Corporatie als VvE-beheerder, (hoe) kom je ervan af?

Wanneer een eigenaar een gebouw splitst in appartementsrechten, moet een Vereniging van Eigenaars (VvE) opgericht worden. Indien één of meerdere appartementen worden verkocht, zijn deze eigenaren allemaal van rechtswege lid van de VvE en samen verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke zaken.

Het komt vaak voor dat de oorspronkelijk enig eigenaar – zoals een woningcorporatie – een meerderheid van stemmen heeft. Ook komt het vaak voor dat deze corporatie tegen betaling het VvE-beheer op zich neemt. Op deze manier heeft de corporatie veel invloed op de dagelijkse gang van zaken.

Stemmenmeerderheid, langlopende contracten en hoge vergoedingen

De eigenaren beslissen samen over de vraag wie de VvE-beheerder wordt. Doorgaans worden daarbij meerdere offertes met elkaar vergeleken. In veel gevallen waarbij een woningcorporatie bij de VvE is betrokken, is het beheer aan diezelfde corporatie (of een zuster- of dochteronderneming) uitbesteed. Daarvoor worden vaak forse vergoedingen gerekend.

Besluiten om een andere beheerder in te schakelen kunnen vaak niet worden genomen in verband met de beslissende stem van de corporatie. Bovendien komt het voor dat beheerovereenkomsten voor meerdere jaren zijn afgesloten. De VvE is hierdoor naast kostenpost  voor de grooteigenaar (ook de corporatie betaalt immers servicekosten aan de VvE) ook inkomstenbron. De kans op belangenverstrengeling als een besluit over het beheer van de VvE op de agenda komt is dus groot. In veel gevallen wordt dit door de andere eigenaren als ongewenst gezien.

Belangenverstrengeling tegengaan

Een eigenaar met een stemmenmeerderheid mag echter niet zomaar – zonder motivering – tegen een besluit stemmen (zie deze uitspraak van de rechtbank Haarlem). Bovendien kan het zelfs zo zijn dat de stem van de corporatie niet meegeteld hoeft te worden indien zij bij het besluit in hoedanigheid van beheerder belang heeft (zie deze uitspraak van de rechtbank Maastricht). In die laatste uitspraak oordeelde de rechtbank namelijk:

“… dat persoonlijke belangen buiten de besluitvorming blijven en dat een appartementseigenaar zijn stemrecht niet kan uitoefenen ten aanzien van besluiten waarbij hij — anders dan in zijn hoedanigheid van eigenaar — een persoonlijk belang heeft.”

Kortom: indien de woningcorporatie ook VvE-beheerder is en een meerderheid van de andere leden wil van de beheerovereenkomst af, dan kan dat dus. Oplossing is om een besluit te agenderen voor de komende vergadering. De stem van de grooteigenaar / beheerder kan vervolgens van de telling uitgesloten worden. Alternatief is om het genomen besluit (met stemmenmeerderheid van de corporatie) ter vernietiging aan de kantonrechter voor te leggen.