Hondenverbod in huishoudelijk reglement VvE: wel of niet toegestaan?

Huisdieren die overlast veroorzaken in appartementencomplexen hebben geregeld tot rechtspraak geleid. Door de ‘lockdown’ vanwege de coronacrisis zal de hoeveelheid rechtspraak daarover toenemen. Overlast van buren en hun huisdieren is nu namelijk nog beter voelbaar. Bewoners van een complex waarin de Verenigingen van Eigenaren (VvE ’s) een honden- en kattenverbod in het huishoudelijk reglement heeft opgenomen, zullen zich daarom gelukkig prijzen. Maar is een huisdierenverbod in het huishoudelijk reglement van de VvE wel toegestaan? Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch deed daarover in mei 2019 een belangrijke uitspraak die haaks staat op eerdere uitspraken. Maar wat is juist?

Door: Robert van Ewijk, advocaat vastgoed en VvE-recht
Verschenen in Tijdschrift Huurrecht nr. 5- 2020 – SDU

Kennelijk is in de (vooral lagere) rechtspraak steeds aanvaard dat het opnemen van een algeheel hondenverbod in het huishoudelijk reglement van een VvE is toegestaan. Ik bespreek die rechtspraak door kort de betreffende casus te schetsen en aan te geven hoe de rechter heeft geoordeeld. Vervolgens bespreek ik het arrest van het hof ’s-Hertogenbosch en de uitspraken van de Hoge Raad uit 1995 waar het hof op teruggrijpt. Al in die uitspraken is namelijk teruggekomen op een eerder arrest, maar in de rechtspraak heeft dat geen navolging gekregen.

Jurisprudentie over huisdieren in appartementencomplexen

Het begint allemaal met een uitspraak van de Hoge Raad uit 1993.[1] Daarin werd geoordeeld dat een VvE met betrekking tot het gebruik van een privé gedeelte regels mag stellen in het huishoudelijk reglement. Een dergelijke regeling kan ook een verbod tot het houden van honden in dat privé gedeelte inhouden, aldus de Hoge Raad. Sterker nog, de Hoge Raad bepaalde destijds nog expliciet dat niet vereist is dat die regeling in het splitsingsreglement wordt opgenomen:

“Voor zover het middel nog aanvoert dat het in art. 10 van het huishoudelijk reglement vervatte verbod honden te houden in strijd is met een dwingende wetsbepaling, omdat Wagemakers als appartementseigenaar een “exclusief gebruiksrecht” van zijn privé gedeelte heeft, faalt het eveneens. Reeds uit art. 875 f lid 4 volgt dat dit “exclusieve gebruiksrecht” niet eraan in de weg staat dat met betrekking tot het gebruik van privé gedeelten een regeling wordt gegeven, terwijl noch deze bepaling noch enige andere rechtsregel meebrengt dat een dergelijke regeling slechts in het reglement van splitsing en niet in het huishoudelijk reglement zou kunnen worden neergelegd.”

Later kwam de Hoge Raad daarop terug door te oordelen dat een gebruiksbeperking van een appartement alleen in het splitsingsreglement kan worden opgenomen. Desondanks zijn in de lagere rechtspraak vervolgens diverse uitspraken gedaan waarin eigenaren of huurders werden veroordeeld om hun hond uit het complex te verwijderen. Meestal in verband met overlast, vaak omdat het huishoudelijk reglement het houden van honden verbood en in sommige gevallen een combinatie. Over de vraag of het hondenverbod in het splitsingsreglement moest worden opgenomen, is in al die jaren niet geoordeeld. Althans: voor zover ik kan nagaan niet in gepubliceerde jurisprudentie.

In een procedure die in 2008 diende voor de voorzieningenrechter van de rechtbank Breda, was sprake van een VvE die in het huishoudelijk reglement een algeheel huisdierenverbod had ingesteld. De rechter overwoog daarover:

“4.10. (…) Een algeheel verbod tot het houden van huisdieren is in zijn algemeenheid ingrijpend, maar toelaatbaar indien het noodzakelijk is ter bescherming van het leef- en woongenot van de bewoners van het appartementencomplex. Dit is de resultante van een belangenafweging.”

