[Paul_1981_Amsterdam]

Hi Carla, Bob,
Bedankt voor jullie berichten.
Betreft de 10%: 
De eigenaar naast mij 13H bezit 7 stemmen in de VVE (meerdere woningen), samen hebben wij dus 8 (8/33) stemmen.
De VVE beheerderder heeeft mij dus in het verleden de volmachten uitgestuurd icm met de presentielijst van de VVE leden, op de volmacht staat de datum van 17-12-2015.
De buurman naast mij (rechts 17H) is echt vel tegen de planne en heeft inmiddels een aantal mensen met zich mee gekregen. Het VVE bestuur heeft op 15-12-2015 de VVE bestuurder een mail gestuurd met daarin dat ze aankondigen een vergadering te willen houden ergens in januari 2016, dus geen concrete datum.
Het is allemaal een rotzooi geworden, en ik heb een gevoel dat een aantal buurtbewoners nu denken dat dit door mij komt. Ik ga vanavond de vergadering gewoon houden en de mensen die inmiddels hun volmacht hebben ingetrokken respecteer ik en haal ik uit de reeds behaalde machtigingen.
Ik denk dat dit een juridisch proces gaat worden en ik hoop dat ik dit win gezien:
– 2 maal een handtekening ronde is geweest
– Ik zwart op wit heb staan dat de VVE beheerder mij de presentielijst \ machtigingen heeft uitgegeven
– Inmiddels er een maand verstreken is en er nog steeds geen datum door de VVE bestuurders is uitgezonden.
Hieronder de mail van het Bestuur (echter [bedrijfsnaam] VVE diensten BV stuurd deze uit?)
De heer [naam]
[adres]
[postcode] AMSTERDAM
Amsterdam , 15 december 2015
Kenmerk 266 VvE [naam], gevestigd te Amsterdam (266)
Geachte heer [naam],
Onderstaand ontvangt u een schrijven van het bestuur van de VVE [naam].
Geachte leden van de VVE [naam]
Afgelopen weekend heeft het bestuur voor het eerst een uitnodiging gezien voor een vergadering betreft de aanvraag en goedkeuring voor een uitbouw 13H en 15H.
Conform de splitsingsakte dienen de uitnodiging, de agenda en de tekeningen minimaal 15 dagen voor de vergadering bij de leden te worden bezorgd. Deze termijn hebben de aanvragers niet gevolgd en diverse leden hebben daarom bezwaar gemaakt tegen de vergadering. Deze vergadering zal dan ook geen geldig besluit opleveren mocht deze doorgang vinden.
Het voorstel wat nu voorligt zijn 2 significant grotere uitbouwen dan de vereniging eerder heeft goedgekeurd, zoals ook op de bijgevoegde tekening is te zien. Namelijk voor 13H een uitbouw van 4,0m (ipv 2,5m), en voor 15H een uitbreiding van de uitbouw over de gehele diepte van de tuin van 2,1m (wat leidt tot 50% bebouwing van de tuin). Wanneer de vergadering akkoord gaat met meer dan 50% van de stemmen voor deze tekeningen dan betekent dit dat dit ook geldend zal zijn voor eventuele nieuwe aanvragen. Wij begrijpen dat dit tot vragen kan leiden, dat is waarom een vergadering ook de standaard procedure is om dergelijke verzoeken te behandelen want het heeft consequenties voor de toekomstige aanvragen en bebouwing van de binnentuin.
De aanvragers dienen een nieuwe vergadering aan te vragen conform de procedures van de splitsingsakte. Het bestuur geeft toesteming om een nieuwe vergadering uit te schrijven door [naam VVE beheerder] in januari 2016.  Mocht u niet aanwezig kunnen zijn dan kunt u een volmacht geven aan iedere andere eigenaar binnen de VVE die u met uw stemt vertrouwd.
Wij willen in het uitzonderlijke geval de mogelijkheid bieden dat als u al getekend heeft en u deze toestemming aan de heer [naam] niet wilt wijzigen, dat deze via een antwoord op deze mail naar de beheermaatschappij geldig blijft wanneer u nadrukkelijk aangeeft geen bezwaar te hebben dat de volmacht wordt hergebruikt in de nieuw te plannen vergadering. Deze registratie dient alleen wel onafhankelijk bij [naam VvE beheerder] te gebeuren.
Met vriendelijke groet,
Het bestuur VvE [naam]
Met vriendelijke groet,
XXX VVE Diensten B.V.

