[Vider]

Van onze externe VvE beheerder hebben wij als VvE facturen gekregen en betaald, welke behandeld zou zijn door onze externe VvE manager. Vanwege het feit dat wij niets hoorde van onze externe beheerder hebben we zelf contact opgenomen met de beheerder en gevraagd om contact met onze VvE manager. Bleek dat deze manager al een half jaar niet meer in dienst was van de externe VvE beheerder. Bij controle van de kascommissie hebben we 2 facturen gekregen voor honorarium van deze manager, welke volgens de factuur behandeld zijn door de vertrokken manager, gedateerd op data na zijn vertrek. In de tussentijd is er door de VvE beheerder dan ook totaal geen andere manager aangewezen, welke onze VvE in beheer heeft genomen. een paar dagen na het reclameren, kregen wij een email dat de dag na het reclameren hiervan, wij een nieuwe manager hebben kregen. Mijns inziens hebben we een kleine half jaar betaald voor diensten welke de externe VvE beheerder niet heeft geleverd. Wij hebben dan ook gevraagd om deze facturen te crediteren voor de periode welke wij geen beheer hebben gehad. De VvE beheerder heeft ons hierop gevraagd om aan te tonen wat ze dan niet hebben gedaan, maar volgens mij hebben heeft de externe beheerder een bewijslast hierin, waarin ze moeten aantonen wat ze hebben uitgevoerd. Ik vind de handelswijze van de externe VvE beheerder hierin erg fraudeleus overkomen. Heeft iemand een idee hoe we dit verder kunnen aanpakken?

Alvast dank voor de input.

[VvE-stem]

[quote quote=8819]

RobvB wrote:

Nou dan zijn we het helemaal eens en met een VVE beheerder die geen real time inzage biedt moet je niet in zee gaan.

Dat zeg ik niet helemaal
Ook een beheerder die geen online platform aanbiedt kan een prima beheerder zijn.
Het gaat er mij om dat, wanneer er wél een online platform aanwezig is, de functionaliteit van een dergelijk platform niet uitsluitend ten dienste moet staan van het bestuur en de kascommissie, zoals vaak het geval is, maar volledig ten dienste staat van alle eigenaren in die VvE.[/quote]
En wat als je als bestuurder dan dagelijks vragen krijgt van tientallen eigenaren over diverse betalingen?
Dan kan je je werk als bestuurder/beheerder ook niet meer goed uitvoeren.

Ben het overigens deels wel met je eens hoor, en mijn ervaring is dat de meerderheid het maar weinig interesseert. En is mijn les daaruit dat niet altijd alles gedeeld hoeft te worden. Er wordt niet voor niets aan het eind van het boekjaar een jaarrekening opgemaakt welke door een KC worden gecontroleerd, zodat niet iedereen het hoeft te controleren.

[DikOz]

Ik zou bijna het artikel hier “Waterleiding in betonvloer VvE: gemeenschappelijk of niet?” vergeten. Maar er is ook een uitspraak waarin ‘uitsluitende ten dienste van één appartement staat’ niet van belang is.
Verder lijkt mij nog wel mee te tellen of die waterleiding origineel zo lag of met toestemming van de VVE is aangelegd. Zo nee, meer kans op eigen rekening.

[DikOz]

Vooraf: ik zeg niet dat je ongelijk hebt, maar wel dat er onderbouwd andere interpretaties mogelijk zijn, bijvoorbeeld omdat ‘afwerklaag’ nergens nader is gespecificeerd.

A. Artikel 9 gaat over onderdelen die bij de bouw worden opgeleverd. Uitleg van ‘afwerklaag’ zou in dat kader gedaan moeten worden. Lijkt mij sterk dat behang etc. bedoeld worden.

B. Er zijn een aantal gerechtelijke uitspraken over het al dan niet gemeenschappelijk zijn van leidingen in privégedeelten. Mij spreekt in de jurisprudentie het volgende meeste aan: in art. 9 komt wel het woord ‘leidingen’ voor, maar altijd als onderdeel van een ‘systeem’.
De MR 1992 zinsnede “alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privégedeelte strekken” gaat in die uitleg dus niet over ‘leidingen’ maar over ‘installaties’ met de daarbij behorende de leidingen.

