Zoek resultaten voor 'ten dienste'
-
Zoek resultaten
-
Onderwerp: De pijnlijke slag om Stadsverwarming
Ik besloot even te zoeken op VvE’s in de media en vond:
https://nos.nl/nieuwsuur/video/2528192-vve-conflicten-over-reparaties-of-verduurzaming-voor-de-rechterDaar wilde ik meer over weten en dat vond ik op:
uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBROT:2023:4433
en
uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:2742Wat een heftig complexe zaak:
Het overgaan van individuele ketels naar een collectief systeem stadsverwarming (kosten begroot op € 546.000,- )
Het aangaan van een lening (€ 400.000,- tegen 2,5% rente).Het zal je maar gebeuren dat de meerderheid in een VvE niet weet hoe je een verstandige keuze moet maken voor de VvE. Dus de meerderheid kiest om gedwongen aan het stadsinfuus te gaan liggen voor een enorm hoog gastarief (maar dat vertellen ze er niet bij), waarvoor je met de VvE enorm veel moet investeren (dat wordt echt wel meer dan die 546.000 euro) en waarvoor je jarenlang nog de lening moet gaan afbetalen. De 2,5% rente valt wel mee van 400.000 euro, maar die rente moet wel bij de investering opgeteld worden en helaas snappen de meeste eigenaren niet dat dat keirad terugkomt in de verhoging van de servicekosten (en voorschot stookkosten). Niet dat het alternatief zaligmakend was, want met individuele ketels in een flat loopt iedereen een risico om dood te gaan door giftige gassen die vrijkomen door verbranding. Maar niemand die een beetje aan vooronderzoek doet, gaat nog een appartement in deze bewuste VvE kopen. Want deze VvE gaat nog problemen krijgen met de verdeling van de verwarmingskosten. Niet dat de beheerder of installateur het allemaal uitmaakt, want die wonen er toch niet en krijgen betaald voor hun diensten.
En wat een negatieve reclame voor de beheerder Femur. Die had echt zoveel dingen anders moeten doen, maar daar kijk ik allang niet meer van op. De meerderheid in de VvE had al gewonnen voordat de bewuste ALV ging plaatsvinden.
Jammer dat op de NOS niet beide kanten van het verhaal wordt verteld en dat er niet aan de keuze voor stadsverwarming van de meerderheid getwijfeld mag worden. Ergens was de uitslag te verwachten want de rechtspraak gaat zich echt niet keren tegen stadsverwarming.
Dit is echt erg voor alle bewoners, ongeacht aan welke kant men in de kwestie staat. Maar ik vraag mij af hoe zoiets voor de volgende VvE kan worden voorkomen. Of is zoiets niet te voorkomen?
In reactie op: Gemeenschappelijk rookgasafvoer (CLV) verplicht vervangen?
Dit antwoord van ChatGPT is toch aardig? Is het ook waar?
Ik heb ‘het’ ook gevraagd of ik het antwoord op een forum mag plaatsen: antwoord ja, mits naukeurig en met bron.In de omgeving van Den Haag zijn er diverse bedrijven die gespecialiseerd zijn in het adviseren, installeren en onderhouden van verwarmingssystemen, inclusief warmtepompen en collectieve rookgasafvoersystemen (CLV). Hier zijn enkele voorbeelden:
Feenstra:
Feenstra is een landelijk opererend bedrijf met een vestiging in Den Haag. Ze bieden diensten aan op het gebied van installatie en onderhoud van verwarmingssystemen, waaronder warmtepompen en rookgasafvoersystemen.Eteck:
Eteck is een bedrijf dat zich richt op duurzame energieoplossingen, waaronder warmtepompen. Ze hebben ervaring met projecten in de regio Den Haag en kunnen advies en installatiediensten leveren.Installatiebedrijf Van Dalen:
Dit lokale installatiebedrijf in Den Haag biedt een breed scala aan diensten aan, waaronder de installatie en het onderhoud van verwarmingssystemen en rookgasafvoersystemen.Bonarius Bedrijven:
Bonarius Bedrijven is een specialist in installatie en onderhoud van cv-ketels en duurzame verwarmingsoplossingen, zoals warmtepompen. Ze zijn actief in de regio Den Haag en bieden ook CLV-diensten aan.Roodenburg Installatie & Service:
Roodenburg is gevestigd in Den Haag en biedt installatiediensten aan voor verwarmingssystemen, inclusief warmtepompen. Ze kunnen ook advies geven over de vervanging van CLV-systemen.Energie Service Zuid-Holland (ESZ):
ESZ is een regionaal opererend installatiebedrijf dat zich richt op duurzame energieoplossingen, waaronder warmtepompen. Ze bieden ook diensten aan voor de installatie en het onderhoud van CLV-systemen.Van Rennes Elektro & Installatietechniek:
Dit bedrijf is gevestigd in Gouda, niet ver van Den Haag, en biedt diensten aan voor zowel elektrische installaties als verwarmingssystemen. Ze hebben ervaring met zowel warmtepompen als CLV-systemen.Deze bedrijven kunnen allemaal helpen bij het maken van een afweging tussen de aanschaf van warmtepompen voor elk appartement en het vervangen van een collectieve rookgasafvoer in een flat. Ze bieden zowel advies als installatie- en onderhoudsdiensten aan.