[Paul_1981_Amsterdam]

Hi Rob,
Als ik het goed begrijp heb je het volgende als structuur:
– VVE als organisatie die diensten  namens de VVE uitvoerd (Financieel beheer, Administratief beheer, Technisch beheer). Dit staat op de site:
“xxx VVE Diensten is een onafhankelijk kantoor dat zich gespecialiseerd heeft als administrateur voor Verenigingen van Eigenaren (VvE). Alle belangen van een VvE worden door ons behartigd”.
– Wij vallen als VVE onder hun beheer.
 
Nadat ik hun had gebeld gaven zij aan dat een zelf te initieren vergadering ook mogelijk was. Zij hebben de machtigingen doorgestuurd met daarop de datum en de presentielijst. Vervolgens ben ik bij de mensen langs geweest. Nu ik al 2/3e machtiging heb kan het toch niet zo zijn dat doordat de oproeptermijn niet correct is de machtigingen niet kloppen ? De vergadering wordt a.s gehouden donderdag, en ik zie niet dat dit mij fout is dat dit dan eventueel fouttief zou zijn. Iedereen is op de hoogte van de vergadering en de verbouwing.
Zo heb ik deze artikel ook gevonden, dit is precies zoals het bij is :
http://www.ektiv-vvebeheer.nl/vakgebied/juridisch/hanteer-de-juiste-oproeptermijn/
Gr.

[Bob]

@Rob
Quote Toch nog even terug naar de discussie “wat is een installatie” Unquote
Ten eerste merk ik op dat het een illusie is te veronderstellen dat je er (als eerste !?) in gaat slagen om (juridisch gezien) “absoluut waterdicht” te definiëren wat nu exact een “installatie” is en wat niet. Dat is namelijk nog niemand gelukt sinds 1973 (gemakshalve beperk ik me even tot de bekende modelreglementen). Het bewijs voor deze (mijn) stelling heb je wat mij betreft zelf geleverd met de discussie en argumenten, inclusief de (feitelijk of vermeend) tegenstrijdige jurisprudentie, in de thread hierboven. Dat heilloze pad moet je maar niet verder gaan.
Quote In MR1992 in principe ook, maar daar is verwarring ontstaan door de bekende toevoeging “alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken” Unquote
Ten tweede merk ik op dat de (door jou veronderstelde) verwarring niet is te danken aan het MR 1992. Ook al in de MR’n 1973 en 1983 kun je, in de respectieve artikelen 1E, lezen dat zaken slechts gemeenschappelijk kunnen zijn wanneer zij door “alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars” worden gebruikt. Je hebt dus jouw citaat uit MMR 1992 helemaal niet nodig om de bekende verwarring te zaaien. Het gebruik van het citaat uit het MMR 1992 snijdt dan ook geen hout.
Quote Inderdaad, je zou art. 10 kunnen gebruiken wanneer er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort. Unquote
Neen, het gaat niet om “kunnen”. Het is verstandig om bij (mogelijke) twijfel vooruit te denken (om met Carla te spreken) en de leden (de vergadering) te betrekken in de discussie over wat wel of niet tot de gemeenschappelijke zaken behoort. Waar de MR’n de mogelijkheid bieden moet je ze ook gebruiken. Geen nietige besluiten nemen, maar consensus bereiken over (mogelijke) misverstanden en strijdpunten. “Regeren is en blijft vooruitzien”. Achteraf zaken die mis zijn gegaan rechttrekken is altijd mijn tweede keus.
Tot slot geef ik het volgende in overweging.
We leven (godzijdank) in een democratisch land. Iedereen mag stemmen zoals hij of zij wil. Het is echter naar mijn stellige overtuiging wel zo dat men voordat men stemt eerst goed moet nadenken.
Zaken die niet (meer) gemeenschappelijk zijn worden niet (meer) beheerd door de VvE (lees de vergadering). Je kunt dus volkomen rechtgeldig beslissen dat enige zaak niet (langer) gemeenschappelijk is, maar jezelf daarmee zeldzaam deskundig in je eigen voet schieten.
Verder wijs ik nog op het feit dat er een algemeen (generiek) verbod bestaat om zonder toestemming van de vergadering wijzigingen aan te brengen in gemeenschappelijke zaken. Realiseer je wat je doet als je (te vuur en te zwaard) wilt bewerkstelligen dat welke zaak dan ook niet (langer) gemeenschappelijk is. Mijn advies: Bezint eer ge begint!

