[DikOz]

In een reactie op het VVE nieuws “Waterleiding in betonvloer VvE: gemeenschappelijk of niet?” is te lezen “Voor zover het gaat om de leidingen die (uitsluitend) ten dienste staan van een appartement (en dat zijn dan de leidingen na de watermeter) zijn die leidingen privé [….]”.

In jurisprudentie is echter al vaker te vinden dat artikel 9.1b MR 1992 semantisch op meerdere wijzen is uit te leggen. Eén uitleg is dat het artikel geen uitspraak doet over leidingen sec.
Ik vraag mij af of de uitleg dat artikel 9.1b gaat over installaties, nog steeds stand houdt. In die uitleg bepaalt art 9.1b slechts of een installatie inclusief leidingen al dan niet gemeenschappelijk is. (Slotzin van het artikel is: alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken. )
Een voorbeeld van een installatie inclusief leidingen die in die uitleg wel privé is, is een installatie als een privé CV-ketel inclusief leidingen en radiatoren. Dan gaat daarna wel de ‘leidingen in beton’ discussie spelen.

Mijn 2-de vraag gaat over de ‘beton’ redenering: Tegenwoordig worden vaak badkamers en keukens geheel vernieuwd. Als daarvoor leidingen in het beton verlegd moeten worden en de VVE geeft toestemming, wat zijn die leidingen dan privé of gemeenschappelijk?

[Rene]

Notaris blunder van de hoogste orde. Daarnaast de verkoper en mogelijk in mindere mate de verkoopmakelaar. Van die laatste weten we hier niet welke diensten hij geleverd heeft.
De m2’s zijn van de VVE en kunnen niet verkocht zijn door de verkoper, want het was niet zijn eigendom. En dus ook niet toegevoegd worden/zijn aan het huis/kadastrale perceel.
Alleen het appartementsrecht was in eigendom van de verkoper, en je kunt alleen verkopen wat van jou is.
De VVE dient de notaris zo snel mogelijk op de hoogte te stellen en gewoon eisen dat de aanpassingen ongedaan worden gemaakt. Hoe hij dat recht breidt tussen koper en verkoper is zijn probleem. Hij heeft tenslotte een deel van het eigendom van de VVE zonder machtiging aangepast.
Klinkt als een bestuur die niet goed weet wat ze er mee moeten en dus ‘t maar laat zitten.
 

[Anoniem]

Thanks. Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 1992 van KNB. In de akte van splitsing staat er voor zover ik kan zien niets vermeld.
In modelreglement staat o.a. volgende.
F. GEBRUIK, BEHEER EN ONDERHOUD VAN DE GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN EN DE GEMEENSCHAPPELIJKE ZAKEN
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten;
b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken.

[Bob]

Voor de mensen die TS nog kunnen en willen helpen hierna de link naar het topic over het andere onderwerp.
https://www.vve-forum.nl/onderwerp/vve-verleent-extra-diensten-aan-eigenaars-echter/

[Carla]

Bob, die zijn me bekend. Maar de diensten zijn niet goed beschreven en de kosten niet gespecificeerd. Er zit gewoon geen structuur in. Begrip daarvoor is niet veel aanwezig. Beetje idee van ” het is toch gezellig, wat zeur je nu” (en 550 euro p/m servicekosten en een schuld van 650.000 euro..tja..

[Bob]

Art.42.3 zegt: “…De inhoud van deze diensten en de voorwaarden waaronder deze worden geleverd worden vastgesteld in het huishoudelijk reglement dan wel in een afzonderlijke overeenkomst met de betreffende eigenaar of gebruiker. ”

[Bob]

Het bestuur kan volgens Reglement van Splitsing
“Artikel 57 Het bestuur is bevoegd het leveren van bestaande diensten en goederen ter bevordering van het woon- en gebruiksgenot van het gebouw als bedoeld in artikel 42 derde lid op te dragen aan een manager en een door het bestuur te bepalen aantal personeelsleden”

[Rob]

“…. Maar laat je niet weerhouden om te doen wat je zelf op basis van vermoedens denkt te moeten doen. Succes gewenst!”
Wat mij betreft een onnodige aanvulling en klinkt als, als je niet doet zoals ik het schrijf zoek je het maar uit.
Als iemand schrijft dat de kostenverdeling niet conform de akte is, betekent dat niet automatisch dat dat ook de werkelijke situatie is.
Zeker in het geval van een (oud) serviceflat legt het misschien net even anders.
Persoonlijk denk ik dat het verstandig is om eerst helder te krijgen wat nu precies in de akte vermeld staat, welke kosten en welke verdeling er toegepast moet worden en aan welke diensten er al dan niet nog verplicht bijgedragen moet worden.
Is er ook een beheerder in het spel?
En zo ja, wat zegt die erover?
 

