Hoe Rotterdam de VvE-problemen te lijf gaat

Onlangs verscheen op VVEnet Amsterdam/MRA een interessant artikel waarin deze Amsterdamse belangenbehartiger inspiratie haalt uit Rotterdam. Dat roept de vraag op wat Rotterdam zo anders doet dat zelfs in de hoofdstad de oren worden gespitst. En vooral: welke lessen kunnen VvE-bestuurders, beheerders en beleidsmakers daaruit trekken?

Rotterdam pakt het programmatisch aan

Rotterdam wijst elk jaar zo’n 750 woningen aan voor een intensief traject binnen Steigers op Zuid en de Aanpak Basiskwaliteit. Die focus op blokken tegelijk maakt de klus behapbaar en zichtbaar in de wijk. In 2024 gingen 1.295 woningen daadwerkelijk in uitvoering, vooral in Carnisse, Pendrecht‑Zuidwijk en Tarwewijk.

Wat werkt wél?

• Programmatische druk
Letterlijk schuiven de steigers blok voor blok mee: zodra de gevelrenovatie en dakisolatie bij het ene portiek afgerond zijn, wordt de stelling verplaatst naar het volgende portiek zodat aannemers direct verder kunnen met betonherstel, voegwerk en isolerende maatregelen. Bewoners zien dat en willen liever meedoen dan achterblijven.

• Combinatie van subsidie en zachte leningen
Eigenaren kunnen tot € 6.000 subsidie krijgen en via SVn of Energietransitielening (ETL) aanvullend lenen voor verduurzaming. Gemiddeld gaat zo’n € 7.000 per woning naar isolatie en labelverbetering, iets wat kleine VvE’s alleen niet redden.

• Gratis beheersprint van VVE010
Twee jaar lang neemt stichting VVE010 slapende of stuurloze verenigingen gratis onder haar hoede. Bankrekening, MJOP en vergaderdiscipline komen razendsnel op orde.

• Stimuleringsaanpak in de wijk
Vooraf onderzoeken adviseurs of er draagvlak is en bieden ze een gratis Groen MJOP aan. Vroeg contact voorkomt weerstand later.

Waar loopt Rotterdam tegenaan?

• Kleine VvE’s zijn economisch onaantrekkelijk
Na de twee jaar gratis beheer blijft VVE010 met de portefeuille zitten; commerciële beheerders vinden complexen met drie of vier appartementen te duur in verhouding tot de beheerfee.

• Gestapelde problematiek
Achterstallig onderhoud, slechte isolatie, versnipperd eigendom en te lage reserves komen vaak samen. Dan verandert een balkonrenovatie al snel in een vijf-jarenplan dat eigenaren financieel schrik aanjaagt.

• Snel stijgende bouw- en loonkosten
Rotterdam signaleert dat zelfs kleine gebreken duur worden door hogere aannemersprijzen en materiaaltekorten.

• Beperkte gemeentelijke capaciteit
Zelf doen werkt, maar is niet schaalbaar. Zonder structurele financiering én landelijke wetgeving (bijvoorbeeld verplichte schaalvergroting van mini-VvE’s) is het model niet vol te houden.

Lessen voor andere gemeenten

Welke lessen kunnen andere gemeenten trekken uit de Rotterdamse aanpak? Wat werkt, wat niet, en hoe kunnen ze daarop inspelen?

