Appartement onderbrengen in plof-BV onrechtmatig jegens VvE

Het gerechtshof Den Bosch heeft – na een tussenuitspraak in april dit jaar – recent uitspraak gedaan in een opmerkelijke zaak. Het ging om een echtpaar dat eigenaar was van 11 verlieslatende appartementsrechten (parkeerplaatsen). De servicekosten die aan de Vereniging van Eigenaren (VvE) van de parkeergarage moesten worden betaald waren zo hoog, dat het echtpaar ieder jaar geld moest toeleggen. Daarom hadden ze een trucje bedacht om onder de kosten uit te komen. Maar dat was onrechtmatig en de VvE stak daar een stokje voor.

Appartementseigenaar leidt verlies op parkeergarage

In 2007 heeft het echtpaar 11 van de 59 parkeerplaatsen van een parkeergarage in Breda in bezit gekregen. Het was voor hen een belegging. Omdat het appartementsrechten zijn, werden zij toen ook lid van de VvE. Het is een volautomatische parkeergarage. De bestuurder die zijn auto wil parkeren, zet deze op een plateau. Vervolgens wordt de auto door een geautomatiseerd systeem op een van de 59 parkeerplekken geschoven. Het onderhoud van dit geavanceerde systeem bleek veel duurder dan voorzien. Daardoor leed het echtpaar elk jaar flinke verliezen op hun belegging.

Plof-BV om van verliesgevend appartement af te komen

Daar moest een oplossing voor komen, vond het echtpaar. Daarom hebben ze in 2012 een BV opgericht die de appartementsrechten vervolgens van het echtpaar kocht. Het ging om een lege BV, waarin alleen de parkeerplaatsen zaten. De maandelijkse servicekosten liet de BV onbetaald. De VvE is daarom een incassoprocedure gestart tegen de BV en heeft die op 3 januari 2018 gewonnen. Vervolgens is de BV op 22 mei 2018 op verzoek van het echtpaar failliet verklaard. De parkeerplaatsen zijn op 11 juli 2019 door de curator via een veiling verkocht.

Onrechtmatige daad appartementseigenaar jegens VvE

De VvE liet het daar niet bij zitten. Zij heeft het echtpaar vervolgens gedagvaard omdat zij vond dat zij door het opzetten van de constructie met de plof-BV, onrechtmatig hadden gehandeld jegens de VvE. Het gerechtshof heeft de VvE nu in het gelijk gesteld. Het gerechtshof is namelijk van oordeel dat het echtpaar als bestuurder van de plof-BV behoorde te weten dat die BV haar verplichtingen jegens de VvE niet zou nakomen. Ze wisten namelijk dat het om een lege BV ging, terwijl er geen vooruitzichten waren dat de exploitatie van de parkeergarage winstgevend zou worden. Daarom heeft het echtpaar, door mee te werken aan de constructie, onrechtmatig jegens de VvE gehandeld. De erven van het echtpaar (zij zijn op het moment van de einduitspraak beide overleden) moeten daarom de schade van de VvE vergoeden.