wettelijke plichten.
De beheerder kan niet zijn taken uitvoeren als hij geen toegang krijgt tot informatie.
Hoewel hij geen bevoegdheid om de bestuurder te dwingen, kan hij wel;
– schriftelijk rapporteren aan de leden dat hij zijn taken niet kan uitvoeren door handelen van de bestuurder;
– weigeren te handelen op basis van incomplete gegevens;
– de leden wijzen op onrechtmatig bestuur.

Wanneer de bestuurder wordt ontslagen moet hij wettelijk de administratie direct overhandigen en mag hij niet ingeschreven blijven bij de KvK.
Indien de voormalige bestuurder niet meewerkt, kan de VvE een dwangsom vragen bij de rechter.

Met betrekking tot de deur vermoed ik dat het om deze uitspraak gaat, klopt dat?

Je hebt volkomen gelijk dat de kosten van herstel niet voor rekening van de VvE mogen komen.
Kan me dus goed voorstellen dat je veel interesse in de jaarrekening hebt.

Ieder geval heel goed dat jullie een advocaat in de arm genomen hebben want die is in jullie VvE helaas hard nodig.
Aan deze zeer ongewenste situatie moet inderdaad snel een einde komen.

[slangenkuil]

De beheerder is diverse keren aangesproken door eigenaren waarom hij zich niet terugtrekt omdat hij zijn werk niet kan doen. Antwoord is dat hij dat alleen doet als de meerderheid tegen hem is. Bij ons zijn 3 eigenaren tegen hem, 30 stemmen, en 2 eigenaren waaronder de bestuurder voor hem, 32 stemmen.

Je hebt de goede uitspraak te pakken wat de deur betreft. De bestuurder heeft vorige week een drempel geplaatst en deze door midden geslagen, muren en plafond zijn niet afgewerkt. Hij heeft tot nu toe een bedrag van 400 door de VvE laten betalen.
De vraag is of hij mag stemmen als we in stemming brengen dat de kosten door hemzelf betaald moeten worden.
Hij heeft er persoonlijk bekang bij en in MR2017 staat dat schade aangebracht door een eigenaar door deze betaald dient te worden.

De agenda voor de ALV van 18-11 hebben we nog steeds niet.

[Rob]

De vraag is of hij mag stemmen als we in stemming brengen dat de kosten door hemzelf betaald moeten worden.

Waarom zou je dat in stemming brengen?
Dat is hij conform de uitspraak van de rechter verplicht.
En een eventueel besluit om de kosten voor de VvE te laten komen lijkt mij misschien wel nietig, maar zeker vernietigbaar.

Omdat we nog steeds geen agenda hebben weten we niet of de agendapunten die wij aangegeven hebben bij de aanvraag voor een ALV er op staan.

Dat is hij verplicht, blijkt ook maar weer eens uit rov. 10.1, 10.2 en 10.3 van deze uitspraak.

Citaat: “…Het stond het bestuur niet vrij, anders dan verweerders hebben betoogd, de drie punten niet op de agenda te plaatsen. Daartoe was het bestuur op grond van artikel 45.8 immers wel gehouden.”

[slangenkuil]

Dank voor je input.
We moeten het in stemming brengen omdat hij het bedrag anders niet terugbetaald aan de VvE en ook de rest uit de kas haalt.
We hopen morgen eindelijk de agenda te krijgen.
We hebben net van één van de leden van de kascommissie gehoord dat ze eindelijk klaar zijn met de controle (maanden te laat) en dat de concept jaarstukken bij de beheerder zijn.
In deze jaarrekening staat niet het bedrag dat hij heeft betaald voor de deur, dat was in april 2025.

[Rob]

We moeten het in stemming brengen omdat hij het bedrag anders niet terugbetaald aan de VvE en ook de rest uit de kas haalt

Zo werkt het natuurlijk niet.
Het kan niet zo zijn dat de VvE moet stemmen over kosten die al door een rechter aan een individuele eigenaar zijn toegerekend.
De bestuurder is door de rechter verplicht om de deur te verwijderen én hij draait daarmee automatisch op voor de kosten, ongeacht of daar een ALV-besluit over is.

Als hij toch kosten uit de VvE-kas haalt voor eigen schade, is dat strijdig met MR2017 én met de uitspraak van de rechter.
Een besluit om deze kosten bij de VvE te leggen is bovendien nietig of op z’n minst vernietigbaar.

Ik raad je echt aan dit eerst aan jullie advocaat voor te leggen!
Dit soort handelen valt m.i onder onbehoorlijk bestuur en kan worden aangemerkt als verduistering.
De bestuurder is daarmee naar mijn mening civiel aansprakelijk.

[slangenkuil]

We hebben net gehoord dat we vanavond alle stukken krijgen en dat het ruim op tijd is.

[VvE-stem]

Ik raad je echt aan dit eerst aan jullie advocaat voor te leggen!
Dit soort handelen valt m.i onder onbehoorlijk bestuur en kan worden aangemerkt als verduistering.
De bestuurder is daarmee naar mijn mening civiel aansprakelijk.

Helemaal met je eens.

Blijft ook de vraag waarom de beheerder dit accepteert. Het is mij duidelijk dat de beheerder ongeschikt is als beheerder.

[VvE-stem]

Jullie zijn nu dus 2 jaar verder en de bestuurder (oplichter) heeft kans gehad zijn leven te verbeteren.
Dat heeft hij kennelijk niet gedaan en de aankomende ALV gaan jullie hem wegstemmen en een nieuw bestuur kiezen.
Als die oplichter dat probeert tegen te houden, en niets zal overdragen (zoals bankpassen) dan is er een nieuwe situatie waarin jullie advocaat zou kunnen adviseren per direct te stoppen met het betalen van de maandelijkse servicekosten.

[Auteur]

Berichten