[VvE Boskwartier]

Rob schreef :  Vreemd advies !  Hoezo zou een foto van het brievenbustableau gelijk zijn aan het ledenregister? De namen die bij de brievenbussen staan vermeld hoeven niet persé de leden van de VvE te zijn, wellicht staan daar de namen van huurders of hangt er helemaal geen naambordje.
Bij een gewone VvE is er een naambordje van iedere bewoner – gewoon omdat het zo hoort en een teken dat geen vreemde lieden/sujetten in het appartementencomplex huizen.
De vraag naar het LEDENREGISTER (bleek later) was afkomstig van een firma die alarminstallaties verkocht en via de ….  beschikte over mijn  e-mailadres. Zoals ik al vermelde NOOIT MEER IETS GEHOORD.
Foto van de brievenbussen en een velletje papier met de namen van de leden is in beide gevallen precies hetzelfde. Er is geen wet die voorschrijft hoe het zogenoemde Leden Register er uit moet zien. En tot voor kort was het appartementencomplex bewoond door leden.
 
Roozeboom schreef “Even terugkomende op het ‘bewaren’ of registreren van bankrekeningnummers van leden. Als je een geautomatiseerd softwarepakket gebruikt voor de financiële administratie, worden bijdragen/boekingen van leden juist herkend aan het bankrekeningnummer waar de boeking vandaan komt. Zodoende kunnen maandelijkse bijdragen gekoppeld worden aan de debiteurenkaarten van de leden.”
De het overgrote deel van de  VvE’s  in Nederland heeft minder dan 15 leden/eigenaars.
Gemiddeld 6 (ZES) appartementen/woningen per VvE.
Ik vind het onzin om voor een kleine VvE met ‘n dergelijk geautomatiseerd sotware pakket te werken. De VvE waar ik lid van ben heeft minder dan 15 appartementsrechten en er wordt in de financiele administratie geen boekje met bankrekeningnummers gebruikt – is nergens voor nodig.
Natuurlijk – bij een VvE met 100 of 200 leden kan dergelijke software goede diensten bewijzen maar naast het nummer moet het ook mogelijk zijn dit met de naam te bewerkstelligen
m.vr.gr.

[Rob]

Hoi PM,
“… Waarom is een VVE geen onderneming (in de ogen van de Belastingdienst)?”
Misschien;
omdat de VvE geen zelfstandig bedrijf is, maar een belangenvereniging.
omdat de VvE geen inkomsten genereerd, maar ontvangt bijdragen in de verwachte kosten.
omdat de VvE voor de wet een rechtspersoon is.
omdat de VvE geen goederen en/of diensten levert.
omdat de VvE niet deelneemt aan het (normale) economische verkeer.
omdat de VvE geen vermogensbestanddeel exploiteert, maar de gemeenschap beheerd
omdat de VvE geen vermogensbestanddeel exploiteert, maar de gemeenschap beheerd en er op toe dat elke eigenaar en gebruiker de regels naleeft.

[Bob]

Hi Lenie,
Je vraagt naar de rolverdeling tussen bestuur en beheerder v.w.b. machtiging op de bankrekening. Die rolverdeling ga je echt niet vinden in de AvS of het vigerende MR.
Áls er over die rolverdeling al iets zou zijn bepaald dan vind je die in de beheersovereenkomst tussen VvE en beheerder.
Hoe je het ook wendt of keert, het bestuur draagt statutaire (eind)verantwoordelijkheid voor het beheer van de middelen van de VvE, en niet de beheerder (die is “slechts” gehouden om als professioneel beheerder naar de “maatman” te presteren).
Met voorgaande is het zonder meer een goed idee om de verantwoordelijkheid van het bestuur serieus te nemen en het daadwerkelijk betalen aan het bestuur te laten.
De beheerder is er om taken voor het bestuur uit te voeren, en staat het bestuur ten dienste, niet andersom. Het bestuur van een VvE is een orgaan van de VvE, en de beheerder slechts een hulp ter ondersteuning van het verantwoordelijke bestuur.
Met vriendelijke groet, Bob.
P.S. Ik vind de reactie van Henk wat te kort door de bocht en een beetje bot, slechts gebaseerd op veronderstelling dat je zuiver op macht uit zou zijn. Wat mij betreft niet teveel van aantrekken. 😉

[Beer1802]

Lenie,
Kijk eens op https://www.maasvalleivvediensten.nl
Googlen levert ook nog info op.
Groetjes
Henk.