In die zaak speelde ook mee dat de betreffende eigenaren op voorhand wisten dat er een huisdierenverbod gold. Zij hadden dus bewust het risico genomen dat het verbod op hen zou worden gehandhaafd. De gevolgen daarvan konden niet op de VvE afgewenteld worden, aldus de voorzieningenrechter. Daarnaast overwoog de rechtbank:

“Verder heeft te gelden dat honden in het algemeen, en dus ook , leiden tot (erge) overlast. De aanwezigheid van honden kan tenslotte leiden tot (verergering van) gezondheidsklachten bij bewoners (allergie, luchtwegklachten e.d.).

Onder deze omstandigheden acht de voorzieningenrechter handhaving van het ingestelde huisdierenverbod naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.”

Hondje “S.” moest het appartementencomplex daarom binnen een jaar verlaten.

Ook de rechtbank Dordrecht veroordeelde een eigenaar op vordering van de VvE in 2012 om zijn honden uit het appartementencomplex te verwijderen.[2] Het huishoudelijk reglement van die VvE verbood het houden van huisdieren, tenzij ze geen hinder of overlast veroorzaken. De vier honden van de betreffende eigenaar bevuilden het trappenhuis, de hal en de entree voortdurend met urine, poep en haren. Ook op het dakterras lagen overal hondenuitwerpselen. Bovendien was er sprake van een “overweldigende hondenlucht” uit de woning van de eigenaar, die zelfs in de gemeenschappelijke ruimtes te ruiken was. De eigenaar werd veroordeeld alle honden – behalve één die in het verleden geen overlast gaf – te verwijderen.

Een zaak uit 2016 had betrekking op twee grote vechthonden die herrie en stank veroorzaken in een appartementencomplex in Amsterdam. De eigenaresse van de “twee hondjes”, zoals zij die zelf noemde, moest die van de rechtbank Amsterdam binnen 14 dagen verwijderen uit het appartementencomplex. [3] Daarbij speelde mee dat het huishoudelijk reglement van de VvE het houden van overlast gevende huisdieren verbood. Ook speelde mee dat de huurster haar verhuurder verkeerd had geïnformeerd over het soort honden dat zij had. Het ging namelijk niet om hondjes, maar om honden van bijna 50 kilo.

In het huishoudelijk reglement dat in 2018 aan de rechtbank Zeeland-West-Brabant voorlag stond – net zoals in de zaak die aan voor de rechtbank Breda diende – een algeheel verbod op het houden van honden.[4] Een eigenaar wiens vriendin regelmatig bij hem op bezoek kwam en een hondje heeft, verzocht de kantonrechter om het besluit waarbij de regel was ingesteld te vernietigen. De rechtbank oordeelde vervolgens echter dat het besluit niet in strijd was met de redelijkheid en billijkheid en liet het in stand. Daartoe overwoog de rechtbank:

“De [verweerster] dient het woon- en leefklimaat van haar leden te beschermen. Uit het reeds eerder in het huishoudelijk reglement opgenomen verbod tot het houden van honden in het complex blijkt, dat in elk geval het merendeel van de leden geen prijs stelt op de aanwezigheid van honden in het complex, vanwege de hinder, in de vorm van stank- en geluidsoverlast en mogelijke bevuiling, die daarmee gepaard kan gaan. Daarvan uitgaande heeft de [verweerster] een zwaarwegend belang om ook honden van bezoekers te weren. Ook die kunnen immers hinder opleveren, zowel in de afzonderlijke appartementen als in de gemeenschappelijke ruimten. In dat verband is relevant dat er, zoals onweersproken door de [verweerster], slechts één ingang is, via welke de appartementen te bereiken zijn. Ook het argument van de [verweerster] dat een alleen voor de honden van eigenaren geldend verbod niet goed te handhaven zou zijn, omdat het met [getal] appartementen haast ondoenlijk is bij te houden welke honden in het complex “wonen” en welke van bezoekers zijn, legt gewicht in de schaal.”

