[Rob]

Hoi Matthijs,
Je schreef:
“… Maar ik houd staande (en het blijkt ook uit diverse discussies hier) dat de begrippen administrateur, bestuur, administratiekantoor, bestuurder, bestuurs-leden voortdurend door elkaar heen worden gebruikt. Commissarissen worden meestal niet genoemd, of verward met leden van een ‘technische’, ‘financiële’, ‘bouwkundige’ commissie.
Vier mensen op dit forum mogen dan van mening zijn dat zij het wél snappen, maar niemand heeft ons tot nu toe kunnen uitleggen welke twee instanties in de (modernere) MR’s en/of het BW nu eigenlijk de dualiteit waarborgen, d.w.z. de uitvoerende tegenover de controlerende instantie.”
Die dualiteit wordt gewaarborgd door aan de ene kant de administrateur (bestuur) en aan de ander kant de kascontrolecommissie, of in jouw geval de raad van Commissarissen.
In je laatste bericht schreef je:
“… Het behoeft geen betoog waarom er een instantie moet zijn die toezicht houdt op een externe bestuurder die ‘slechts een leverancier van diensten’ is.
In zo’n verenigingsjaar kan er heel wat mis gaan en kan heel veel geld uit de verenigingskas verdwijnen, gezien of ongezien.”
In die zin zit al een wezenlijke fout.
Wanneer het administratiekantoor ‘slechts een leverancier van diensten’ is, dan is het geen externe bestuurder en dus is dat administratiekantoor (beheerder) NIET “de administrateur (het bestuur)”.
Wanneer het administratiekantoor (beheerder) niet “de administrateur (het bestuur)” is, zal er dus door de VvE een “administateur (bestuur)” benoemt moeten worden.
Je schreef eerder :
“… Waarom vertel ik dit allemaal?
Ik denk dat uit deze casus blijkt hoe belangrijk een leden-bestuur kan zijn. In plaats van (of naast) een ‘professionele bestuurder’, zijnde een commercieel bedrijf.
Wee de VvE die alles aan zo’n ‘professionele’ bestuurder overlaat en puur formeel één, drie of vijf ‘commissarissen’ als toezichthouders aanstelt, vaak tegen heug en meug.
Dat is bijna vragen om ellende.”
Daarna schreef je in een reaktie :
“… Het blijft hoe dan ook een hybride toestand. We hebben namelijk een contract met het ondersteunend kantoor, waarin staat opgesomd wat het kantoor voor onze VvE doet.
Daarnaast staat echter in de akte vermeld wat de ‘administrateur’ (ofwel de bestuurder) allemaal geacht wordt te doen, en dat is geen pretje (een ‘bestuur’ van vrijwilligers zou hier bijna een dagtaak aan hebben).
Zouden wij ons dus als (fictieve) ‘administrateur’ laten benoemen, dan zouden we een last op onze rug nemen die je echt niet van leden/eigenaren mag eisen (nog afgezien van de daarmee gepaard gaande verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid).”
Ten eerste is het woordje (fictieve) daar niet op zijn plaats, fictieve bestuurders bestaan niet.
Ten tweede …. je zegt dat een leden-bestuur heel belangrijk is, maar je vindt óók dat je van dat leden-bestuur niet mag eisen dat zij de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid dragen voor alle werkzaamheden die bij het bestuur horen.
Het zal je misschien verrassen, maar dat is toch echt de praktijk in het overgrote deel van alle VvE’s, leden binnen de VvE die het bestuur van de VvE vormen en derhalve bestuursverantwoordelijkheid en aansprakelijkheid dragen.
Wanneer de ALV besluit om de administratie uit te besteden aan een administratiekantoor (beheerder) is het bestuur daarvoor eindverantwoordelijke
Da’s ook de reden waarom decharge aan het bestuur verleend dient te worden en niet aan het administratiekantoor (beheerder).