[Bob]

Beste Péron en Nico,
Nu het jullie kennelijk absoluut niet te doen is om jezelf bedrijfsmatig te profileren vraag ik mij af wat de toegevoegde waarde is van het jezelf überhaupt bekend maken en etaleren/herkenbaar maken als bedrijf !
Als jullie werkelijk onbaatzuchtige hulpverleners zijn posten jullie wat mij betreft beter unaniem en zonder duidelijk te maken dat jullie als bedrijf iets zouden kunnen betekenen. Ik maak ook niet bekend dat ik de beste professionele VvE-beheerder ben in Noord-Holland.
Ik heb in elk geval geen enkele behoefte (meer) aan jullie onafhankelijke (!?) diensten.
Leuk dat jullie elkaar in het kleine liftenwereldje in elk geval kennen. Weest blij met jullie kennis(sen).
Vriendelijke groet, Bob.

[Tinka Chabot]

Onze beheerder heeft eigenmachtig onze Rechtsbijstandsverzekering opgezegd. Daar kwamen we pas na een jaar, tijdens de kascontrole, achter. Er werd op dat moment en rechtszaak gevoerd die daardoor onverzekerd was. Schade minimaal 20.000 euro. Nu zegt de beheerder de overeenkomst op, nadat spookfacturen betaald zijn. We kunnen hem nu niet meer aanpakken, omdat we geen verzekering meer hebben.  De verzekeraar wil de verzekering niet met terugwerkende kracht herstellen, omdat de beheerder geacht werd gemachtigd te zijn.Wat is wijsheid? Is er iemand die ook zo’n ervaring heeft met VvEDiensten Nederland te Huissen? Of met een andere beheerder? We staan met onze rug tegen de muur.

[Carla]

N.B…..ik ben overigens van mening, dat een ( nog geen officiële ) factuur voor nog niet verleende diensten, op geen enkele wijze gerechtvaardigd is.  Er is een betalingsafspraak, zoals die zich immers toont uit het verleden.
Ik blijf me tegelijk ook wat verbazen dat de VvE akkoord is gegaan met het ontslag van de beheerder, eerder dan wanneer het contract zou aflopen.
Maar goed, het lijkt me al met al een complexe zaak waarvan ik denk dat je het beste geholpen kan worden door een deskundige die van alle in en outs op de hoogte is.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Redactie Nederlandvve.nl]

Beste Gerard,
Begrijp ik je goed:
Zonder factuur, willen incasseren voor nog niet geleverde diensten?
 

[Helene]