In reactie op: Waterschade appartement
Ik zou bijna het artikel hier “Waterleiding in betonvloer VvE: gemeenschappelijk of niet?” vergeten. Maar er is ook een uitspraak waarin ‘uitsluitende ten dienste van één appartement staat’ niet van belang is.
Verder lijkt mij nog wel mee te tellen of die waterleiding origineel zo lag of met toestemming van de VVE is aangelegd. Zo nee, meer kans op eigen rekening.Hangt af van hoe het de rechter is uitgelegd en de de rechter het wel/niet begreep.
Is toch wel erg belangrijk of de leidingen ten dienste staan van de VvE of de privéwoning.In reactie op: Schachten rookgas mech ventilatie
aanvullend op de vraag van Roel:
ik zit bij mijn VVE met een vergelijkbare situatie. In onze splitsingsakte staat hier niets expliciet over, maar wordt verwezen naar het Modelregelement appartementsrechten versie 1992. Maar vergeleken met latere versies is die van 1992 op sommige punten onduidelijk.
Het betreft met name artikelen 9 lid 1 a en b artikel 18 lid 1 en lid 5.
In artikel 9 worden de zaken omschreven die gemeenschappelijk en
individueel zijn.
Daarbij zou je een afvoerkanaal / schacht nog als een schoorsteen kunnen zien (en dan is het gemeenschappelijk), of als onderdeel van een technische
installatie ten dienste van één privé vertrek, en dan zou het individueel zijn.Daarnaast is artikel 18 lid 1 verwarrend, als het gaat om het
onderhoud en de uitzonderingen van de zaken genoemd in artikel 9.1 b.
Wordt hier bedoeld dat het onderhoud van deze individuele zaken wel
gemeenschappelijk is? Want het leest alsof een individuele eigenaar
deze zaken niet zelf hoeft te onderhouden.Concrete situatie:
we hebben een complex met 40 appartementen, waarbij steeds 4
individuele rookgas afvoerkanalen in een gemeenschappelijke
schoorsteen naar het dak gaan. Deze kanalen zijn na 25 jaar inmiddels
dringend aan vervanging toe. Voor het onderhoud van die kanalen is er
breekwerk bij de bovenliggende appartementen nodig. Het zou daarom
logisch zijn als dit onderhoud via de VVE gecoördineerd kan worden.
Juist omdat de werkzaamheden bij één eigenaar ook breekwerk / overlast
heeft voor andere eigenaren.Indien het ondubbelzinnig een privé aangelegenheid blijft, ben ik
benieuwd hoe dit zich verhoudt tot artikel 18 lid 5, met betrekking
tot hinder en gevaar voor andere gebruikers en het nemen van de nodige
maatregelen. Het niet vervangen van die kanalen brengt een gevaarlijk
risico met zich mee op koolmonoxide vergiftiging. Wie handhaaft dan
dat individuele eigenaren ook echt die verantwoordelijkheid nemen om
hier actie te ondernemen, en op welke termijn?Ik ben me er van bewust dat artikel 10 de ruimte biedt dat eigenaren
hier nog over kunnen beslissen in een vergadering, maar ik was
benieuwd hoe andere VVE’s met deze situatie omgaan.In reactie op: Conflict met VvE
LS
geeft MR 1992 dan geen feitenlijke basis ?
Wel is de uitleg van het begrip ‘dienstbaar’ van belang voor eventuele discussies over artikel 9 lid 2 van modelreglement 1992 (*), waarin staat dat de kosten van technische installaties die uitsluitend ‘ten dienste’ staan aan één privé gedeelte, niet gemeenschappelijk zijn (oa de liften ) ps ik heb een eigen ingang niet direct gelegen aan trappenhuis en lift.