[William]

Hoi Matthijs,
Bij jou is kennelijk sprake van een afwijkende splitsingsakte ten opzichte van het modelreglement.
Ik heb het idee dat het onderscheid tussen bestuur en beheerder nog niet helemaal duidelijk is, of we hebben een miscommunicatie. Een beheerder is inderdaad een leverancier, van diensten in dit geval. Het is hierbij volkomen afhankelijk van de voorwaarden in de beheerovereenkomst welke taken de externe beheerder wel of niet uitvoert, veelal zijn dit de taken die normaliter zijn toegewezen aan het bestuur. Het varieert per VvE wat men wel of niet uit wil besteden in deze.
De taak om het bestuur (of dus externe beheerder) te controleren rust doorgaans bij de kascommissie, die vervolgens een advies uitbrengt aan de vergadering van eigenaars. Overigens hebben de meeste professionele, externe beheerders naar mijn mening de voorkeur om NIET als bestuurder ingeschreven te staan.
Mijn eerste alinea ging over het feit dat GJ in het andere topic aangaf dat hij aantoonbare bewijzen had voor niet toegestane verhuur, terwijl we eerder al hadden geconcludeerd dat er geen verbod op verhuur is.

[Redactie VvE-Forum.nl]

Originele posting van Matthijs_zh
@ Williamrozeboom: Aan wie was jouw laatste posting gericht? Aan GJ (vanwege zijn studenten?) of aan mij (inzake ledenbestuur versus beheerkantoor?).
Wat dat laatste betreft: een VvE-bestuur kán bestaan uit leden/eigenaren, maar dat hoeft niet. De ALV kan ook een externe bestuurder aanwijzen (doorgaans een administratiekantoor). Die blijft aan tot wederopzegging.
Ik herhaal nog maar eens wat ons reglement (uit 1974, gebaseerd op MR 1973) hierover bepaalt in hoofdstuk III: Het bestuur van de vereniging.
Art. 42:
1. Het bestuur van de vereniging berust bij de administrateur, die benoemd wordt door de vergadering. Deze zal ook een plaatsvervangend administrateur kunnen benoemen.
2. De administrateur en de plaatsvervangende administrateur worden benoemd voor onbepaalde tijd en kunnen te allen tijde worden ontslagen.
(Dan volgen lid 3 t/m 7 en vervolgens nog art. 43 en 44, waarin alle taken van de administrateur – en dat zijn er vele – nauwkeurig worden omschreven.)
Dan komt – logischerwijs! – hoofdstuk IV: het Toezicht op het bestuur.
Art. 45:
1. Het toezicht op het bestuur berust bij drie of vijf commissarissen. De vergadering beslist hoeveel commissarissen er zullen zijn.
De voorzitter van de vergadering is ambtshalve lid en voorzitter van het college van commissarissen.
2. De overige commissarissen worden benoemd door de vergadering (dan volgt een passage over het aftredingsschema en nog twee artikelen over de bevoegdheid de administrateur te schorsen en dat de commissarissen besluiten bij gewone meerderheid).
[Ik had overigens al deze artikelen al eens volledig uitgetypt en hier geplaatst op verzoek van Bob.]
Nogmaals wijs ik op de logica van deze verdeling: hoofdstuk 3 ‘Het bestuur’ en hoofdstuk 4 ‘Toezicht op het bestuur’. Die dualiteit is niet voor niets expliciet geregeld!
Jij schrijft:
“Een VvE kan uitstekend een vrijwilligersbestuur hebben én een externe beheerder. Dit is zelfs ideaal, als de VvE er voor kiest een externe beheerder aan te stellen.”
Zo hadden wij het ook geregeld, maar dit blijkt dus in strijd met het reglement. Want hier is de externe beheerder slechts een van de ‘leveranciers’, net als een dakdekker, een rioleringsbedrijf, een verzekeraar. Terwijl de taak van een administrateur (‘bestuur’) anders van aard is en heel wat verder gaat. Je moet er niet aan denken dat een ledenbestuur (feitelijk de commissarissen) al die taken van een administrateur zou moeten doen zoals in het reglement omschreven. Die mensen zouden gillend gek worden. Je zou geen enkel lid meer bereid vinden om vrijwillig in zo’n ‘bestuur’ plaats te nemen.
Essentieel is volgens mij, dat er tussen twee jaarvergaderingen door – dus doorlopend – controle moet zijn (namens de ledenvergadering) op het handelen van de administrateur (= bestuurder). Die taak ligt bij de commissarissen, die namens de ALV de boel in de gaten houden. Zij leggen daarover verantwoording af op de jaarvergadering (bekendste voorbeeld: verslag van de kascommissie over de controle van de jaarrekening).
Het behoeft geen betoog waarom er een instantie moet zijn die toezicht houdt op een externe bestuurder die ‘slechts een leverancier van diensten’ is. In zo’n verenigingsjaar kan er heel wat mis gaan en kan heel veel geld uit de verenigingskas verdwijnen, gezien of ongezien.