[Rob]

Hoi Bob,
Inderdaad, je zou art. 10 kunnen gebruiken wanneer er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke
gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort.
Maar dan………… wat ga je op de vergadering stemmen?
Ik zou dan voor “wel tot de gemeenschappelijk zakelijke” stemmen en Carla (vermoedt ik 😉 ) voor “niet tot de gemeenschappelijke zaken”.
Toch nog even terug naar de discussie “wat is een installatie” 😉
Persoonlijk vind ik een deurtelefoon geen afzonderlijke installatie op zich, maar een onderdeel er van, net als de drukknoppen beneden bij het bellenbord.
Daarnaast…….
In MR1973 en MR1983 behoren de systemen voor oproep en deuropeners tot de gemeenschappelijke zaken.
In MR1992 in principe ook, maar daar is verwarring ontstaan door de bekende toevoeging “alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken”
In MR2006 is juist expliciet weer aangegeven dat de systemen voor oproep en deuropeners, ook voor zover deze zich in de privégedeelten bevinden onder de gemeenschappelijke zaken vallen.
Je zou daaruit kunnen redeneren dat de verwarring in MR1992 in MR2006 weer teniet gedaan is en het aannemelijk zou kunnen zijn dat men ook in MR1992 beoogde de systemen voor oproep en deuropeners, ook voor zover deze zich in de privégedeelten zouden bevinden onder de gemeenschappelijke zaken zouden vallen.

[Carla]

Hoi Rob,
Wederom dank voor je reactie.
Met betrekking tot het voorkomen van zelf knutselen aan het intercomtoestel……dat hebben wij geregeld in het Huishoudelijk Reglement.;-)
Toch wel weer interessant hè om even wat te stoeien rond de term:
‘uitsluitend ten dienste van één privégedeelte’.
Zelf vond ik de gedachte van mr.Richard P.M. de Laat ook wel heel plausibel. Hij zegt :
” Bovendien wordt met deze uitleg miskend, dat deze leidingen in functionele zin uitsluitend ten dienste staan van één appartement. Zonder die individuele leidingen kunnen de rest van de gemeenschappelijke gedeelten en de overige privé- gedeelten onverminderd functioneren. Slechts het betreffende appartement is dan incompleet. Dat is evenwel geen gemeenschappelijk, maar een individueel belang. In dat onderscheid beoogt de laatste toevoeging van artikel 9 te voorzien. Daarmee wordt tot uiting gebracht, dat de VvE conform artikel 5:126 BW het beheer voert over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk gedeelte te worden gebruikt. Een individuele leiding bevindt zich in die afzonderlijke ruimtes en behoort ook naar zijn doel niet tot de gemeenschappelijke zaken.”
Deze gedachte doortrekkend zou je dus ook kunnen zeggen dat de centrale voordeur in de hal ook nog steeds geopend kan worden, echter niet vanuit jouw maar vanuit een ander privégedeelte.;-)
Kijk ik er heel sec naar dan is het mijn ( privé ) belang dat ik de gemeenschappelijke voordeur vanuit mijn appartement kan openen. Ik zie hier geen gemeenschappelijk belang in.
Overigens ( maar dit ter zijde )….niets heeft het eeuwige leven, ook de intercomtoestellen niet. (10 tot 15 jaar )
Wanneer deze tot de algemene zaken zouden behoren dan lijkt het me verstandig deze kostenpost op te nemen in het MJOP.
Hopelijk blijven onze leidingen in de vloer de komende jaren netjes doen wat er van ze verwacht wordt. 😉

[Rob]

