[VvE-stem]

De beheerder heeft in Twinq zelf alle facturen geaccordeerd als zijnde bestuurder, want beheerder is volgens KvK uittreksel bestuurder.

Dat maakt de situatie nog lastiger.
Beheerders behoren namelijk gevolmachtigden of gemachtigden te zijn.
Is de beheerder ook gekozen als bestuur?

Het feit dat de jaarrekeningen reeds zijn goedgekeurd door de ALV en dat er decharge is verleend aan de beheerder, betekent niet dat de VvE geen zaak meer heeft. Integendeel, de juridische positie van de VvE blijft sterk op basis van de hiërarchie van reglementen en de eigen contractvoorwaarden van Beheerder.
Hieronder volgt de analyse van de “zaak voor de VvE” bij goedgekeurde jaarcijfers:

Klopt dat de VvE nog wel een zaak heeft, maar hoe meer argumenten de tegenpartij kan opvoeren, des te lastiger het wordt.

2. De Splitsingsakte is leidend en dwingend
In de juridische hiërarchie staat de Splitsingsakte boven een ALV-besluit.
• Artikel 45 van de akte schrijft dwingend de CPI voor [Splitsingsakte].
• Een ALV-besluit om een jaarrekening goed te keuren waarin een loonindex is toegepast, is nietig (ongeldig) voor zover dat besluit in strijd is met de akte.
• De VvE kan daarom stellen dat de beheerder onrechtmatig heeft gehandeld door een indexatiemethode toe te passen die de akte niet toestaat, ongeacht de jaarlijkse decharge.

Op basis van welk MR is jullie AvS?
Ik dacht dat dit niet ging over contracten met derden. Het lijkt mij onwaarschijnlijk dat in een AvS staat vermeld dat leveranciers niet naar eigen inzicht hun vergoedingen mogen indexeren, want daar hebben VvE niks over te zeggen.

4. Geen rechtsgeldig contract 2023
Zoals eerder vastgesteld, ontbreekt in de notulen van 2023 een formeel besluit tot het aangaan van de nieuwe overeenkomst.

Het contract is dus stilzwijgend verlengd. Daarmee staat de beheerder sterk, vooral als daarover iets in jullie contract staat.

• Beheerder stelt in zijn eigen voorwaarden dat een contract pas tot stand komt na een ALV-besluit én ondertekening.
• Het goedkeuren van een jaarrekening is niet hetzelfde als het goedkeuren van een nieuw beheercontract voor de toekomst. De VvE kan dus aanvoeren dat er voor de jaren 2023-2025 geen contractuele basis was voor de gehanteerde loonindex en de nacalculatie van uren.

Sorry, je hebt mij niet overtuigd. De rechter zal zeggen dat het contract stilzwijgend is verlengd en dat voor de beheerdersdiensten nu eenmaal betaald moet worden voor de geleverde prestaties.
2023-2025 zijn 3 boekjaren, dus 3 prijsverhoging waar jullie het niet mee eens zijn.
De rechter zal o.a. zeggen waarom de VvE niks aan de prijsverhoging heeft gedaan in voorgaande jaren.

Stel de beheerder kost 10.000 euro per jaar
Indexering van gemiddeld 5% is
2022 10.000
2023 10.500
2024 11.025
2025 11.576
2026 12.155

Indexering van gemiddeld 15% is
2022 10.000
2023 11.500
2024 13.225
2025 15.209
2026 17.490

Verschil is
2022 0
2023 1.000
2024 2.200
2025 3.633
2026 5.335

Totaal is
12.168 euro

Achteraf zo’n bedrag terugvorderen terwijl de beheerder juist jullie beheerder is gebleven vanwege het stilzwijgend verlengen van de jaarlijkse prijsverhogingen?
Ik hoop dat jullie het lukt, maar ik schat de kans niet veel hoger in dan 50%, afgaande op jouw reacties.
Ik vraag mij af wat jullie rechtsbijstand daarover zegt. Zonder bestuur ga je overigens geen rechtsbijstand kunnen inschakelen.