——————————————————————————————————

Bovenstaande reactie is verplaatst uit een ander topic om te voorkomen dat daar te veel off-topic wordt gegaan !

Met vriendelijke groet,
Redactie VvE-forum

[Bob]

Hi Mica,
Naar aanleiding van jouw posts heb ik de volgende vragen:
1. Zijn betreffende notulen al vastgesteld door/in de vergadering, of zijn de notulen nog in concept?
2. Is de door jou genoemde vrijwilligersvergoeding voor het echtpaar gebaseerd op een in het verleden genomen vergaderbesluit, of heeft het bestuur eigenmachtig besloten tot een vergoeding en ook de hoogte van het bedrag? Kortom, is de vergoeding van €60,00 per keer gebaseerd op een formeel besluit of op een “gewoonte”?
3. Heeft het bestuur haar vrijwilligers (het klusjesteam) ooit laten weten wat er niet goed was aan hun werk? Kort; weet je wat je niet goed gedaan hebt, en ben je in de gelegenheid gesteld om het wel/alsnog goed te doen?
4. Wat vinden de andere vrijwilligers ervan? En de overige leden die nu weer moeten zien dat er iedere keer op hun kosten wordt betaald voor diensten die andere leden gratis leveren?
5. Kun je aangeven wat er volgens (het concept van) de notulen nu wel staat als besluit?
Wat mij betreft in elk geval uiterst merkwaardig dat het bestuur geheel naar eigen inzicht de vrijwilligers passeert die door de vergadering als klusjesteam zijn aangesteld.
Voor wat betreft hetgeen Carla stelt
quote
Je vraagt of artikel 38, en ik neem aan dat je daarbij doelt op het lid 1 en 2 van het M.R. 1992 boven een afspraak genomen in de ALV gaat? Het antwoord hierop is JA.
unquote
merk ik het volgende op.
Artikel 38 lid 2 geeft de standaard uitgangspositie. Het bestuur beslist over het onderhoud ………… (volgen de voorwaarden/grenzen).
Dat laat onverlet dat de Vergadering (ALV) het hoogste orgaan is van de VvE.
De Vergadering kan te allen tijde aan het bestuur aanwijzingen geven over de (wijze van) vervulling van haar (bestuurs)taken. Zo kan de Vergadering dus altijd extra eisen stellen/aanwijzingen geven aan haar bestuur. Zie in dit verband ook artikel 44 lid 1 onder d.
Het kan natuurlijk nimmer zo zijn dat een bestuur binnen haar mandaat geen enkele controle van de Vergadering hoeft te dulden, en geheel naar eigen inzicht en ondanks de uitdrukkelijk wil/wens van de Vergadering kan doen en laten wat zij wil. Zo werkt het niet.
Vriendelijke groet, Bob

[Matthijs_ZH]

Hi Rob, ik heb het artikel waarnaar je verwees gelezen.
Ik vind het zeer verhelderend, al blijven er nog enkele ‘losse eindjes’ die tot juridische fijnslijperij en dus beschaafde veldslagen kunnen leiden.
Ik zou de term beheerskantoor niet gebruiken; het gaat niet om beheersen, maar om het beheer van de VvE. Liever ‘beheerkantoor’ dus.
Dan nog blijft er een verschil – dat wordt terecht goed duidelijk gemaakt – tussen een benoemde administrateur, resp. beheerder, resp. bestuurder, en een kantoor dat de administratie verzorgt en waarmee de VvE een zakelijk contract sluit. Wij hebben het administratiekantoor altijd gezien in die laatste rol, dus niet als een orgaan van de VvE. Vandaar ook een uitvoerige omschrijving van de te leveren diensten/werkzaamheden in de overeenkomst.
Ik kom hierop terug in  mijn volgende post, met ook een reactie op Bob.
 