1. Koppel onderhoud aan verduurzaming
   Subsidie voor achterstallig onderhoud kan slim worden gekoppeld aan verduurzaming: stel als voorwaarde dat de VvE tegelijk isolatie, HR++‑glas, kierdichting of een zuinige verwarmingsinstallatie meeneemt. Eén steigerbeurt verbetert zo zowel de bouwkundige kwaliteit als het energieverbruik én bespaart dubbele kosten op de lange termijn.
2. Betaal voor procesbegeleiding
   Een professionele procesbegeleider (coach) leidt de ALV strak, zet de agenda uit, verzamelt en vergelijkt offertes, vult subsidieregelingen in en houdt eigenaren persoonlijk bij de les. Die extra organisatiekracht versnelt beslissingen en voorkomt dat leden afhaken uit frustratie of onduidelijkheid.
3. Streef naar schaalvergroting
   Onderzoek welke wettelijke prikkels – denk aan een verplichte minimale omvang of fiscale voordelen bij fusie – VvE’s kunnen stimuleren om samen één groter blok te vormen. Een complex van tien of twintig appartementen trekt wél professionele beheerders aan, verlaagt de overhead per woning en vergroot de financiële slagkracht voor onderhoud en verduurzaming.
4. Werk gebiedsgericht
   Richt de inzet gebiedsgericht: kies een handvol buurten waar de druk het hoogst is en sluit aan bij lopende energie-, mobiliteits- of veiligheidsprojecten. Zo worden de resultaten zichtbaar op straat, voelen eigenaren de maatschappelijke ‘peer‑pressure’ en kunnen budgetten uit verschillende programma’s slim worden gestapeld.
5. Investeer in eigen expertise
   Investeer in een gemeentelijke flexpool van bouwkundigen, juristen en VvE‑adviseurs. Zij springen bij wanneer de markt wegvalt, onderhandelen met aannemers, stellen standaardcontracten op en leiden lokale professionals op. Daarmee blijft de vaart erin, ook als een aanbesteding strandt of nieuwe wetgeving moet worden doorvertaald.

De spilrol van VVE010

Stichting VVE010, opgericht door de gemeente en vier woningcorporaties, is het centrum van de aanpak. De stichting fungeert als loket en uitvoeringsorganisatie voor kleine en kwetsbare VvE’s en pakt de regie in vijf stappen:

• vormt het eerste aanspreekpunt voor eigenaren, aannemers en adviseurs
• neemt gedurende twee jaar het dagelijks en financieel beheer over zodat bankrekening, kasboek en ALV meteen op orde zijn
• coördineert de opstelling van een MJOP en Groen MJOP en vraagt subsidie en leningen aan
• bundelt aanvragen per portiekblok zodat onderhoud en verduurzaming inkoopvoordeel opleveren
• begeleidt eigenaren bij besluitvorming, organiseert de ALV en bewaakt de planning

Door die ontzorging kan Rotterdam het tempo opvoeren, terwijl eigenaren ervaring opdoen met professioneel beheer. Overdracht aan de markt blijft het doel, maar commerciële beheerders haken vaak af bij complexen met minder dan tien woningen. Daardoor groeit de portefeuille van VVE010 en waarschuwt de gemeente dat dit op termijn niet houdbaar is.

Omdat de aanbesteding voor procesbegeleiders strandde, schoof de gemeente eigen adviseurs naar voren. Dat kost intern capaciteit, maar levert kennisbehoud op én een kortere lijn naar bewoners wanneer plannen moeten worden bijgestuurd.

Tijd voor landelijke “Rotterdamse” regels?

Rotterdam laat zien dat je met lef en doorzettingsvermogen écht meters kunt maken in verwaarloosde VvE-complexen. Maar de stad houdt ook de spiegel voor: zolang kleine verenigingen voor de markt niet interessant zijn, blijft de gemeente dweilen met de kraan open. Tijd dus voor landelijke regels die schaalvergroting afdwingbaar maken en financiering die doorloopt zolang de verduurzamingsklok tikt, niet alleen in Rotterdam, maar ook in Amsterdam, Den Haag en daarbuiten.

Bronnen

• Collegebrief Basisaanpak Particuliere Woningvoorraad 2024, Gemeente Rotterdam, 8 juli 2025.
• Voortgangsrapportage Basisaanpak Particuliere Woningvoorraad 2024 (bijlage), Gemeente Rotterdam, 8 juli 2025.
• Blogartikel “Hoe Rotterdam wat aan de VvE-problemen doet”, vvenet.blogspot.com, 20 juli 2025.