Beroep op opschorting van VvE-bijdragen faalt

Het komt regelmatig voor dat een appartementseigenaar die wil dat de Vereniging van Eigenaars (VvE) iets doet of nalaat, de maandelijkse ledenbijdragen gaat opschorten. Dat mag echter niet zomaar, zoals de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland in een recent vonnis bevestigde. VvE-advocaat mr. Van Ewijk legt uit hoe het zit.

Door: Robert van Ewijk | voorheen werkzaam bij AMS Advocaten, nu als advocaat en partner werkzaam bij Lexys Advocaten.

Achterstallige VvE-bijdragen

Eiser in deze zaak is de in Wijk aan Zee gevestigde VvE, met 16 appartementsrechten: 2 bedrijfsruimten – die inmiddels als woning worden gebruikt – en 14 woonappartementen. De eigenaren van de bedrijfsruimten hebben respectievelijk 100 en 15 stemmen in de vergadering van de VvE. De eigenaren van de woonappartementen hebben elk 5 stemmen. Gedaagde is eigenaar van een van de woonappartementen, en betaalt al geruime tijd zijn VvE-bijdrage niet: de totale achterstand bedraagt meer dan € 6.000,-. Voor de VvE is de maat vol, en zij dagvaardt de niet-betalende eigenaar.

Vordering in reconventie: opschorting ledenbijdragen

Gedaagde stelt dat hij schade zou leiden omdat de bedrijfsruimten als woning worden gebruikt en de VvE daar niet tegen optreedt. Hij vordert vergoeding van die schade: een bedrag van € 3.834,99. Ook vordert de eigenaar de VvE te veroordelen om mee te werken de splitsingsakte te wijzigen, zodat de stemverhoudingen rechtgetrokken worden. Daarnaast vordert de eigenaar dat de VvE wordt veroordeeld om wateroverlast te verhelpen, diverse gebreken te herstellen, en een onderzoek in te stellen in de boekhouding. Tot slot vordert hij een verklaring voor recht dat hij zijn bijdragen mag opschorten, totdat de VvE aan haar verplichtingen voldoet.

Uitgangspunt: besluit uitlokken

De kantonrechter overweegt dat een VvE een bijzondere gemeenschap is, met eigen wettelijke en statutaire bepalingen over het nemen van besluiten. Als een VvE-lid meent dat de VvE een bepaald besluit zou moeten nemen of iets zou moeten doen, dan ligt het op zijn weg een besluit van de vergadering uit te lokken. Als de VvE dat besluit niet neemt, dan kan de eigenaar vernietiging van het afwijzende besluit en/of vervangende machtiging vragen aan de kantonrechter. Datzelfde geldt in grote lijnen ook voor de wijziging van de splitsingsakte.

Opschorten betalingsverplichting, wanneer kan het?

Een schuldenaar kan alleen een beroep op opschorting doen als hij een opeisbare vordering heeft op zijn schuldeiser én er voldoende samenhang bestaat tussen zijn schuld en de vordering die hij wenst op te schorten. Er moet dus sprake zijn van een opeisbare verplichting van de VvE jegens het VvE-lid, voordat opschorting gerechtvaardigd kan zijn.

VvE-lid volgde de verkeerde weg: opschorting niet toegestaan

De kantonrechter oordeelt in deze zaak dat van een opeisbare vordering op de vereniging van eigenaren geen sprake is. Zo is in de procedure vast komen te staan dat de eigenaar geen besluit binnen de VvE heeft uitgelokt, en zich ook niet tot de kantonrechter heeft gewend voor een vervangende machtiging. Daarom rustte op de vereniging geen plicht om een besluit te nemen of om anderszins te handelen zoals de eigenaar dat wil. Voor opschorting is om die reden geen ruimte.

Noot Nederlandvve.nl: opschorting niet zonder meer uitgesloten

Hoewel er – behoudens een enkele uitzondering – bijna geen gepubliceerde uitspraken te vinden zijn waarin de rechter een beroep op opschorting van ledenbijdragen van een VvE-lid honoreert, is opschorting niet zonder meer uitgesloten. De uitzondering is een zaak die in 2007 diende voor de rechtbank Rotterdam. In die zaak is vast komen te staan dat de eigenaar een vordering had op de VvE, zodat hij zijn bijdragen mocht opschorten. Wel dient in ogenschouw genomen te worden dat vaak geen aanleiding is voor opschorting, omdat (a) de eigenaar niet zomaar een opeisbare vordering heeft (bijvoorbeeld tot onderhoud, of het nemen van een besluit), terwijl (b) de eigenaar meestal een andere weg dient te bewandelen (bijvoorbeeld uitlokken besluit of een verzoek tot vervangende machtiging).