[Rob]

Hoi William,
Het zal gaan om zeer diverse producten en/of diensten, denk daarbij aan energie, verzekeringen, internet, telefonie e.d.
Uiteraard zijn VvE leden ook consumenten, wat dat betreft is er ook niets aan de hand.
Maar is het goed als de Vve beheerder onderdeel van dat proces gaat uitmaken?
 

[William]

Ook VvE-leden zijn consumenten 😉 . Ik ben wel heel benieuwd om welk soort producten/diensten het gaat?

[Rob]

Onlangs maakten we kennis met een VvE beheerder die een plan presenteerde om als VvE gebruik gaan maken van deel-auto’s.
Een activiteit die uiteraard helemaal niets met de VvE te maken heeft.
Dat men kennelijk de VvE en zijn leden gevonden heeft als interessante marktpartij werd mij wederom duidelijk nadat ik onlangs een kort berichtje ontving.
Er is een partij, wiens naam ik niet bekend ga maken die allerlei produkten en diensten tegen gunstige voorwaarden en prijzen aan de individuele leden van een VvE wil gaan leveren.
Voor alle duidelijkheid, de VvE zelf is- en wordt geen partij in deze.
Het gaat er dus met name om producten en/of diensten aan de individuele leden van de VvE te leveren.
Op zich is daar dus helemaal niets mis mee, zij het niet dat de VvE beheerder hier een speciale rol in moet gaan spelen.
VvE beheerders gaan namelijk benaderd worden om met deze partij een gebruikersovereenkomst aan te gaan.
De VvE beheerder verplicht zich daarmee om die partij nadrukkelijk onder de aandacht te brengen van de VvE’s en zijn leden die onder zijn beheer vallen.
Ook gaat de VvE Beheerder een vergoeding ontvangen voor de uitvoering van die marketing- en promotieactiviteiten, o.a op basis van het aantal afgenomen diensten en/of produkten.
Persoonlijk vindt ik dat niet echt een goede ontwikkeling.
Het is in ieder geval maar goed dat ik niet zo gevoelig ben voor reclame 😉

[Appie1972]

Ik was woonachtig in een appartementencomplex en in het bezit van een inpandige garagebox. Het appartement heb ik 6 jaar geleden verkocht, de garage kon/wilde de nieuwe bewoners niet overnemen.  Die garagebox heb ik dus nog steeds in mijn bezit.

In de Splitsingsakte is een artikel opgenomen waarin staat dat (het appartementsrecht van) een garagebox alleen mag worden verkocht aan iemand die een appartementsrecht op een woning heeft. Met andere woorden: verkoop van de garage aan iemand die geen lid is van de VVE met een woning is niet toegestaan.

De oorspronkelijke gedachtegang hierachter was, dat men liever geen buitenstaanders in het complex heeft. Het aantal appartementen en parkeerplaatsen/garages was namelijk gelijk. Dat zou dus veranderen bij een verkoop aan “derden” Echter, men heeft nu al 6 jaar de situatie die dus eigenlijk niet zou mogen volgens de eigen regels.

Een verzoek tot wijziging van de Splitsingsakte gaat het niet halen. De overige bewoners hebben namelijk geen enkel belang.  Er heeft zich overigens ook niemand gemeld die de garage wil kopen. Er is geen enkele belangstelling.

Staat hier het vrij verkeer van goederen en diensten niet ter discussie? Het principe van vrije overdraagbaarheid van goederen wordt hiermee geschonden.

Zijn er meer mensen met deze ervaring? En liever nog, een oplossing….

 

 

[William]

Hoi,
Zo’n oude splitsingsakte heb ik nog nooit bij de hand gehad. Maar gezien jouw citaat:
‘alle zich hierin bevindende zaken en installaties, waarbij tevens andere eigenaren of gebruikers belang hebben’

In de meeste latere splitsingsaktes geldt dit voor de meeste installaties en/of staat een dergelijke tekst;  ‘voor zover niet ten dienste aan één appartementsrecht’ .
Dat wil zeggen dat je moet nagaan of de betreffende afvoerpijpen alleen ten dienste staan van jouw appartement, of dat deze meer appartementen bedienen. Eerlijk gezegd kan ik me niet voorstellen dat dit onder de verantwoordelijkheid valt van elke eigenaar an sich, logischer zou zijn dat het complete leiding/afvoerstelstel eigendom is van de VvE.