Ondanks dat ik al enige tijd stil ben op het forum volg ik de vragen en reacties met veel interesse. (Rob weet wel waarom ik stil ben)
Naar aanleiding van de opmerking van Bob- SKW Kwaliteit, voor minder doen we het niet-  in het onderwerp Splitsing veranderen voor plaatsen patio? de verwijzing naar artikel 15 van de algemene voorwaarden van deze beheerder, is bij mij een lichtje gaan branden en ben ik even gaan googlen.
Deze beheerder is mij bekend. Ook onze VvE maakt gebruik van de diensten van deze beheerder.
Ik heb dezelfde ervaring als Omnibus.
Bij ons worden ook vergaderbesluiten niet uitgevoerd en wordt er aangestuurd tot het nemen van nietige en vernietigbare besluiten.
Inderdaad, de hoofdzaak is niet moeilijk doen, de leden vinden alles best. Want de beheerder en het bestuur zullen het toch wel weten?
Er hangt immers een mooi certificaat in het mededelingenbord? Oh , daar betalen we jaarlijks ook nog een bedrag voor, dus dat zit wel snor!
Wij hebben wel een bestuur uit leden. Maar het bestuur en de beheerder houden elkaar mooi in evenwicht.
Als de leden tijdens de vergadering erop attent gemaakt worden dat een besluit nietig is, dan vindt de beheerder dat het een vernietigbaar besluit is en adviseert de vergadering toch maar dit besluit te nemen.
Als men het er niet mee eens is kan men binnen de gestelde termijn de kantonrechter vragen dit besluit te vernietigen.
Dit staat dan ook nog eens in de notulen vermeldt.
Voorstel tot het nemen van energiebesparende maatregelen worden gerekend tot normaal onderhoud en ingepast in het MJOB.
Of men nu een gewone lamp verwisselt of een LED lamp, dat maakt niet uit volgens de beheerder.
Nou ja, het is toch een investering van enkele tienduizenden euro’s en dit besluit vereist een gekwalificeerde meerderheid.
Beheerder en het bestuur maken het zelfs zo bont dat er een extra vergadering belegd wordt met als enig agendapunt een gerechterlijk vonnis.
De leden moeten stemmen of zij voor of tegen het vonnis zijn! Want de rechter heeft een besluit tegen de wet genomen.
Bestuur en beheerder spreken met elkaar af dat de beheerder volledige bevoegdheid krijgt en een volmacht heeft om over de spaargelden van de VvE te beschikken, zonder toestemming van de leden.
De richtlijnen van de SKW certificatie worden boven het MR gesteld.
Zo vraagt de beheerder jaarlijks toestemming aan de vergadering hem te machtigen  om vorderingen bij wanbetaling uit handen te geven aan een incassobureau.
Totaal overbodig! Dit is al geregeld in ons MR 2006. Opmerkingen hierover en verwijzingen naar bepalingen in het MR bij het nemen van besluiten doet hij af als een verschil van interpretatie hoe het reglement gelezen dient te worden.
Zucht enz…

[dekoning]

Ik heb een brief met folder gekregen van een juristenkantoor die haar diensten aanbiedt aan
VvE’s. Uit de brief:
“Vanaf 1 januari 2017 treedt er zelfs een wetsvoorstel in werking…” – Ze wekken hiermee de suggestie dat de WET in werking treedt… Althans dat is mijn visie. Het wetsVOORSTEL is toch nog niet goedgekeurd?
Op de folder:
“Bent u als Vereniging van Eigenaren klaar voor 2017?” – niks mis mee
Subregel: “Per 1 januari is de nieuwe wet Vereniging van Eigenaren een feit.” Bent u al voorbereid?” – “wet Vereniging van Eigenaren” – die wet ken ik niet, maar ze bedoelen natuurlijk de wet / wetsvoorstel over de verplichte reservering.
Ik ben geen jurist, maar ik vind de brief en folder nogal slordig,  onduidelijke, verwarrend en suggestief.
Voor zover ik weet is het wetsvoorstel er nog niet door en treedt er dus ook geen wet in werking. Klopt?

[Bob]

Een voorbeeldje van de site van deze beheerder ter adstructie:
SKW Kwaliteit, voor minder doen we het niet.
Waarom? Simpelweg omdat wij van mening zijn dat een optimale dienstverlening en deskundigheid om specialisatie en verdieping vragen. Door de SKW audits worden jaarlijks de kwaliteit, structuur, continuïteit en optimalisatie beoordeeld.
Wat bieden wij u? Zekerheid van gekwalificeerde processen, conform de beoordelingsrichtlijnen en binnen de wettelijke kaders.
Onze medewerkers zijn dienstverleners. Zij kunnen u vakbekwaam en deskundig ondersteunen bij allerhande werk en vraagstukken die spelen binnen uw VvE, ervaar onze diensten .

