Corona update: noodwetgeving voor VvE ‘s
Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) krijgen dankzij speciale noodwetgeving de mogelijkheid om het vaststellen van de jaarrekening met enkele maanden uit te stellen. Het gaat om een termijn van zes maanden. Bovendien wordt door de noodwetgeving de mogelijkheid gecreëerd om online te vergaderen en besluiten te nemen. Daaraan zijn wel voorwaarden verbonden.
Samenwerking belangenbehartigers voor VvE’s
Dankzij de samenwerking tussen het ministerie van BZK, het ministerie van JenV en de brancheverenigingen VGM NL en VvE Belang is binnen enkele dagen noodwetgeving geformuleerd. VvE’s kunnen daardoor ook gedurende de corona-crisis blijven functioneren. De nieuwe, tijdelijke voorzieningen gelden deels met terugwerkende kracht.
Noodwetgeving voor VvE ‘s
Bij VvE’s lijkt de dagelijkse gang van zaken gewoon door te gaan, maar dat is lang niet altijd het geval. De gevolgen van de huidige crisis zijn groot als verenigingen niet in vergadering bijeen kunnen komen. De besluitvorming buiten de vergadering verloopt veelal moeizaam, en het is nauwelijks mogelijk om de jaarrekening van de VvE binnen de in het modelreglement gestelde termijn vast te stellen.
Vergadertermijn
René Brinkhuijsen van VGM NL:
“Deze noodwetgeving is de oplossing voor de belemmeringen die VvE’s door het coronavirus in hun functioneren ervaren. Het standaard modelreglementen dat onderdeel is van de akte van splitsing, regelen hoe de VvE’s functioneren. Zo wordt in het modelreglement een termijn van vijf of zes maanden na afsluiting van het boekjaar genoemd. Binnen die termijn moet de jaarrekening aan de leden van de VvE worden voorgelegd of moet die door de leden worden vastgesteld. Aan dit besluit hangen diverse vervolgbesluiten, zoals de décharge van het bestuur, het definitief vaststellen van de bijdragen voor de eigenaars en het vaststellen van de begroting voor het lopende jaar. Allemaal besluiten die de financiële continuïteit van de VvE raken. Nu de VvE als gevolg van de corona-uitbraak niet bijeen mag komen en het onbekend is hoelang deze situatie nog aanhoudt, is het onduidelijk of aan deze verplichting uit het reglement kan worden voldaan.”
In de noodwetgeving is daarom opgenomen dat de termijn voor het vaststellen van de jaarrekening in VvE’s wordt verlengd met maximaal zes maanden.
Digitaal vergaderen
Kees Oomen van VvE Belang voegt daaraan toe:
“Door de noodwetgeving is het ook mogelijk om digitaal en/of door middel van een videoverbinding te vergaderen, inclusief het nemen van besluiten. Om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen, gelden wel de eisen dat een lid (1) identificeerbaar is, (2) de vergadering live kan volgen en (3) daadwerkelijk kan stemmen”
Nederland kent ruim 125.000 Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) die gebouwen beheren met minimaal één woning. In totaal bestaan deze VvE’s uit circa 1,17 miljoen appartementsrechten. In de woningen wonen meer dan 2,4 miljoen mensen. Oomen:
“Het is dus van groot belang dat VvE’s, ook tijdens de huidige crisis als gevolg van de uitbraak van het coronavirus, goed blijven functioneren en dat de financiële continuïteit van VvE’s kan worden geborgd.”
Ministerraad stemt in met noodwetgeving
De ministerraad en de Raad van State hebben inmiddels ingestemd met het voorstel tot noodwetgeving dat is ingediend door minister Dekker voor rechtsbescherming en minister Grapperhaus van Justitie en Veiligheid. De teksten van het wetsvoorstel en van het advies van de Raad van State worden openbaar bij indiening bij de Tweede Kamer. Wij houden u van de verdere ontwikkelingen op de hoogte.
UPDATE: de noodwet is aangenomen. Vanaf nu kan elke VvE online vergaderen. Lees hier meer.
Goedemorgen,
zou graag een vraag willen stellen over de ALV van onze VvE. Op 12 maart jl hebben wij de 1e vergadering gehad waar niet voldoende leden waren om te stemmen. Er is nu een 2e vergadering vastgesteld op 23 april a.s. Door de corona maatregelen kunnen wij deze vergadering niet houden. volgens het reglement moet de 2e vergadering binnen 2 tot 6 weken plaatsvinden. Onze beheerder stelt nu dat wij digitaal moeten gaan stemmen maar het merendeel van de bewoners is daar op tegen. Hoe is dit op te lossen en kunnen wij deze 2e vergadering verzetten naar het najaar?? met vriendelijke groet, namens de VvE Paarlemoer uit Rhoon, Ton Ruts
Onze vergadering is nu vastgesteld op 7 mei 2020. Deze is nu digitaal.
