Optoppen: kansen en uitdagingen voor VvE’s

Het optoppen van gebouwen, oftewel het toevoegen van extra bouwlagen op bestaande complexen, biedt een veelbelovende mogelijkheid om het woningtekort in Nederland aan te pakken. De afgelopen jaren zijn steeds meer gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars hiermee bezig. Dit is ook terug te zien in het nieuws, waar het onderwerp steeds meer aandacht krijgt. Zo zijn er bijvoorbeeld artikelen verschenen over de potentiële voordelen en uitdagingen van optoppen in Cobouw, BNR, en het FD. Maar wat betekent dit voor Verenigingen van Eigenaars (VvE’s)? Kun je zomaar een extra verdieping op je gebouw plaatsen? Wat zijn de juridische en praktische stappen die je moet nemen als VvE? In dit artikel zetten we de belangrijkste aspecten op een rij.

Wat is optoppen?

Optoppen houdt in dat er extra verdiepingen worden toegevoegd bovenop een bestaand appartementencomplex. Het doel is om meer woonruimte te creëren zonder extra grond te gebruiken, wat vooral aantrekkelijk is in stedelijke gebieden waar ruimte schaars is. De overheid ziet in optoppen een manier om zo’n 100.000 extra woningen te realiseren tot 2030, omdat het bijdraagt aan het oplossen van het grote woningtekort en het efficiënter benutten van bestaande ruimte. Bovendien kan het optoppen worden gecombineerd met verduurzamingsmaatregelen, zoals betere isolatie en zonnepanelen, waardoor de kwaliteit van bestaande woningen verbetert. Dit komt doordat de bouwwerkzaamheden vaak de mogelijkheid bieden om direct verbeteringen aan het gehele gebouw door te voeren, waardoor kosten worden bespaard en het comfort van de woningen toeneemt. Niet iedereen is het echter eens met deze aanpak. Er zijn zorgen over de haalbaarheid, kosten, en de impact op de bestaande leefomgeving. Sommige experts wijzen op de technische uitdagingen en de weerstand onder bewoners, vooral vanwege de overlast en de mogelijke waardevermindering van bestaande appartementen.

Juridische aspecten van optoppen voor VvE’s

Het optoppen van een appartementencomplex is geen beslissing die zomaar genomen kan worden. Het appartementengebouw maakt namelijk deel uit van een splitsing in appartementsrechten. Bij vergroting van het gebouw, zou de splitsingsakte en -tekening niet meer overeenkomen met de feitelijke situatie. Er moet daarom rekening worden gehouden met de juridische aspecten die hierbij komen kijken:

  • Wijziging van de splitsingsakte

Door optoppen verandert de goederenrechtelijke situatie van het gebouw, wat betekent dat de splitsingsakte aangepast moet worden. Lees ook de volgende gerechterlijke uitspraken hierover; HR 7 april 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA5405) en zeer recent Gerechtshof Den Haag 12 november 2024 (ECLI:NL:GHDHA:2024:2205). De splitsingsakte regelt de eigendomsverhoudingen binnen de VvE en moet worden bijgewerkt om rekening te houden met de nieuwe verdiepingen.

  • Medewerking van alle eigenaars

Omdat de splitsingsakte gewijzigd zal moeten worden, is voor overgaan tot optoppen goedkeuring van alle appartementseigenaren en andere beperkt gerechtigden nodig (art. 5:139 lid 1 BW), zo oordeelde de Hoge Raad op 24 februari 2022 (ECLI:NL:HR:2023:286) ook. Dit betekent dat een vergaderbesluit moet worden genomen met unanimiteit van stemmen. Wanneer niet iedereen instemt, kan dit een flinke belemmering vormen.

    • Toestemming hypotheekgevers: Vaak zullen er op de appartementsrechten hypotheekrechten gevestigd zijn. Wanneer de akte van splitsing wordt gewijzigd, is instemming van de hypotheekhouders vereist.
    • Indien één of twee eigenaren dwarsliggen kunnen de overige eigenaren een procedure starten waarbij zij de kantonrechter verzoeken om een vervangende machtiging om de splitsingsakte te wijzigen. Om een dergelijk verzoek te kunnen doen is wel de helft van het aantal stemmen nodig.
  • Eigendom van de nieuwe verdiepingen

Na het optoppen rijst de vraag wie eigenaar wordt van de nieuwe woningen. Dat is dezelfde persoon als de eigenaar van het gebouw. In de meeste gevallen blijft de ruimte eigendom van de gemeenschap. De opbrengsten kunnen bijvoorbeeld gebruikt worden voor het reservefonds van de VvE, wat kan helpen bij toekomstige verduurzaming of onderhoud.