[Carla]

Bob, ik meen een uitspraak ergens gezien te hebben dat de rechter bij kleine verschillen (ik vermoed tientjes) de sop de kool niet waard vindt. Geen idee welke zaak dat was.. Ik snap dat “nietig” betekent dat het er gewoon niet is… Maar dat geeft veel gedoe. Denk dat ze eerder een deurwaarder sturen dan naar de rechter gaan.  Ook zij zullen het probleem zoveel mogelijk bij mij leggen natuurlijk.
Het is wel een idee om alleen het voorschot bedrag aan de rechter voor te leggen, maar als die laconiek is zal hij zeggen: wacht maar even af. Eind van het jaar is de definitieve afrekening, kan nog goed komen… Als advocaat van de VvE zou ik dat zeker inbrengen en dan is zaak verloren of (nog) niet ontvankelijk.
Rob, denk dat ik inderdaad beter kan wachten op de jaarrekening (e/o definitieve afrekening) over 2020.
Monater en “all”. We zijn een restant van een Serviceflat. Er was een VvE en een “Dienstenclub”. Die heeft men samengevoegd en de VvE de kosten laten pakken van de diensten. Geen VvE taak, maar wel iets dat een VvE kan besluiten. In het nieuwe Splitsingsreglement staat dat de VvE diensten kan aanbieden, maar formeel zijn die verplichtingen nooit  overgenomen, ook niet te zien in de Splitsingsakte of notulen van VvE. Zelfs inflatie correcties voor pensioenen van vertrokken personeel van de “Diensten” staat nu vrolijk op de VvE begroting.. De diensten zijn niet scherp beschreven en niet voor iedereen zinvol. Kan dus beter. Kosten verdeling van de diensten werkt ook anders. Die gaat (formeel volgens Reglement van Splitsing; nooit berekening gezien) niet via de breukdelen maar via “woningen” (appartementen zijn soms samengevoegd tot een..) Maar door de vermenging vindt men het allemaal lastig. De diensten hadden in laatste jaar een begroting van €300.000 en de VvE van € 400.000. Nu zitten we op € 800.000 voor de cluster. Ik wil dus ook de diensten discussie hiermee aanzwengelen. Het is geen “klein bier”.. Als er €125.000 af kan, dan is dat toch € 1000 per appartement per jaar. De penningmeester werd er moe van en is recent afgetreden..
Bedankt voor alle reacties. Het scherpt toch weer het beeld! Thx.

[Anoniem]