C. (zie ook A.) Of frezen volgens MR1992 wel of niet mag, is afhankelijk van de uitleg ‘afwerklaag’. Verleggen van een leiding in een 25 jaar oude badkamer zou in jouw uitleg niet mogen zonder toestemming van de leden. Bij de meeste VVE’s dus een besluit dat eens per jaar op de ALV genomen kan worden.
‘Dun en dik’ leg ik uit als ‘het mag toch wel’. In mijn uitleg alleen als er voldoende ruimte in de afwerklaag is. Frezen in de betonnen draagvloer lijkt mij zeer onverstandig.

D. Eens met relatie eigenaar – installateur.

E. Achteraf? Dat is wat ik zo veel mogelijk zou willen voorkomen en het komt vermoedelijk dicht bij verwijtbaar onbehoorlijk besturen. Dus vooraf moet bekend gemaakt worden wat de invloed van de gefreesde gleuven is op de reductie van contactgeluiden.
De eis over contactgeluiden in MR1992 (ook in het HR) gaat over ‘verbetering’. Dus extra reductie t.o.v. wat het bouwbesluit aangaf op het moment van de bouw. Mee eens dat in aanvulling op die preventieve actie, de bewoner geattendeerd moet worden op de meetprocedure achteraf bij klachten en mogelijk ook herstel bij verkoop.

F. Dat raakt een kernpunt: wordt de VVE, na de aanleg, eigenaar van die vloerverwarming door natrekking? Ja, dan kan je vastleggen wat je wilt, maar de eigenaar (VVE in dat geval) is de verantwoordelijke. Er zijn veel leveringsvoorwaarden te vinden waarin een clausule over natrekking is te vinden op het moment van algemene bouwwerkzaamheden.

[Xavi]

Ik woon in een appartement, en ik heb sinds ik hier woon een ventilatie rooster in mijn raam aan de prive balkon zijde dat niet meer werkt (Deze opent en sluit niet).

Ik heb hier destijds melding van gemaakt bij de VVe en kreeg het volgende bericht:
‘Roosters zijn voor rekening van de eigenaar volgens splitsingsakte. Behoren tot het hang- en sluitwerk en wie de roosters niet onderhoudt/regelmatig schoonmaakt, daarbij lopen ze vast. Veel bewoners hebben helemaal geen last met deroosters en sommige eigenaars doen er nooit wat aan. De goeden gaan niet aan de slechten meebetalen. Is in het verleden al veel meer aan de orde geweest. Staat ook al in oude notulen.’
Onze Vve maakt van de volgende https://nederlandvve.nl/doc-en-handleidingen/vve-modelreglement-1992/ modelreglement gebruik, met name gericht op artikel 9 en 18
Ik heb vernomen dat de splitsingakte leidend is maar ook weer gelezen dat dit niet in alle gevallen geldt. Artikel 9 en 18 van de splitsingsakte luiden als volgt:
Artikel 9
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. die gedeelten van het in de akte van hoofdsplitsing betrokken gebouw, welke blijkens het bepaalde in artikel 1, onder c en d van Reglement 1 tot gemeenschappelijke gedeelten zijn gedefinieerd en waarvan een nadere omschrijving is gegeven in artikel 9 van Reglement I.
b. de muren en vloeren in de woningen dienende tot scheiding van privé gedeelten of tot scheiding van een privé gedeelte en gemeenschappelijke gedeelte, de gevels met inbegrip van de daartoe behorende kozijnen, ramen en deuren, de borstweringen, balkons en galerijen, de trappenhuizen en het lifthuis.
c. de technische installaties met de daarbij behorende goten, schachten en leidingen, met name voor de centrale verwarming en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de lift en de liftinstallatie, de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover de installaties niet uitsluitend ten dienste van één privégedeelte strekken.