[Bob]

Hi Peter,
Nu toch nog maar even een aanvulling op mijn eerdere post.
Voor alle duidelijkheid merk ik nogmaals op dat ik me in dit specifieke geval, vanwege een gebrek aan feitenkennis, niet wens uit te laten over de rol die de beheerder speelt/speelde. Immers, ik weet niet wat betrokken beheerder wel of niet heeft gedaan. In algemene zin plaats ik wel de volgende kanttekening.
Jouw VvE heeft zich voorzien van de diensten van een professionele VvE-beheerder. Deze beheerder laat zich voorstaan op onder andere meer dan 10 jaar professionele ervaring, gepaard aan het hebben van een SKW-certificaat.
Juist nu de VvE heeft gekozen voor een externe en professionele bestuurder/beheerder, waar zonder enige twijfel goed voor wordt betaald, mag men meer verwachten dan verstoppertje spelen achter het gebrek aan kennis en onkunde van de leden. Precies vanwege een gebrek aan kennis en kunde onder de leden kiest men door de bank genomen voor een “professional”.
In algemene zin ben ik van mening dat deze beheerder een voorlichtende functie (plicht) heeft richting de leden van de VvE. Met name de VvE-beheerder behoort te weten wat de (alle) mogelijke consequenties zijn van dit soort besluiten. Of voorlichting is gegeven of niet kan ik in dit specifieke geval niet beoordelen, maar er is wat mij betreft geen enkele twijfel omtrent het feit dat die voorlichting er wel moet zijn. Het kan onder leiding van een zogenaamd professioneel beheerder niet voorkomen dat de leden achteraf worden verrast door de consequenties van het toestemmen in het besluit.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bestuurder]

De VVE betreft een VVE op een recreatiepark. Eigenaren van woningen zijn via de koopakte lid geworden van de VVE. Er is geen splitsingsakte. De woningen hebben geen aansluiting naar de nutsbedrijven die gas, water, elektriciteit, TV en internet leveren.

Deze diensten worden aan de voordeur van het park ingekocht door de VVE en op basis van verbruik doorgeleverd aan de leden van de VVE voor iedere woning via de infrastructuur van het park. Het eigendom van het park met infrastructuur is ondergebracht in een stichting.

Alle eigenaren die lid zijn van de VVE betalen en jaarlijkse bijdrage aan de stichting voor instandhouding en onderhoud aan alle algemene voorzieningen.

Vraag : Een eigenaar besluit om geen lid meer te zijn van de VVE. Is dan de VVE wel of niet verplicht om de nutsvoorzieningen die zij voor haar leden inkoopt te leveren aan de eigenaar die geen lid meer is van de VVE?

[William]

Hoi Matthijs,
Nu snap ik waar de verwarring vandaan komt. Even snel een korte reactie in een poging de verwarring weg te nemen, ik kom later op het geheel terug:
In jouw geval heeft de betreffende beheerder twee petten op. Hij/zij/hen zijn contractueel aangesteld als beheerder. Hier kun je inderdaad niet zomaar onder uit, dat ligt aan het contract.
De betreffende beheerder is bij jullie kennelijk ook benoemd als bestuurder, de volgens jullie splitsingsakte genoemde verantwoordelijkheid. Een bestuurder kan ten alle tijde door de vergadering worden ontslagen, dus ook in dit geval kan jullie beheerder worden ontslagen uit de bestuursfunctie door middel van een vergaderbesluit.
Mocht dat gebeuren blijft uiteraard het contract met de beheerder bestaan, waarin een aantal verplichtingen/uit te voeren diensten staan, die daarna nog steeds door de beheerder gedaan worden. Als er in dit contract staat dat de beheerder ook de bestuursrol vervult, is dit een nietige bepaling aangezien deze in strijd is met de splitsingsakte, die boven welk contract dan ook staat.
 

[Matthijs_ZH]