Zit me nog steeds dwars,
mvg
Bob de VriesVan onze externe VvE beheerder hebben wij als VvE facturen gekregen en betaald, welke behandeld zou zijn door onze externe VvE manager. Vanwege het feit dat wij niets hoorde van onze externe beheerder hebben we zelf contact opgenomen met de beheerder en gevraagd om contact met onze VvE manager. Bleek dat deze manager al een half jaar niet meer in dienst was van de externe VvE beheerder. Bij controle van de kascommissie hebben we 2 facturen gekregen voor honorarium van deze manager, welke volgens de factuur behandeld zijn door de vertrokken manager, gedateerd op data na zijn vertrek. In de tussentijd is er door de VvE beheerder dan ook totaal geen andere manager aangewezen, welke onze VvE in beheer heeft genomen. een paar dagen na het reclameren, kregen wij een email dat de dag na het reclameren hiervan, wij een nieuwe manager hebben kregen. Mijns inziens hebben we een kleine half jaar betaald voor diensten welke de externe VvE beheerder niet heeft geleverd. Wij hebben dan ook gevraagd om deze facturen te crediteren voor de periode welke wij geen beheer hebben gehad. De VvE beheerder heeft ons hierop gevraagd om aan te tonen wat ze dan niet hebben gedaan, maar volgens mij hebben heeft de externe beheerder een bewijslast hierin, waarin ze moeten aantonen wat ze hebben uitgevoerd. Ik vind de handelswijze van de externe VvE beheerder hierin erg fraudeleus overkomen. Heeft iemand een idee hoe we dit verder kunnen aanpakken?
Alvast dank voor de input.
In reactie op: Software voor VvE Beheer
Nou dan zijn we het helemaal eens en met een VVE beheerder die geen real time inzage biedt moet je niet in zee gaan.
Dat zeg ik niet helemaal
Ook een beheerder die geen online platform aanbiedt kan een prima beheerder zijn.
Het gaat er mij om dat, wanneer er wél een online platform aanwezig is, de functionaliteit van een dergelijk platform niet uitsluitend ten dienste moet staan van het bestuur en de kascommissie, zoals vaak het geval is, maar volledig ten dienste staat van alle eigenaren in die VvE.En wat als je als bestuurder dan dagelijks vragen krijgt van tientallen eigenaren over diverse betalingen?
Dan kan je je werk als bestuurder/beheerder ook niet meer goed uitvoeren.Ben het overigens deels wel met je eens hoor, en mijn ervaring is dat de meerderheid het maar weinig interesseert. En is mijn les daaruit dat niet altijd alles gedeeld hoeft te worden. Er wordt niet voor niets aan het eind van het boekjaar een jaarrekening opgemaakt welke door een KC worden gecontroleerd, zodat niet iedereen het hoeft te controleren.
In reactie op: Waterschade appartement
Ik zou bijna het artikel hier “Waterleiding in betonvloer VvE: gemeenschappelijk of niet?” vergeten. Maar er is ook een uitspraak waarin ‘uitsluitende ten dienste van één appartement staat’ niet van belang is.
Verder lijkt mij nog wel mee te tellen of die waterleiding origineel zo lag of met toestemming van de VVE is aangelegd. Zo nee, meer kans op eigen rekening.Vooraf: ik zeg niet dat je ongelijk hebt, maar wel dat er onderbouwd andere interpretaties mogelijk zijn, bijvoorbeeld omdat ‘afwerklaag’ nergens nader is gespecificeerd.
A. Artikel 9 gaat over onderdelen die bij de bouw worden opgeleverd. Uitleg van ‘afwerklaag’ zou in dat kader gedaan moeten worden. Lijkt mij sterk dat behang etc. bedoeld worden.
B. Er zijn een aantal gerechtelijke uitspraken over het al dan niet gemeenschappelijk zijn van leidingen in privégedeelten. Mij spreekt in de jurisprudentie het volgende meeste aan: in art. 9 komt wel het woord ‘leidingen’ voor, maar altijd als onderdeel van een ‘systeem’.
De MR 1992 zinsnede “alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privégedeelte strekken” gaat in die uitleg dus niet over ‘leidingen’ maar over ‘installaties’ met de daarbij behorende de leidingen.C. (zie ook A.) Of frezen volgens MR1992 wel of niet mag, is afhankelijk van de uitleg ‘afwerklaag’. Verleggen van een leiding in een 25 jaar oude badkamer zou in jouw uitleg niet mogen zonder toestemming van de leden. Bij de meeste VVE’s dus een besluit dat eens per jaar op de ALV genomen kan worden.