Artikel 18
1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name het schilder-, behang- en tegelwerk, het onderhoud van de plafonds, de afwerklagen van vloeren en balkons, van het stucwerk en van deuren en ramen (waaronder begrepen de reparatie en vervanging van hang- en sluitwerk), het schilderen van radiatoren, het schoonhouden en ontstoppen van alle sanitair en leidingen met uitzondering van de leidingen als bedoeld in artikel 9 lid 1 onder c. Voorts moet iedere eigenaar en gebruiker van de deuren en raamkozijnen met glas als bedoeld in artikel 9 eerste lid letter a die zijden die zich in gesloten toestand in het privé gedeelte bevinden behoorlijk onderhouden voor zover dit geen vernieuwing betreft.
_______________

De vraag is nu in hoeverre de splitsing akte leidend is en of met een stemraad van VVE leden ooit zomaar besloten mag worden dat de roosters niet hieronder vallen.

tot slot heb ik hierbij 2 firma’s die het probleem gezien hebben en waarvan ik een offerte heb gekregen de laatste is meest recent.

Toelichting Offerte 1
getracht om de ventilatieroosters gangbaar te maken, maar deze roosters zitten helemaal vast en mijn voorstel is om ook deze roosters te vervangen. 1 rooster is moeilijk bereikbaar (zie ook de foto’s). Om dit rooster te vervangen moet er een hoogwerker geplaatst worden.
Het vervangen van 2 stuks roosters voor een aluminium geanodiseerd rooster Ducoton 10 incl. nieuw glas en excl. aflakken nieuwe glaslatten kunnen wij u aanbieden voor de prijs van: € 1.143,90 excl. BTW

Toelichting offerte 2
Naar aanleiding van de opdracht langs geweest op bovenstaand adres. Anders dan vermeld betreft het in plaats van één, twee stuks kapotte ventilatieroosters. Het betreffen ventilatieroosters in het vaste glas (DucoTon 10ZR – RAL 9010). Het vervangen van de ventilatieroosters inclusief de- en hermonteren glas, vervangen van de glaslatten en het schilderwerk komt op een totaalbedrag van € 1.383,00 excl.btw. De hoogwerker kosten ten behoeve van de uitvoering zijn € 270,00 excl.btw.
Gezien het feit dat er altijd een risico bestaat dat de ruiten bij de demontage breken of lek raken is in verband met de leeftijd van de ruiten best behoorlijk groot aanwezig. Ik adviseer om de ruiten meteen te vervangen samen met de roosters. Extra kosten eventuele glasvervanging € 236,25 excl.btw.

[DikOz]

In een reactie op het VVE nieuws “Waterleiding in betonvloer VvE: gemeenschappelijk of niet?” is te lezen “Voor zover het gaat om de leidingen die (uitsluitend) ten dienste staan van een appartement (en dat zijn dan de leidingen na de watermeter) zijn die leidingen privé [….]”.

In jurisprudentie is echter al vaker te vinden dat artikel 9.1b MR 1992 semantisch op meerdere wijzen is uit te leggen. Eén uitleg is dat het artikel geen uitspraak doet over leidingen sec.
Ik vraag mij af of de uitleg dat artikel 9.1b gaat over installaties, nog steeds stand houdt. In die uitleg bepaalt art 9.1b slechts of een installatie inclusief leidingen al dan niet gemeenschappelijk is. (Slotzin van het artikel is: alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken. )
Een voorbeeld van een installatie inclusief leidingen die in die uitleg wel privé is, is een installatie als een privé CV-ketel inclusief leidingen en radiatoren. Dan gaat daarna wel de ‘leidingen in beton’ discussie spelen.

Mijn 2-de vraag gaat over de ‘beton’ redenering: Tegenwoordig worden vaak badkamers en keukens geheel vernieuwd. Als daarvoor leidingen in het beton verlegd moeten worden en de VVE geeft toestemming, wat zijn die leidingen dan privé of gemeenschappelijk?