Beste Rob,
Interessant artikel waar je naar verwijst; jammer dat er geen auteur wordt genoemd.
Het wordt er niet eenvoudiger op. In de 2e alinea van het stuk staat een linkje naar ‘Het VvE-bestuur’:
Benoeming en ontslag van VvE bestuur
Het VvE bestuur wordt door de vergadering benoemd uit diegenen die zich voor de functie verkiesbaar stellen. In principe geldt dat degene die zich verkiesbaar stelt en de meeste stemmen op zich weet te vestigen, bestuurder wordt. De VvE bestuurders hoeven niet per se ook lid van de VvE te zijn. Er kan ook een extern VvE bestuur genoemd worden. [Bedoeld is denk ik ‘benoemd’ – M.]
Bestuurders worden benoemd voor onbepaalde tijd en kunnen te allen tijd door de vergadering worden ontslagen, een vrijwillige bestuurder kan ook altijd ontslag nemen.
Wat is nu het geval?
Het bovenstaande geldt nu juist voor ons beheerkantoor. En een ‘extern VvE-bestuur’ bestaat uiteraard nooit uit vrijwilligers, en wordt dus voor die diensten betaald. Dit is daarom strijdig met de bewering dat:
Decharge geldt alleen voor het VvE bestuur en kan niet worden verleend aan partijen met wie een contractuele relatie bestaat, zoals bijvoorbeeld een VvE-beheerder.
Bovendien zijn de in het artikel genoemde ‘Taken van het bestuur’ ook precies de taken die ons beheerkantoor uitvoert. Wat bij ons ‘het bestuur’ wordt genoemd (maar dus feitelijk de RvC is) houdt toezicht en geeft akkoord voor uitgaven boven een bepaald bedrag. Het is bovendien al tientallen jaren zo, dat de decharge jaarlijks wordt verleend aan het beheerkantoor.
Nogmaals, ons art. 42 zegt: (1) ‘Het bestuur van de vereniging berust bij de administrateur, die benoemd wordt door de vergadering’ en (2) ‘De administrateur en de plaatsvervangende administrateur worden benoemd voor onbepaalde tijd en kunnen te allen tijde worden ontslagen‘ (dit is dus precies wat geldt voor het  administratiekantoor).
Echter voor onze raad van commissarissen geldt art. 45 (1): ‘Het toezicht op het bestuur berust bij 3 of 5 commissarissen’ en ‘de voorzitter van de vergadering is ambtshalve lid en voorzitter van het college van commissarissen’ en in (2) staat dat de commissarissen volgens rooster aftreden maar terstond herkiesbaar zijn. Ook nog (4): de RvC is altijd bevoegd de administrateur te schorsen.
Nota bene: verder worden geen andere taken genoemd, anders dan ‘toezicht op het bestuur/de administrateur’.
Overigens wordt bij ons wel door elke jaarvergadering een kascommissie benoemd.
Waar ik moeite mee blijf houden (in de door jou/jullie aangegeven opzet) is dat er als het ware een extra orgaan of ‘echelon’ lijkt te ontstaan: in plaats van de administrateur (die de bestuurlijke taken uitvoert) en wordt gecontroleerd door de raad van commissarissen, die beide functioneren onder bewind van de ALV, ontstaat er in Bobs, Williams en jouw ‘doctrine’ een vierslag:
1) het beheerkantoor: voert de bestuurstaken uit (‘namens het bestuur’);
2) het bestuur: controleert het beheerkantoor, maar is wel verantwoordelijk voor al die bestuurstaken die grotendeels op een extern kantoor gebeuren en waar het geen volledig zicht op heeft;
3 de commissarissen: houden (conform het reglement) toezicht op het bestuur;
4 de algemene vergadering: verleent in dit model decharge aan het bestuur (en daarmee impliciet ook goedkeuring aan het beheerkantoor). Maar hoe zit het dan met de commissarissen?
Het is duidelijk dat het bestuur op de jaarvergadering verantwoording aflegt aan de ALV. Maar wat betreft de commissarissen is er niets geregeld: niets over de taken, niets over verantwoording afleggen.
Je krijgt dan dus de volgende figuur: (1) doet de taken van het bestuur en staat onder toezicht van (2) die de bestuurstaken niet zelf verricht, maar er wel verantwoordelijk voor is. En (3) houdt weer toezicht op (2). Ten slotte is (4) de ‘eindbaas’, aan wie alleen (2) [het bestuur] verantwoording moet afleggen.
Wat mij betreft een onmogelijke configuratie, een knoop van Ariadne. En sorry mensen, indachtig ook jullie regelmatige en terechte oproep om ons vooral aan de splitsingsakte te houden: ik kan niet zomaar de artikelen 42 t/m 45 van het reglement afknippen ; -)