[quote quote=12379] … Als er nog vragen zijn Herman, of wanneer de loop van de gasleidingen anders is/blijkt dan hierboven dan hoor ik dat wel.[/quote]
Helemaal duidelijk Bob, voor zover ik kon nagaan klopt je informatie helemaal. Maar het maakt de reactie van Liander nog onbegrijpelijker.
Je verwees eerder naar een link waarin Liander refereert naar uitspraken van de Geschillencommissie Energie welke in het voordeel van Liander waren. Deze gaan echter allemaal over consumenten welke op dat moment een transportovereenkomst hadden voor gas bij Liander en welke een dienst hebben aangevraagd via hun website. En natuurlijk moet daarvoor betaald worden. De uitspraak van de Geschillencommissie was in dat opzicht te verwachten. Buurman X heeft dat sinds 2015 echter niet meer, zijn meter is destijds verzegeld en de transportovereenkomst ontbonden. Hij betaald sindsdien ook geen netwerkkosten voor gas meer via zijn energierekening.  Hij heeft in reactie op de recente brieven zelf een aantal brieven gestuurd waarop niet is geantwoord en nu dreigt Liander met een juridisch proces.
De vraag is dus eigenlijk: kan Liander een burger (welke geen klant van hun is) verplichten om toch een dienst van haar af te nemen, in dit geval het verwijderen of opnieuw aansluiten van de gasaansluiting? In hun brieven stellen ze dat de buurman hiertoe verplicht zou zijn maar geven niet aan waar dit in de wet staat, en als hij reageert met een brief en vraagt waar dit staat aangegeven krijgt hij geen reactie.
En volgens mij is het antwoord daarop: Nee, Liander kan niet zomaar willekeurige burger welke geen klant is verplichten tot het afnemen van diensten. En al helemaal niet nu blijkt dat dat deel van die leidingen ook nog eens eigendom zijn van de netbeheerder zelf. Als buurman X een transportovereenkomst had gehad met Liander, en op hun website daartoe expliciet opdracht had gegeven dan was de situatie natuurlijk heel anders was geweest. Je bent ergens klant, je neemt iets af: ja, dan moet er natuurlijk voor betaald worden. De spijtoptanten, welke er later achterkwamen dat zij hiertoe achteraf gezien wettelijk misschien niet verplicht waren geweest als ze niet hadden gereageerd hebben helaas pech: ze hebben de opdracht gegeven en er zal voor betaald moeten worden. Maar dat geldt voor buurman X niet, hij is wettelijk niet verplicht om Liander opdracht te geven hun eigen netwerk veilig te houden, dat zullen ze zelf moeten regelen. Ik hoop dat hiermee duidelijk is wat ik eerder bedoelde en de buurman heeft er goed aan gedaan niets op hun website in te vullen. Ik vermoed dat je het wel met mij eens bent.

[Bob]

Neen, het was niet zeker of in de AvS het artikel 9.b. van MR1992 al of niet is aangepast/gewijzigd. Dat is nu wel zeker, artikel 9.b. is conform standaard MR1992.
Dit maakt dat het antwoord op de vraag van Herman als volgt luidt.
Als reeds eerder uitgelegd is het netwerk voor gas tot aan de meter (leverpunt) in de meterkasten van de respectieve appartementen (juridisch) eigendom van de netwerkbeheerder.
Met het (ongewijzigde) artikel 9.b. in de AvS is alles wat zich na de gasmeter bevindt, gasleidingen, CV-ketel en het daaraan weer gekoppelde systeem van leidingen met kranen en radiatoren alleen maar dienstbaar aan één appartement. Dat maakt dat alle genoemde zaken niet gemeenschappelijk zijn (“alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken”).
De VvE kent (intern en onderling) slechts gemeenschappelijke en niet-gemeenschappelijke zaken.
Bij gebrek aan informatie over de exacte uitvoering van de aansluitng(en) resteert het volgende.
Zoals aangegeven loopt voor gas de leiding (waarschijnlijk vanuit de kruipruimte onder het complex) eerst naar de begane grond en vervolgens naar het appartement op de 2e verdieping. Verder loopt (wederom waarschijnlijk, bij gebrek aan zekere informatie) de gasaansuiting van de hoofdleiding (Liander, buiten het VvE-perceel) naar de kruipruimte waar verder wordt gesplitst en afgetakt. Binnen de VvE (tussen leden onderling) kan deze installatie, die alle appartementen dient tot de eigen meters, nimmer privé zijn, maar hooguit gemeenschappelijk. Het is en blijft natuurlijk eigendom van de netwerkbeheerder, die ook verantwoordelijk is voir onderhoud en eventuele vervanging, maar de respectieve eigenaars binnen de VvE kunnen de verbinding tussen hoofdleiding en eigen meter niet als privé zien, ook niet v.w.b. het stukje wat boven het beton uitsteekt (mening beheerder). Zie ook mijn eerdere opmerking dat de conclusie dat de VvE hier niets mee te maken zou hebben voorbarig en te kort door de bocht was/is.
Als er nog vragen zijn Herman, of wanneer de loop van de gasleidingen anders is/blijkt dan hierboven dan hoor ik dat wel.