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch: hondenverbod in huishoudelijk reglement nietig

Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch slaat in 2019 echter een andere weg in en grijpt terug op twee uitspraken van de Hoge Raad uit 1995.[5] In die uitspraken was de Hoge Raad al teruggekomen op de regel zoals die blijkt uit de hierboven genoemde uitspraak uit 1993.[6] In de zaken uit 1995 ging het niet om het houden van huisdieren, maar meer in zijn algemeenheid om de vraag in hoeverre in het huishoudelijk reglement beperkingen kunnen worden gesteld aan de bevoegdheden van de appartementseigenaar met betrekking tot de privé gedeelten. De Hoge Raad:

“Dienaangaande moet worden vooropgesteld dat blijkens artikel 5:112 lid 4 BW het splitsingsreglement een regeling kan inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van die gedeelten. Daarbij heeft te gelden dat met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit een zodanige regeling in beginsel uit de openbare registers kenbaar behoort te zijn en dus in het splitsingsreglement zelf moet worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik door de appartementseigenaar of degene aan wie deze zijn privégedeelten in gebruik heeft gegeven, van de privégedeelten kunnen regels van orde ook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent.”

Het hof concludeerde daarom dat het huishoudelijk reglement slechts regels van orde mag bevatten en dat daarin geen beperkingen mogen worden opgenomen op de gebruiksmogelijkheden van de appartementen zelf. Vervolgens oordeelt het hof dat de betreffende bepaling in het huishoudelijk reglement geen regel van orde is, maar een principiële beperking van de gebruiksmogelijkheden van het appartementsrecht. Want het houden van een hond wordt uitgesloten, ook indien er geen sprake is van overlast of hinder en ook als er sprake is van een hulphond. De beperking is dus ook onvoorwaardelijk en kan daarom uitsluitend op de voet van art. 5:112 lid 4 BW in het splitsingsreglement opgenomen worden.

Het hof oordeelt vervolgens dat een algeheel hondenverbod dat in het huishoudelijk reglement is opgenomen, nietig is. Het betreft namelijk niet een regel van orde, zodat het verbod uitsluitend in het splitsingsreglement kan worden opgenomen en niet in het huishoudelijk reglement.

Rechtszekerheid

De gedachte daarachter is drieledig. Allereerst geldt dat het splitsingsreglement in de openbare registers van het Kadaster wordt ingeschreven, zodat een eventuele gebruiksbeperking die daarin staat vervolgens voor iedereen kenbaar is. Het is weliswaar zo dat ook het huishoudelijk reglement in de openbare registers kan – en als modelreglement 2006 of modelreglement 2017 van toepassing is: moet – worden ingeschreven zodat die kenbaarheid gediend is (zie art. 3:17 lid 1 sub d BW), maar dat maakt het oordeel van het hof niet anders.

De tweede gedachte is dat iedere eigenaar in het geval van het wijzigen van de splitsingsakte, waarbij dus een gebruiksbeperking van het privé-gedeelte kan worden opgenomen, in beginsel een vetorecht heeft. Uitgangspunt is namelijk dat alle eigenaren met een dergelijke wijziging moeten instemmen.[7] En van dat principe is de Hoge Raad in zijn arrest van 1993 afgeweken. Hoewel de Hoge Raad daar in 1995 alweer op terugkwam, heeft dat in de lagere jurisprudentie vervolgens geen navolging gekregen.

De derde gedachte is dat uit de wet niet de bevoegdheid voor de VvE volgt om regels te stellen met betrekking tot het gebruik van privé-gedeelten. Weliswaar is de VvE op grond van art. 5:128 BW bevoegd om regels te stellen met betrekking tot het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten, maar daarin kunnen niet meer of andere bevoegdheden gelezen worden. Evenmin kan dat uit art. 5:126 BW volgen, aangezien daarin slechts is bepaald dat de VvE bevoegd is het beheer te voeren over de gemeenschap, met uitzondering van de privé-gedeelten.

Hoe ver mag een huisdierenverbod in huishoudelijk reglement strekken?