[Rene]

Notaris blunder van de hoogste orde. Daarnaast de verkoper en mogelijk in mindere mate de verkoopmakelaar. Van die laatste weten we hier niet welke diensten hij geleverd heeft.
De m2’s zijn van de VVE en kunnen niet verkocht zijn door de verkoper, want het was niet zijn eigendom. En dus ook niet toegevoegd worden/zijn aan het huis/kadastrale perceel.
Alleen het appartementsrecht was in eigendom van de verkoper, en je kunt alleen verkopen wat van jou is.
De VVE dient de notaris zo snel mogelijk op de hoogte te stellen en gewoon eisen dat de aanpassingen ongedaan worden gemaakt. Hoe hij dat recht breidt tussen koper en verkoper is zijn probleem. Hij heeft tenslotte een deel van het eigendom van de VVE zonder machtiging aangepast.
Klinkt als een bestuur die niet goed weet wat ze er mee moeten en dus ‘t maar laat zitten.
 

[Anoniem]

Thanks. Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 1992 van KNB. In de akte van splitsing staat er voor zover ik kan zien niets vermeld.
In modelreglement staat o.a. volgende.
F. GEBRUIK, BEHEER EN ONDERHOUD VAN DE GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN EN DE GEMEENSCHAPPELIJKE ZAKEN
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten;
b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken.

[Bob]

Voor de mensen die TS nog kunnen en willen helpen hierna de link naar het topic over het andere onderwerp.
https://www.vve-forum.nl/onderwerp/vve-verleent-extra-diensten-aan-eigenaars-echter/

[Carla]

Bob, die zijn me bekend. Maar de diensten zijn niet goed beschreven en de kosten niet gespecificeerd. Er zit gewoon geen structuur in. Begrip daarvoor is niet veel aanwezig. Beetje idee van ” het is toch gezellig, wat zeur je nu” (en 550 euro p/m servicekosten en een schuld van 650.000 euro..tja..

[Bob]

Art.42.3 zegt: “…De inhoud van deze diensten en de voorwaarden waaronder deze worden geleverd worden vastgesteld in het huishoudelijk reglement dan wel in een afzonderlijke overeenkomst met de betreffende eigenaar of gebruiker. ”

[Bob]

Het bestuur kan volgens Reglement van Splitsing
“Artikel 57 Het bestuur is bevoegd het leveren van bestaande diensten en goederen ter bevordering van het woon- en gebruiksgenot van het gebouw als bedoeld in artikel 42 derde lid op te dragen aan een manager en een door het bestuur te bepalen aantal personeelsleden”

[Rob]

“…. Maar laat je niet weerhouden om te doen wat je zelf op basis van vermoedens denkt te moeten doen. Succes gewenst!”
Wat mij betreft een onnodige aanvulling en klinkt als, als je niet doet zoals ik het schrijf zoek je het maar uit.
Als iemand schrijft dat de kostenverdeling niet conform de akte is, betekent dat niet automatisch dat dat ook de werkelijke situatie is.
Zeker in het geval van een (oud) serviceflat legt het misschien net even anders.
Persoonlijk denk ik dat het verstandig is om eerst helder te krijgen wat nu precies in de akte vermeld staat, welke kosten en welke verdeling er toegepast moet worden en aan welke diensten er al dan niet nog verplicht bijgedragen moet worden.
Is er ook een beheerder in het spel?
En zo ja, wat zegt die erover?
 

[Carla]