Hoi Carla,
Het zou misschien duidelijker geweest zijn als ik het andersom stelde.
Wanneer de VvE aangeeft dat het intercomtoestel tot het privégedeelte zou behoren zijn eigenaars eerder geneigd eigenhandig de vervanging of reparatie van het toestel ter hand ter nemen.
Dat lijkt mij persoonlijk in het geval van een deur/intercominstallatie dus een zeer onwenselijke situatie die voorkomen kan worden door de gehele installatie als gezamenlijk te zien.
Wat betreft de interpretatie van ‘wat is een installatie’ denk ik dat de meeste eigenaren wel snel op één lijn zullen zitten.
Het wordt lastiger met de interpretatie van wat verstaan wordt onder ‘uitsluitend ten dienste van één privégedeelte.’
Misschien is het daarbij een idee om te kijken naar het doel en/of belang van de installatie cq. apparaat.
Het doel van het intercomtoestel is in feite alleen maar het vanuit je appartement kunnen openen van de gemeenschappelijke deur in de gemeenschappelijke toegangshal. Het vanuit de appartementen kunnen openen van de deur in de toegangshal lijkt mij een gemeenschappelijk belang.
Het doel van de warmwaterboiler in jouw appartement is uitsluitend om jouw privégedeelte van warm water te voorzien.
Ik zou dan stellen dat de kosten voor reparatie of vervanging van de boiler voor de eigenaar zijn.
Wanneer de zonnecollectoren op het dak tezamen aan alle boilers warmte leveren is er mijn inziens weer sprake van een gezamenlijk belang en zouden de kosten voor reparatie of vervanging van de zonnecollectoren mijn inziens bij de VvE thuis horen.
Heeft iedere warmteboiler echter zijn eigen afzonderlijke zonnecollector op het dak staan, is er weer sprake van een privé belang en je zal het wel raden … 😉 dan vind ik dus dat de kosten voor reparatie en vervanging van de zonnecollector weer voor de eigenaar zouden moeten zijn.
Tja, de uitspraken van de rechter maken het er soms ook niet echt makkelijker op 😉
Ik ben het hierin wel eens met de reactie van mr. Richard P.M. de Laat.
Persoonlijk ben ik overigens wel van mening, in tegenstelling tot mr. F. Visser dat afvoerleidingen in de betonvloer aan de VvE toebehoren en alla andere afvoerleidingen in het appartement aan de eigenaar.
Daarbij opgemerkt dat de VvE in die uitzending een wijziging in de splitsingsakte had opgenomen waardoor deze kosten sowieso voor de eigenaar zouden zijn.
Ik zou zelf niet zo snel voor een dergelijke wijziging in de splitsingsakte kiezen.
Groetjes,
Rob

[Carla]

Sorry, William. Het is heel goed mogelijk dat ik er te ver over door dacht/denk. Maar je vergelijk met een voordeur gaat in mijn optiek een beetje mank.
Dank Rob voor je reactie. hetgeen je aanhaalt betreffende de onwenselijkheid van zelf knutselen aan het intercomsysteem en/of het toestel, welke in de woning is geplaatst, onderschrijf ik.
Echter om de vrijheid van handelen ( van de eigenaar ) te verbinden aan het al of niet in rekening brengen ( aan diezelfde eigenaar ) van gemaakte kosten, zie ik niet.
Ik begon al te zeggen dat ik niet de illusie heb de juiste interpretatie in huis te hebben. Toch is het een onderwerp wat de moeite van het nader beschouwen waard is.En ja…..in antwoord op je vraag: een ander toestel zou kunnen zijn een warmwaterboiler ( in huis )die in verbinding staat met de zonnecollectoren ( leveren van warm water ) op het dak. ( onderhoud en vervanging VvE )
Maar eigenlijk ligt de kern van het denken en de confrontatie ( wie gaat dat betalen ) meer in de interpretatie van wat is een ‘installatie’ en wat versta je onder ‘ uitsluitend ten dienste van één privégedeelte.’
In die zin wellicht wel aardig om het volgende mee te nemen in het denkproces, zonder daarmee, op welke wijze dan ook aan ‘waarheidsvinding ‘ te willen doen.;-)
Het gaat overigens over leidingen in de vloer maar heeft naar mijn idee wel raakvlakken:
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBAMS:2011:10602
Interessant te zien wat de reactie op deze uitspraak is door mr. Richard P.M. de Laat:
http://www.vverecht.nl/2014/12/afvoerleiding-appartement-gemeenschappelijke-zaak/
Ook mr. Visser heeft eerder zijn licht laten schijnen over een dergelijke kwestie en heeft de eigenaar die ook meende recht te hebben op betaling uit de VvE-pot, in het ongelijk gesteld.
Ook deze vond ik nog.( ter illustratie van mijn denken ):

VvE beheerder

Tsja, wie het weet mag het zeggen.;-) Blijft een boeiende materie.
Overigens vertrek ik zelf vanuit Modelreglement 1992. ( dit ter verheldering voor de niet reagerende meelezer(s).
Met vriendelijke groet en vooral veel leesplezier.;-)
Carla.