De vraag is nu welke beperkingen op het houden van honden (en andere huisdieren) in het huishoudelijk reglement van de VvE wel geoorloofd zijn. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch:

“Regels omtrent gedrag van honden en katten, bijvoorbeeld het niet veroorzaken van overlast door bijvoorbeeld overdadig geluid en/of het bevuilen van gemeenschappelijke ruimten, zijn daarentegen wel regels van orde. Deze kunnen immers ook ten aanzien van bewoners zelf worden geformuleerd, zoals een verbod op overlast door geluid, waaronder die door muziekinstrumenten, gedurende bepaalde delen van de dag.”

Het is dus niet zozeer zo dat een verbod op het houden van huisdieren uitsluitend in het splitsingsreglement mag worden opgenomen. Mijns inziens kan een huishoudelijk reglement ook een verbod op het houden van huisdieren die overlast veroorzaken bevatten. Zie daarover ook de hierboven besproken uitspraken van de rechtbank Dordrecht en de rechtbank Amsterdam. Over een dergelijk verbod heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch zich niet uitgelaten, terwijl ook de modelreglementen waar veruit de meeste splitsingsreglementen zijn gebaseerd, het gebruik van het privé gedeelte slechts toestaat voor zover daarbij geen onredelijke hinder aan andere eigenaren en gebruikers wordt toegebracht.[8] Daarnaast openen de oudere modelreglementen de mogelijkheid om in het huishoudelijk reglement bepalingen op te nemen ten aanzien van het voorkomen van geluidshinder.[9] Vanaf modelreglement 2006 is zelfs expliciet bepaald dat regels ter voorkoming van hinder (anders dan slechts geluidshinder) in het huishoudelijk reglement mogen worden opgenomen.[10] Het verbod op het houden van overlast gevende huisdieren is in lijn met die bepalingen en een nadere concretisering daarvan. Een hondenverbod in het huishoudelijk reglement zal dus nog wel geoorloofd zijn, mits het verbod zodanig is geformuleerd, dat het alleen geldt in geval van hinder.

Over de auteur:

Robert van Ewijk is advocaat in Amsterdam en houdt zich vooral bezig met vastgoed- en VvE-zaken. Hij adviseert en procedeert op dagelijkse basis voor appartementseigenaren en VvE’s. Het bovenstaande artikel is medio 2020 verschenen in het tijdschrift Huurrecht in de Praktijk (ook bekend als HIP of Tijdschrift Huurrecht), uitgegeven door SDU voor huurrechtprofessionals.

Voetnoten:

[1] Hoge Raad 8 oktober 1993, NJ 1993, 778

[2] Rechtbank Dordrecht 29 maart 2012, ECLI:NL:RBDOR:2012:BW0477, Prg. 2012/180

[3] Rechtbank Amsterdam 15 juli 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:4522

[4] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 20 juni 2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:5069

[5] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 mei 2019, ECLI:NL:GHSHE:L2019:1722

[6] Hoge Raad 10 maart 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1666, NJ 1996, 594 en ECLI:NL:HR:1995:ZC1667, NJ 1996,595

[7] Weliswaar kan een wijziging van de splitsingsakte sinds de wijziging van art. 5:139 BW in 2005 ook geschieden met medewerking van het bestuur mits 80% van de stemmen in de VvE voor die wijziging stemmen, maar dat is nog altijd een grotere stemmenmeerderheid dan vereist is bij het wijzigen of vaststellen van een huishoudelijk reglement (doorgaans minimaal 2/3e van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin minimaal 2/3^e van het totale aantal stemmen aanwezig is).

[8] Zie art. 9 lid 1 modelreglementen 1972 en 1973, art. 16 lid 1 modelreglement 1984, art. 17 lid 1 modelreglement 1992, art. 2 lid 2 modelreglement 2006 en 2017

[9] Artikel 13 modelreglementen 1972 en 1973 en artikel 20 modelreglementen 1983 en 1992

[10] Artikel 2 lid 2 modelreglementen 2006 en 2017