Bob, ik meen een uitspraak ergens gezien te hebben dat de rechter bij kleine verschillen (ik vermoed tientjes) de sop de kool niet waard vindt. Geen idee welke zaak dat was.. Ik snap dat “nietig” betekent dat het er gewoon niet is… Maar dat geeft veel gedoe. Denk dat ze eerder een deurwaarder sturen dan naar de rechter gaan.  Ook zij zullen het probleem zoveel mogelijk bij mij leggen natuurlijk.
Het is wel een idee om alleen het voorschot bedrag aan de rechter voor te leggen, maar als die laconiek is zal hij zeggen: wacht maar even af. Eind van het jaar is de definitieve afrekening, kan nog goed komen… Als advocaat van de VvE zou ik dat zeker inbrengen en dan is zaak verloren of (nog) niet ontvankelijk.
Rob, denk dat ik inderdaad beter kan wachten op de jaarrekening (e/o definitieve afrekening) over 2020.
Monater en “all”. We zijn een restant van een Serviceflat. Er was een VvE en een “Dienstenclub”. Die heeft men samengevoegd en de VvE de kosten laten pakken van de diensten. Geen VvE taak, maar wel iets dat een VvE kan besluiten. In het nieuwe Splitsingsreglement staat dat de VvE diensten kan aanbieden, maar formeel zijn die verplichtingen nooit  overgenomen, ook niet te zien in de Splitsingsakte of notulen van VvE. Zelfs inflatie correcties voor pensioenen van vertrokken personeel van de “Diensten” staat nu vrolijk op de VvE begroting.. De diensten zijn niet scherp beschreven en niet voor iedereen zinvol. Kan dus beter. Kosten verdeling van de diensten werkt ook anders. Die gaat (formeel volgens Reglement van Splitsing; nooit berekening gezien) niet via de breukdelen maar via “woningen” (appartementen zijn soms samengevoegd tot een..) Maar door de vermenging vindt men het allemaal lastig. De diensten hadden in laatste jaar een begroting van €300.000 en de VvE van € 400.000. Nu zitten we op € 800.000 voor de cluster. Ik wil dus ook de diensten discussie hiermee aanzwengelen. Het is geen “klein bier”.. Als er €125.000 af kan, dan is dat toch € 1000 per appartement per jaar. De penningmeester werd er moe van en is recent afgetreden..
Bedankt voor alle reacties. Het scherpt toch weer het beeld! Thx.

[Anoniem]

[quote quote=12379] … Als er nog vragen zijn Herman, of wanneer de loop van de gasleidingen anders is/blijkt dan hierboven dan hoor ik dat wel.[/quote]
Helemaal duidelijk Bob, voor zover ik kon nagaan klopt je informatie helemaal. Maar het maakt de reactie van Liander nog onbegrijpelijker.
Je verwees eerder naar een link waarin Liander refereert naar uitspraken van de Geschillencommissie Energie welke in het voordeel van Liander waren. Deze gaan echter allemaal over consumenten welke op dat moment een transportovereenkomst hadden voor gas bij Liander en welke een dienst hebben aangevraagd via hun website. En natuurlijk moet daarvoor betaald worden. De uitspraak van de Geschillencommissie was in dat opzicht te verwachten. Buurman X heeft dat sinds 2015 echter niet meer, zijn meter is destijds verzegeld en de transportovereenkomst ontbonden. Hij betaald sindsdien ook geen netwerkkosten voor gas meer via zijn energierekening.  Hij heeft in reactie op de recente brieven zelf een aantal brieven gestuurd waarop niet is geantwoord en nu dreigt Liander met een juridisch proces.
De vraag is dus eigenlijk: kan Liander een burger (welke geen klant van hun is) verplichten om toch een dienst van haar af te nemen, in dit geval het verwijderen of opnieuw aansluiten van de gasaansluiting? In hun brieven stellen ze dat de buurman hiertoe verplicht zou zijn maar geven niet aan waar dit in de wet staat, en als hij reageert met een brief en vraagt waar dit staat aangegeven krijgt hij geen reactie.
En volgens mij is het antwoord daarop: Nee, Liander kan niet zomaar willekeurige burger welke geen klant is verplichten tot het afnemen van diensten. En al helemaal niet nu blijkt dat dat deel van die leidingen ook nog eens eigendom zijn van de netbeheerder zelf. Als buurman X een transportovereenkomst had gehad met Liander, en op hun website daartoe expliciet opdracht had gegeven dan was de situatie natuurlijk heel anders was geweest. Je bent ergens klant, je neemt iets af: ja, dan moet er natuurlijk voor betaald worden. De spijtoptanten, welke er later achterkwamen dat zij hiertoe achteraf gezien wettelijk misschien niet verplicht waren geweest als ze niet hadden gereageerd hebben helaas pech: ze hebben de opdracht gegeven en er zal voor betaald moeten worden. Maar dat geldt voor buurman X niet, hij is wettelijk niet verplicht om Liander opdracht te geven hun eigen netwerk veilig te houden, dat zullen ze zelf moeten regelen. Ik hoop dat hiermee duidelijk is wat ik eerder bedoelde en de buurman heeft er goed aan gedaan niets op hun website in te vullen. Ik vermoed dat je het wel met mij eens bent.