[William]

Hoi Carla,
Nu ga je er te ver op door ;). Het is enigzins te vergelijken met de voordeuren van de appartementen. Deze staan, per appartement, ook ten dienste van één eigenaar, maar horen door de regel bij de meeste VvE’s bij het gemeenschappelijk goed.
De intercomtoestellen in de appartementen zijn volgens mij deel van het totale ‘intercom/videofoon systeem’ en zijn daarom volgens mij ook gemeenschappelijk goed. Als er op initiatief van enkele eigenaren, en met goedkeuring van de ALV, aanpassing/verbeteringen zijn gedaan aan sommige van deze toestellen, kan dit worden gezien als ‘woningaanpassing’ en zijn de meerkosten van onderhoud en reparatie voor de betreffende eigenaar

[Carla]

Hoi Rob,
Weer zo’n lekker puntje….wat gevoelig is voor interpretatie. 😉
Niet dat ik de juiste heb hoor maar……even doorredenerend zou ik me heel goed voor kunnen stellen dat wanneer een toestel ( in huis ) wat stuk gaat toch voor rekening komt van de eigenaar. Ongeacht welke uitvoering dan ook.
Dát toestel staat n.l. wel ten dienste van één eigenaar. Hoewel verbonden met het systeem welke dan weer wel voor onderhoud en reparatie ten laste gelegd kan worden aan de VvE.
Het komt mij als onwaarschijnlijk voor dat alle geleverde toestellen ( in huis ) maar wel verbonden op de een of andere wijze met een systeem van het totaal, men bij vervanging, om welke reden dan ook, naar de VvE kan wijzen als zijnde kostendrager.
Denk gerust even mee.;-)
Carla

[Rob]

Uitgaande van de zinsnede “alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken” ben ik persoonlijk van mening dat een intercom/deuropen installatie niet uitsluitend ten dienste staat van één privégedeelte.
Dat één van de onderdelen zich in het privégedeelte bevindt doet daar volgens mij niets aan af.
Ik vind daarom dat bij toepassing van MR1992 het onderhoud aan de gehele
intercominstallatie voor de VvE hoort te zijn.
In het geval van Carla zou ik me nog wel enigszins voor kunnen stellen om standaard uit te gaan van het “blind” systeem voor rekening van de VvE en eventuele extra’s zoals beeldschermen als meerprijs doorberekenen aan de desbetreffende eigenaar.

[Henmar]

@ Carla, nee deze zin staat uiteraard niet in het splitsingsreglement. Ik bedoel echter te zeggen dat je enkel een machtiging moet/kan geven voor concrete zaken zoals bijvoorbeeld de keuze uit een offerte. Of als er een duidelijk Ja/Nee situatie is voor een agenda punt. Ik maak nogal eens mee dat eigenaren zomaar een ‘carte blanche’ geven aan een andere eigenaar. Dan krijgen ze later nog wel eens spijt van de te genomen besluiten op de ALV.
@ Bob, nee, je hebt niet met een pro van doen…. enkel een semi-pro. Wij verhuren vastgoed en daardoor komen we automatisch terecht in een aantal VvE”s.
Wij zijn geen commerciële VvE beheerders. Een pro stuurt facturen voor zijn diensten. Wij hebben onze expertise verkregen vanwege het jarenlang verhuren van vastgoed en daardoor automatisch te maken hebben gekregen met VvE’s.
Noem ons dus maar ‘ervaringsdeskundige’. Maar ook als ervaringsdeskundige wil je wel eens een vreemde situatie voorleggen aan andere deskundigen. En dit was een situatie die vreemd was. Een professionele VvE beheerder die buiten het splitsingsreglement omgaat, terwijl hij het reglement heel goed kent. Dan wil je, ook als ervaringsdeskundige, advies inwinnen van mensen die hier wellicht juridische ervaring mee hebben. Daarom dit topic.