[Paul_1981_Amsterdam]

Hi Carla, Bob,
Bedankt voor jullie berichten.
Betreft de 10%: 
De eigenaar naast mij 13H bezit 7 stemmen in de VVE (meerdere woningen), samen hebben wij dus 8 (8/33) stemmen.
De VVE beheerderder heeeft mij dus in het verleden de volmachten uitgestuurd icm met de presentielijst van de VVE leden, op de volmacht staat de datum van 17-12-2015.
De buurman naast mij (rechts 17H) is echt vel tegen de planne en heeft inmiddels een aantal mensen met zich mee gekregen. Het VVE bestuur heeft op 15-12-2015 de VVE bestuurder een mail gestuurd met daarin dat ze aankondigen een vergadering te willen houden ergens in januari 2016, dus geen concrete datum.
Het is allemaal een rotzooi geworden, en ik heb een gevoel dat een aantal buurtbewoners nu denken dat dit door mij komt. Ik ga vanavond de vergadering gewoon houden en de mensen die inmiddels hun volmacht hebben ingetrokken respecteer ik en haal ik uit de reeds behaalde machtigingen.
Ik denk dat dit een juridisch proces gaat worden en ik hoop dat ik dit win gezien:
– 2 maal een handtekening ronde is geweest
– Ik zwart op wit heb staan dat de VVE beheerder mij de presentielijst \ machtigingen heeft uitgegeven
– Inmiddels er een maand verstreken is en er nog steeds geen datum door de VVE bestuurders is uitgezonden.
Hieronder de mail van het Bestuur (echter [bedrijfsnaam] VVE diensten BV stuurd deze uit?)
De heer [naam]
[adres]
[postcode] AMSTERDAM
Amsterdam , 15 december 2015
Kenmerk 266 VvE [naam], gevestigd te Amsterdam (266)
Geachte heer [naam],
Onderstaand ontvangt u een schrijven van het bestuur van de VVE [naam].
Geachte leden van de VVE [naam]
Afgelopen weekend heeft het bestuur voor het eerst een uitnodiging gezien voor een vergadering betreft de aanvraag en goedkeuring voor een uitbouw 13H en 15H.
Conform de splitsingsakte dienen de uitnodiging, de agenda en de tekeningen minimaal 15 dagen voor de vergadering bij de leden te worden bezorgd. Deze termijn hebben de aanvragers niet gevolgd en diverse leden hebben daarom bezwaar gemaakt tegen de vergadering. Deze vergadering zal dan ook geen geldig besluit opleveren mocht deze doorgang vinden.
Het voorstel wat nu voorligt zijn 2 significant grotere uitbouwen dan de vereniging eerder heeft goedgekeurd, zoals ook op de bijgevoegde tekening is te zien. Namelijk voor 13H een uitbouw van 4,0m (ipv 2,5m), en voor 15H een uitbreiding van de uitbouw over de gehele diepte van de tuin van 2,1m (wat leidt tot 50% bebouwing van de tuin). Wanneer de vergadering akkoord gaat met meer dan 50% van de stemmen voor deze tekeningen dan betekent dit dat dit ook geldend zal zijn voor eventuele nieuwe aanvragen. Wij begrijpen dat dit tot vragen kan leiden, dat is waarom een vergadering ook de standaard procedure is om dergelijke verzoeken te behandelen want het heeft consequenties voor de toekomstige aanvragen en bebouwing van de binnentuin.
De aanvragers dienen een nieuwe vergadering aan te vragen conform de procedures van de splitsingsakte. Het bestuur geeft toesteming om een nieuwe vergadering uit te schrijven door [naam VVE beheerder] in januari 2016.  Mocht u niet aanwezig kunnen zijn dan kunt u een volmacht geven aan iedere andere eigenaar binnen de VVE die u met uw stemt vertrouwd.
Wij willen in het uitzonderlijke geval de mogelijkheid bieden dat als u al getekend heeft en u deze toestemming aan de heer [naam] niet wilt wijzigen, dat deze via een antwoord op deze mail naar de beheermaatschappij geldig blijft wanneer u nadrukkelijk aangeeft geen bezwaar te hebben dat de volmacht wordt hergebruikt in de nieuw te plannen vergadering. Deze registratie dient alleen wel onafhankelijk bij [naam VvE beheerder] te gebeuren.
Met vriendelijke groet,
Het bestuur VvE [naam]
Met vriendelijke groet,
XXX VVE Diensten B.V.