[Anoniem]

[quote quote=12371]… Blijkbaar is het probleem ook niet beperkt tot één eigenaar. De regels zijn dus al met voeten getreden. Niet goed, maar je legt je erbij neer begrijp ik …. [/quote] Het ging om een ouder echtpaar, hij is 3 jaar geleden overleden en zij 2 maanden geleden. En ik kom er nu dus pas achter. Ik zie het ook niet als mijn taak om hier voor politie agent te spelen: als mensen vragen hebben dan mogen ze gerust langskomen maar ik zie het als bestuurder als mijn taak om er voor te zorgen dat afspraken die bij de VVE vergadering zijn gemaakt worden nagekomen. Verder niet. Wel heb ik de afgelopen jaren een aantal mensen gevraagd hun auto niet op de oprit te plaatsen maar in de berm en fietsen niet op te laden in de vluchtroute in geval van brand. De nooddiensten moeten natuurlijk wel ten alle tijde toegang hebben. Maar of ze illegaal een schilderijtje ophangen of een plantenbak plaatsen welke verder niemand in de weg staat, het zal me worst wezen. In beide gevallen ging het om een huurder dus eigenlijk had ik hier de woningcorporatie als eigenaar op aan moeten spreken maar het is natuurlijk handiger om iemand even vriendelijk te vragen als je ze toevallig in het gebouw tegenkomt.
Waar ik me wel zorgen over maak is dat enkele huurders de noodverlichting te fel vinden en die met plastic zakken en zelfgemaakte kleedjes hebben afgedekt. En dat is gevaarlijk als er brand ontstaat. Ik heb daar een opmerking over gemaakt maar ze weigeren dit te verwijderen. Dus de woningcorporatie op aangesproken als eigenaar maar die doet er blijkbaar ook niks mee. Komt dus weer als onderwerp terug bij de eerstvolgende vergadering volgende maand.
De eerste reflex van de beheerder is altijd om zich te beroepen op de splitsingsakte, dat de netbeheerder daarin geen enkele partij is daar denken ze blijkbaar niet over na.
Nee, er is geen binnentuin, alleen een brede galerij met een grote glaswand tot aan het dak. Noemen we atrium maar ik weet niet of dat de juiste benaming is. Warmte terugwin installaties (WTW) zitten afzonderlijk in ieder appartement, net als de cv installatie.
Voor wat dit onderwerp betreft is er geen verschil met het MR dat klopt. Hier hadden ze m.i. juist de boel moeten aanpassen omdat genoemde zaken (CV en WTW) overal individueel geregeld zijn en dus nergens gemeenschappelijk. Ik had destijds het MR uitgeprint en met een markeerstift aangegeven waar de verschillen zaten. Helaas kan ik dat document niet vinden. Om dat weer helemaal opnieuw te doen is niet handig, ik zal nog eens goed zoeken: heb het vast niet weggegooid, moet ergens in een doos zitten.
Ook heb ik ca. 3 jaar geleden een specifieke (duurdere) brandmelder voor mijn appartement aangeschaft, was een heel gezoek op internet om de juiste te vinden, omdat deze een stekker met extra draden heeft die naar de centrale brandmeldinstallatie gaan. Een paar weken na het plaatsen kwam ik er via de onderhoudsinstallateur achter dat de individuele melders nooit fysiek aan het systeem zijn aangesloten. Ik had dus net zo goed een van een tientje met batterijtje bij de Gamma kunnen kopen.
Het gebouw is L vormig en ik woon op het kort pootje van de L, ik denk dat je gelijk hebt en dat de buis bij mijn benedenbuurman naar boven loopt naar mijn gasmeter.

[monaster]

Volgens mij zijn alle leidingen (water, gas, elektra, tv, telefoon) vanaf de meter Niet meer gemeenschappelijk. Ook de leidingen in de dekvloer naar de radiatoren zijn niet gemeenschappelijk. Zijn allemaal uitsluitend ten dienste van het privé gedeelte. Ook de motor voor luchtafvoer is niet gemeenschappelijk.