Kansen voor VvE’s

Optoppen biedt niet alleen nieuwe woonruimte, maar ook belangrijke kansen voor de VvE:

  • Financiële voordelen

de winst uit de verkoop van de nieuwe woningen kan worden gebruikt voor de verduurzaming, onderhoud of verbetering van het gebouw, waardoor de waarde van alle appartementen stijgt. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat de reservefondsen worden aangevuld, waardoor toekomstige grote onderhoudsprojecten eenvoudiger te financieren zijn. Daarnaast kan het ook resulteren in een lagere maandelijkse VvE-bijdrage voor de huidige bewoners, omdat er meer eigenaren zijn om de lasten te delen.

  • Verduurzaming

Door de extra verdiepingen te combineren met een renovatie en verduurzamingsmaatregelen, zoals betere isolatie of zonnepanelen, kan de energierekening voor alle bewoners omlaag. Denk bijvoorbeeld aan het vervangen van oude kozijnen door HR++-glas of het aanbrengen van extra isolatielagen op het dak. Deze verbeteringen zorgen niet alleen voor lagere energiekosten, maar verhogen ook het comfort van de woningen. Bovendien kunnen sommige verduurzamingsmaatregelen in aanmerking komen voor subsidies, waardoor de kosten voor de VvE lager uitvallen.

Uitdagingen bij optoppen

Hoewel optoppen voordelen kan bieden, zijn er ook diverse uitdagingen waar VvE’s mee te maken kunnen krijgen:

  • Kosten en financiering

De kosten van optoppen kunnen variëren van enkele honderdduizenden tot miljoenen euro’s, afhankelijk van de omvang van het project. Er moet daarom een goede kosten-batenanalyse gemaakt worden om na te gaan of het project haalbaar is voor de VvE.

  • Draagvlak creëren

Daarnaast zal er binnen de VvE voldoende (in beginsel namelijk 100%) draagvlak moeten zijn voor het project.

  • Regelgeving en vergunningen

Als laatste zijn er technische en juridische uitdagingen zoals het verkrijgen van toestemming van alle eigenaren én van de gemeente voor de benodigde vergunningen.

Waar begin je als VvE?

Voor VvE’s die overwegen hun gebouw op te toppen, is een goede voorbereiding belangrijk. Zo moet bepaald worden of het project technisch wel mogelijk is. Daarvoor zal een bouwkundige ingeschakeld moeten worden om de staat van de fundering en constructie van het gebouw te beoordelen. Verder kan al in een vroeg stadium onderzocht worden of en in hoeverre de leden op het project zitten te wachten. Vervolgens moet onderzocht worden of het project financieel haalbaar is. Staan alle seinen op groen, dan is het tijd om specialisten in te schakelen, zoals architecten en constructeurs (technische haalbaarheid), een aannemer (ivm doorlooptijd en kosten), de bank en/of de leden zelf (financiering), een makelaar (ivm bepalen van de mogelijke opbrengsten), juristen (notaris om de akte te wijzigen, advocaat om te bepalen of besluitvorming volledig is en/of om niet meewerkende leden te overtuigen en/of voor het verkrijgen van vergunningen), enzovoorts.

Optoppen biedt kansen voor VvE’s

Het optoppen van VvE-gebouwen biedt een kans om de woningnood te verminderen en tegelijkertijd de waarde van het gebouw te verhogen. Het is echter geen eenvoudig traject en vereist een goede voorbereiding, zorgvuldige afweging van zowel de financiële als juridische aspecten en het creëren van draagvlak onder alle eigenaren. Door de juiste specialisten in te schakelen, transparante communicatie te voeren en duidelijke stappen te volgen, kan optoppen niet alleen extra woningen opleveren, maar ook de leefbaarheid en duurzaamheid van het gebouw verbeteren.