[Paul_1981_Amsterdam]

Hi Rob,
Als ik het goed begrijp heb je het volgende als structuur:
– VVE als organisatie die diensten  namens de VVE uitvoerd (Financieel beheer, Administratief beheer, Technisch beheer). Dit staat op de site:
“xxx VVE Diensten is een onafhankelijk kantoor dat zich gespecialiseerd heeft als administrateur voor Verenigingen van Eigenaren (VvE). Alle belangen van een VvE worden door ons behartigd”.
– Wij vallen als VVE onder hun beheer.
 
Nadat ik hun had gebeld gaven zij aan dat een zelf te initieren vergadering ook mogelijk was. Zij hebben de machtigingen doorgestuurd met daarop de datum en de presentielijst. Vervolgens ben ik bij de mensen langs geweest. Nu ik al 2/3e machtiging heb kan het toch niet zo zijn dat doordat de oproeptermijn niet correct is de machtigingen niet kloppen ? De vergadering wordt a.s gehouden donderdag, en ik zie niet dat dit mij fout is dat dit dan eventueel fouttief zou zijn. Iedereen is op de hoogte van de vergadering en de verbouwing.
Zo heb ik deze artikel ook gevonden, dit is precies zoals het bij is :
http://www.ektiv-vvebeheer.nl/vakgebied/juridisch/hanteer-de-juiste-oproeptermijn/
Gr.

[Bob]

@Rob
Quote Toch nog even terug naar de discussie “wat is een installatie” Unquote
Ten eerste merk ik op dat het een illusie is te veronderstellen dat je er (als eerste !?) in gaat slagen om (juridisch gezien) “absoluut waterdicht” te definiëren wat nu exact een “installatie” is en wat niet. Dat is namelijk nog niemand gelukt sinds 1973 (gemakshalve beperk ik me even tot de bekende modelreglementen). Het bewijs voor deze (mijn) stelling heb je wat mij betreft zelf geleverd met de discussie en argumenten, inclusief de (feitelijk of vermeend) tegenstrijdige jurisprudentie, in de thread hierboven. Dat heilloze pad moet je maar niet verder gaan.
Quote In MR1992 in principe ook, maar daar is verwarring ontstaan door de bekende toevoeging “alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken” Unquote
Ten tweede merk ik op dat de (door jou veronderstelde) verwarring niet is te danken aan het MR 1992. Ook al in de MR’n 1973 en 1983 kun je, in de respectieve artikelen 1E, lezen dat zaken slechts gemeenschappelijk kunnen zijn wanneer zij door “alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars” worden gebruikt. Je hebt dus jouw citaat uit MMR 1992 helemaal niet nodig om de bekende verwarring te zaaien. Het gebruik van het citaat uit het MMR 1992 snijdt dan ook geen hout.
Quote Inderdaad, je zou art. 10 kunnen gebruiken wanneer er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort. Unquote
Neen, het gaat niet om “kunnen”. Het is verstandig om bij (mogelijke) twijfel vooruit te denken (om met Carla te spreken) en de leden (de vergadering) te betrekken in de discussie over wat wel of niet tot de gemeenschappelijke zaken behoort. Waar de MR’n de mogelijkheid bieden moet je ze ook gebruiken. Geen nietige besluiten nemen, maar consensus bereiken over (mogelijke) misverstanden en strijdpunten. “Regeren is en blijft vooruitzien”. Achteraf zaken die mis zijn gegaan rechttrekken is altijd mijn tweede keus.
Tot slot geef ik het volgende in overweging.
We leven (godzijdank) in een democratisch land. Iedereen mag stemmen zoals hij of zij wil. Het is echter naar mijn stellige overtuiging wel zo dat men voordat men stemt eerst goed moet nadenken.
Zaken die niet (meer) gemeenschappelijk zijn worden niet (meer) beheerd door de VvE (lees de vergadering). Je kunt dus volkomen rechtgeldig beslissen dat enige zaak niet (langer) gemeenschappelijk is, maar jezelf daarmee zeldzaam deskundig in je eigen voet schieten.
Verder wijs ik nog op het feit dat er een algemeen (generiek) verbod bestaat om zonder toestemming van de vergadering wijzigingen aan te brengen in gemeenschappelijke zaken. Realiseer je wat je doet als je (te vuur en te zwaard) wilt bewerkstelligen dat welke zaak dan ook niet (langer) gemeenschappelijk is. Mijn advies: Bezint eer ge begint!