[monaster]

MR 1992
AVS
Artikel 9
1 Tot de gsmssnschappelijks gedeelten sn zaksn —
worden ondermeer gerekend, voor zovsr aanwszig:
b de technischs installaties mst ds daarbij — behorende leidingen, met name voor de cen– trale vsrwarming (mst inbegrip van de radia- toren en radiatorkranen i n ds privé-gedesl- ten) en voor luchtbehandeling, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riols- –
ring, de leidingen voor gas en water en verdsr ds hydrofoor, ds electriciteits- en – telefoonleidmgen, ds gemeenschappelijke
antenne, de bliksembeveiliging, ds lift,
alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die instal-
laties niet uitsluitend tsn dienste van esn privé-gedeelte strskksn.
Excuses voor de fouten in de tekst.
Ook bij ons is gasleiding dus gemeenschappelijk, tot aansluiting meter in appartement. Daarna dus verantwoordelijkheid bewoner??
Wat de radiator betreft is dat volgens mij niet gemeenschappelijk omdat die uitsluitend ten dienste van een privé gedeelte strekken.

[Valerius]

Inmiddels ruim twee jaar verder en nog niets opgeschoten. Inmiddels een aantal zaken aan de rechter voorgelegd en veel wijzer geworden over de eenvoud van het systeem. Het verrassen van de rechter en de advocaat van de ” tegenpartij” doet je zaak geen goed. Het ging voornamelijk om het wel of niet ontvankelijk zijn op grond van het moment van indienen van de benodigde zaken. Het op het allerlaatste moment informeren van de andere partij was de strategie van Rijssenbeek Advocaten, de huisadvocaat van Havensteder. Daardoor werd het mij op de vrijdagmiddag voor de zitting, die op de daaropvolgende dinsdag gehouden zou worden, duidelijk dat men van mening was dat het wel een heel eenvoudige zitting zou worden omdat de gestelde termijnen overschreden zouden zijn.
De rechter begon de zitting dan ook met een algemeen verhaal over VVE’n en dat zij regelmatig binnen haar eigen VVE geraadpleegd werd. Wellicht had zij de zaak in haar agenda vastgelegd op een kwartiertje en de rest van de middag voorbestemd voor andere zaken. Omdat ik toen met het ontvangstbewijs van de balie op de proppen kwam waaruit bleek dat ik een en ander wel tijdig had ingediend kreeg de zaak een heel ander verloop. Duidelijk geïrriteerd en uitgebreid excuserend richting de advocaat begon ze aan de hoorzitting. De uitslag was dat mijn verzoeken om een aantal genomen besluiten te vernietigen werd afgewezen. Op zich helemaal geen probleem omdat 1 van de instandgehouden besluiten ondermeer inhield dat de jaarrekening over 2017 gecontroleerd diende te worden door een accountant.
Het prijskaartje voor het geheel, omdat het toenmalige bestuur zich liet adviseren door de toenmalige beheerder, was bijna 6700 euro voor de VVE en ik mocht daarvan 400 euro voor mijn rekening nemen. Het resultaat van een verstoorde communicatie tussen het bestuur en een lid van de vereniging. Naar mijn mening totaal onnodig als het bestuur zich niet had laten leiden door de adviezen van de beheerder.
Inmiddels is er een nieuwe beheerder en een, niet gekozen, bestuur bestaande uit drie personen die eerst deel uitmaakte van een adviescommissie met als voornaamste taak het bestuur te adviseren. Zoals in het begin van dit verhaal al aangegeven, binnen de VVE is er bestuurlijk weinig veranderd waar het om verantwoording afleggen richting de leden gaat. De kascommissie beperkt zich tot een verklaring van 1 regel dat de jaarrekening is gecontroleerd. Een jaarverslag is nog steeds overbodig. Het MJOP is overschreven door een nieuwere versie waarbij de oude beheerder een aantal achterstallige onderhoudszaken naar de toekomst heeft verschoven. De nieuwe beheerder heeft er belang bij dat een aantal grootschalige projecten onder hun ” begeleiding” vallen. Havensteder heeft de arrogantie om zich af te vragen waarom het appartementencomplex verpauperd terwijl ze tot begin van dit jaar indirect ook het VVE-beheer hadden via Havensteder VVE-diensten.
Waarom dit verhaal? Misschien leuk voor een enkeling om te lezen en voor mij een “uitlaatklep”. De tussenliggende periode heb ik een aantal cursussen op het gebied van VVE-beheer gedaan en kom nu op het punt om van een hobby meer werk te gaan maken. Om af en toe eens te brainstormen of een advies te vragen hoe iets aan te pakken met buitenstaanders lijkt me niet verkeerd. Vandaar mijn terugkeer hier.