‘Dun en dik’ leg ik uit als ‘het mag toch wel’. In mijn uitleg alleen als er voldoende ruimte in de afwerklaag is. Frezen in de betonnen draagvloer lijkt mij zeer onverstandig.D. Eens met relatie eigenaar – installateur.
E. Achteraf? Dat is wat ik zo veel mogelijk zou willen voorkomen en het komt vermoedelijk dicht bij verwijtbaar onbehoorlijk besturen. Dus vooraf moet bekend gemaakt worden wat de invloed van de gefreesde gleuven is op de reductie van contactgeluiden.
De eis over contactgeluiden in MR1992 (ook in het HR) gaat over ‘verbetering’. Dus extra reductie t.o.v. wat het bouwbesluit aangaf op het moment van de bouw. Mee eens dat in aanvulling op die preventieve actie, de bewoner geattendeerd moet worden op de meetprocedure achteraf bij klachten en mogelijk ook herstel bij verkoop.F. Dat raakt een kernpunt: wordt de VVE, na de aanleg, eigenaar van die vloerverwarming door natrekking? Ja, dan kan je vastleggen wat je wilt, maar de eigenaar (VVE in dat geval) is de verantwoordelijke. Er zijn veel leveringsvoorwaarden te vinden waarin een clausule over natrekking is te vinden op het moment van algemene bouwwerkzaamheden.
Onderwerp: Ventilatie rooster defect
Ik woon in een appartement, en ik heb sinds ik hier woon een ventilatie rooster in mijn raam aan de prive balkon zijde dat niet meer werkt (Deze opent en sluit niet).
Ik heb hier destijds melding van gemaakt bij de VVe en kreeg het volgende bericht:
‘Roosters zijn voor rekening van de eigenaar volgens splitsingsakte. Behoren tot het hang- en sluitwerk en wie de roosters niet onderhoudt/regelmatig schoonmaakt, daarbij lopen ze vast. Veel bewoners hebben helemaal geen last met deroosters en sommige eigenaars doen er nooit wat aan. De goeden gaan niet aan de slechten meebetalen. Is in het verleden al veel meer aan de orde geweest. Staat ook al in oude notulen.’
Onze Vve maakt van de volgende https://www.nederlandvve.nl/doc-en-handleidingen/vve-modelreglement-1992/ modelreglement gebruik, met name gericht op artikel 9 en 18
Ik heb vernomen dat de splitsingakte leidend is maar ook weer gelezen dat dit niet in alle gevallen geldt. Artikel 9 en 18 van de splitsingsakte luiden als volgt:
Artikel 9
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. die gedeelten van het in de akte van hoofdsplitsing betrokken gebouw, welke blijkens het bepaalde in artikel 1, onder c en d van Reglement 1 tot gemeenschappelijke gedeelten zijn gedefinieerd en waarvan een nadere omschrijving is gegeven in artikel 9 van Reglement I.
b. de muren en vloeren in de woningen dienende tot scheiding van privé gedeelten of tot scheiding van een privé gedeelte en gemeenschappelijke gedeelte, de gevels met inbegrip van de daartoe behorende kozijnen, ramen en deuren, de borstweringen, balkons en galerijen, de trappenhuizen en het lifthuis.
c. de technische installaties met de daarbij behorende goten, schachten en leidingen, met name voor de centrale verwarming en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de lift en de liftinstallatie, de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover de installaties niet uitsluitend ten dienste van één privégedeelte strekken.Artikel 18
1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name het schilder-, behang- en tegelwerk, het onderhoud van de plafonds, de afwerklagen van vloeren en balkons, van het stucwerk en van deuren en ramen (waaronder begrepen de reparatie en vervanging van hang- en sluitwerk), het schilderen van radiatoren, het schoonhouden en ontstoppen van alle sanitair en leidingen met uitzondering van de leidingen als bedoeld in artikel 9 lid 1 onder c. Voorts moet iedere eigenaar en gebruiker van de deuren en raamkozijnen met glas als bedoeld in artikel 9 eerste lid letter a die zijden die zich in gesloten toestand in het privé gedeelte bevinden behoorlijk onderhouden voor zover dit geen vernieuwing betreft.
_______________De vraag is nu in hoeverre de splitsing akte leidend is en of met een stemraad van VVE leden ooit zomaar besloten mag worden dat de roosters niet hieronder vallen.
tot slot heb ik hierbij 2 firma’s die het probleem gezien hebben en waarvan ik een offerte heb gekregen de laatste is meest recent.