[Rob]

Hoi Bob,
Inderdaad, je zou art. 10 kunnen gebruiken wanneer er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke
gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort.
Maar dan………… wat ga je op de vergadering stemmen?
Ik zou dan voor “wel tot de gemeenschappelijk zakelijke” stemmen en Carla (vermoedt ik 😉 ) voor “niet tot de gemeenschappelijke zaken”.
Toch nog even terug naar de discussie “wat is een installatie” 😉
Persoonlijk vind ik een deurtelefoon geen afzonderlijke installatie op zich, maar een onderdeel er van, net als de drukknoppen beneden bij het bellenbord.
Daarnaast…….
In MR1973 en MR1983 behoren de systemen voor oproep en deuropeners tot de gemeenschappelijke zaken.
In MR1992 in principe ook, maar daar is verwarring ontstaan door de bekende toevoeging “alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken”
In MR2006 is juist expliciet weer aangegeven dat de systemen voor oproep en deuropeners, ook voor zover deze zich in de privégedeelten bevinden onder de gemeenschappelijke zaken vallen.
Je zou daaruit kunnen redeneren dat de verwarring in MR1992 in MR2006 weer teniet gedaan is en het aannemelijk zou kunnen zijn dat men ook in MR1992 beoogde de systemen voor oproep en deuropeners, ook voor zover deze zich in de privégedeelten zouden bevinden onder de gemeenschappelijke zaken zouden vallen.

[Carla]

Hoi Rob,
Wederom dank voor je reactie.
Met betrekking tot het voorkomen van zelf knutselen aan het intercomtoestel……dat hebben wij geregeld in het Huishoudelijk Reglement.;-)
Toch wel weer interessant hè om even wat te stoeien rond de term:
‘uitsluitend ten dienste van één privégedeelte’.
Zelf vond ik de gedachte van mr.Richard P.M. de Laat ook wel heel plausibel. Hij zegt :
” Bovendien wordt met deze uitleg miskend, dat deze leidingen in functionele zin uitsluitend ten dienste staan van één appartement. Zonder die individuele leidingen kunnen de rest van de gemeenschappelijke gedeelten en de overige privé- gedeelten onverminderd functioneren. Slechts het betreffende appartement is dan incompleet. Dat is evenwel geen gemeenschappelijk, maar een individueel belang. In dat onderscheid beoogt de laatste toevoeging van artikel 9 te voorzien. Daarmee wordt tot uiting gebracht, dat de VvE conform artikel 5:126 BW het beheer voert over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk gedeelte te worden gebruikt. Een individuele leiding bevindt zich in die afzonderlijke ruimtes en behoort ook naar zijn doel niet tot de gemeenschappelijke zaken.”
Deze gedachte doortrekkend zou je dus ook kunnen zeggen dat de centrale voordeur in de hal ook nog steeds geopend kan worden, echter niet vanuit jouw maar vanuit een ander privégedeelte.;-)
Kijk ik er heel sec naar dan is het mijn ( privé ) belang dat ik de gemeenschappelijke voordeur vanuit mijn appartement kan openen. Ik zie hier geen gemeenschappelijk belang in.
Overigens ( maar dit ter zijde )….niets heeft het eeuwige leven, ook de intercomtoestellen niet. (10 tot 15 jaar )
Wanneer deze tot de algemene zaken zouden behoren dan lijkt het me verstandig deze kostenpost op te nemen in het MJOP.
Hopelijk blijven onze leidingen in de vloer de komende jaren netjes doen wat er van ze verwacht wordt. 😉