Lopen ze nu niet op de feiten voor uit. De wet is toch nog niet actief? Ik heb in een mail voorgesteld om 6 maanden uit te stellen.
Mag de vergadering nu digitaal doorgaan op 7 mei
De fysieke aanwezigheid lijkt mij overbodig. Het is niet zo dat er nu wordt gecontroleerd op identiteit tijdens de ALVs. Machtigingen worden eigenlijk ook niet gecontroleerd. Als een eigenaar vanuit zijn e-mailadres een volmacht stuurt is dat voldoende.
Vergaderen per volmacht lijkt mij nu dus opportuun. Gewoon de beslissingen zeer duidelijk in de agenda zetten en de eigenaren daarover laten beslissen in gesloten vorm. Dat ontneemt ruimte tot discussie. Dus lastige beslissingen moeten misschien uitgesteld worden, maar de reguliere agenda punten kunnen prima worden behandeld. Ook wat minder ingewikkeldere kwesties kunnen gewoon meegenomen worden m.i.
Als je wilt besluiten over een flinke investering in het complex dat tienduizenden euro’s gaat kosten, dan kun je dat punt beter op een later tijdstip bespreken, dat is evident.
Eigenlijk..; ik denk persoonlijk dat de geopperde vorm de toekomst is. Opkomst tijdens ALVs wordt met het jaar slechter. Niemand heeft tijd of vindt het interessant. Besluit vorming daardoor lastig of wordt niet gedragen.
Een jaarrekening is een jaarrekening, de meeste mensen kijken er niet naar en als hij niet klopt of hij is onduidelijk dan stel je een vraag aan de beheerder. Totaal geen noodzaak om daarvoor fysiek bij elkaar te komen.
De splitsingsakte is leidend en een sterk juridisch document. Wanneer daarvan wordt afgeweken ontstaan nietige besluiten die door een individuele eigenaar kunnen worden aangevochten.
Dat gezegd hebbende dient een eigenaar dan naar de rechter te stappen en zal de rechter in billijkheid bepalen of de beslissing teruggedraaid moet worden.
De goedkeuring van een kloppende jaarrekening bijvoorbeeld zal de rechter echt niet terugdraaien omdat één eigenaar vindt dat hij zijn plasje er niet over heeft mogen doen.
De uitspraak van de rechter maakt de beslissing dan alsnog juridisch kloppend.
Het grootste deel van de besluitvorming binnen de jaarlijkse ALVs zijn standaard besluiten. En dus naar mijn mening gewoon via een niet fysieke vergadering te nemen. Besluiten over investeringen zou ik uitstellen. Besluiten over opgevraagde offertes zijn wat mij betreft wel weer uit te voeren. Wat voor een discussie kun je daarover voeren? Behalve als de VvE slechts 1 offerte heeft opgevraagd.
Dus als antwoordt op de vraag. Dé VvE mag alles! Dat is natuurlijk niet waar, maar dit kan makkelijk. Als de besluitvorming niet teveel invloed heeft op de maandelijkse bijdrage, of vraagt om een storting, denk ik dat er geen rechter is die daar heel moeilijk over gaat doen wanneer een eigenaar besluit er tegen te ageren.
Klopt het dat de splitsingsakte juridisch niet meer leidend is door de noodwet met terugwerkende kracht tot 16 maart?
Klopt het dat de kascontrole commissie nu ook decharge mag verlenen, zonder fysiek aanwezig te zijn? Hier is nu discussie over in onze VvE.
De kascommissie verleend nooit decharge, de kascommissie adviseert alleen de vergadering.
Alleen de vergadering verleend al dan niet decharge aan het bestuur, dit kan zelfs tegen het advies van de kascommissie in. Het advies van de kascommissie hoeft niet mondeling tijdens de vergadering worden uitgebracht, dit mag ook voorafgaand schriftelijk worden ingediend.
Kan een Vve Coronamaatregelen verplicht stellen zoals aantal bewoners in lift e.d.
Hoe kan de kascommissie (op afstand / per e-mail) de bankmutaties controleren. Er zijn pdf’s gemaakt van de bankafschriften en van de inkomende facturen; op deze bankafschriften zijn de bankrek.nr. van de eigenaren (voor de maandelijkse bijdragen in de servicekosten) onleesbaar gemaakt. Kan dat volstaan?
De vragen (meer dan 100) die zijn gesteld over de aangeleverde stukken ALV zijn niet beantwoord voorafgaande of tijdens de ALV. Deze worden door het bestuur achteraf beantwoord zo werd gemeld tijdens de ALV .Toch zijn er stukken zoals de jaarrekening 2019 en verhoging contributie ter besluitvorming voorgelegd en soms met een minimale meerderheid vastgesteld. Kunnen deze besluiten nietig worden verklaard?