Toelichting Offerte 1
getracht om de ventilatieroosters gangbaar te maken, maar deze roosters zitten helemaal vast en mijn voorstel is om ook deze roosters te vervangen. 1 rooster is moeilijk bereikbaar (zie ook de foto’s). Om dit rooster te vervangen moet er een hoogwerker geplaatst worden.
Het vervangen van 2 stuks roosters voor een aluminium geanodiseerd rooster Ducoton 10 incl. nieuw glas en excl. aflakken nieuwe glaslatten kunnen wij u aanbieden voor de prijs van: € 1.143,90 excl. BTWToelichting offerte 2
Naar aanleiding van de opdracht langs geweest op bovenstaand adres. Anders dan vermeld betreft het in plaats van één, twee stuks kapotte ventilatieroosters. Het betreffen ventilatieroosters in het vaste glas (DucoTon 10ZR – RAL 9010). Het vervangen van de ventilatieroosters inclusief de- en hermonteren glas, vervangen van de glaslatten en het schilderwerk komt op een totaalbedrag van € 1.383,00 excl.btw. De hoogwerker kosten ten behoeve van de uitvoering zijn € 270,00 excl.btw.
Gezien het feit dat er altijd een risico bestaat dat de ruiten bij de demontage breken of lek raken is in verband met de leeftijd van de ruiten best behoorlijk groot aanwezig. Ik adviseer om de ruiten meteen te vervangen samen met de roosters. Extra kosten eventuele glasvervanging € 236,25 excl.btw.In een reactie op het VVE nieuws “Waterleiding in betonvloer VvE: gemeenschappelijk of niet?” is te lezen “Voor zover het gaat om de leidingen die (uitsluitend) ten dienste staan van een appartement (en dat zijn dan de leidingen na de watermeter) zijn die leidingen privé [….]”.
In jurisprudentie is echter al vaker te vinden dat artikel 9.1b MR 1992 semantisch op meerdere wijzen is uit te leggen. Eén uitleg is dat het artikel geen uitspraak doet over leidingen sec.
Ik vraag mij af of de uitleg dat artikel 9.1b gaat over installaties, nog steeds stand houdt. In die uitleg bepaalt art 9.1b slechts of een installatie inclusief leidingen al dan niet gemeenschappelijk is. (Slotzin van het artikel is: alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken. )
Een voorbeeld van een installatie inclusief leidingen die in die uitleg wel privé is, is een installatie als een privé CV-ketel inclusief leidingen en radiatoren. Dan gaat daarna wel de ‘leidingen in beton’ discussie spelen.Mijn 2-de vraag gaat over de ‘beton’ redenering: Tegenwoordig worden vaak badkamers en keukens geheel vernieuwd. Als daarvoor leidingen in het beton verlegd moeten worden en de VVE geeft toestemming, wat zijn die leidingen dan privé of gemeenschappelijk?
Notaris blunder van de hoogste orde. Daarnaast de verkoper en mogelijk in mindere mate de verkoopmakelaar. Van die laatste weten we hier niet welke diensten hij geleverd heeft.
De m2’s zijn van de VVE en kunnen niet verkocht zijn door de verkoper, want het was niet zijn eigendom. En dus ook niet toegevoegd worden/zijn aan het huis/kadastrale perceel.
Alleen het appartementsrecht was in eigendom van de verkoper, en je kunt alleen verkopen wat van jou is.
De VVE dient de notaris zo snel mogelijk op de hoogte te stellen en gewoon eisen dat de aanpassingen ongedaan worden gemaakt. Hoe hij dat recht breidt tussen koper en verkoper is zijn probleem. Hij heeft tenslotte een deel van het eigendom van de VVE zonder machtiging aangepast.
Klinkt als een bestuur die niet goed weet wat ze er mee moeten en dus ’t maar laat zitten.
In reactie op: Balustrade dakterras
Thanks. Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 1992 van KNB. In de akte van splitsing staat er voor zover ik kan zien niets vermeld.
In modelreglement staat o.a. volgende.
F. GEBRUIK, BEHEER EN ONDERHOUD VAN DE GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN EN DE GEMEENSCHAPPELIJKE ZAKEN
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten;
b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken.In reactie op: Bestuur hanteert onjuiste kostenverdeling
Voor de mensen die TS nog kunnen en willen helpen hierna de link naar het topic over het andere onderwerp.
https://www.vve-forum.nl/onderwerp/vve-verleent-extra-diensten-aan-eigenaars-echter/In reactie op: Bestuur hanteert onjuiste kostenverdeling
