Dit artikel is geschreven door Myrthe de Vries, vastgoedadvocaat bij Lexys Advocaten. Het artikel werd op 9 april 2024 geplaatst op de website van Lexys Advocaten.

Dat eigenaren zich dienen te houden aan het geldende reglement binnen hun Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE), dat is bij de meeste eigenaren en gebruikers wel bekend. Dat dit voor huurders ook het geval, dat is minder bekend. Voor een Amsterdamse huurder leidde dat tot ontbinding van de huurovereenkomst. Advocaat vastgoedrecht Myrthe de Vries legt uit hoe dat zit.

VvE reglement rechtstreeks van toepassing op huurders

Artikel 5:120 BW regelt de toepasselijkheid van het reglement van een VvE voor de huurders van de appartementen binnen een gebouw. Het artikel bepaalt namelijk dat de regels van de VvE over gebruik, beheer en onderhoud van het gebouw, automatisch van toepassing zijn op de huurders van de appartementsrechten. Dit betekent dat huurders een beroep kunnen doen op deze bepalingen, maar ook zelf aangesproken kunnen worden op het nakomen van hun verplichtingen uit het reglement. Daarvoor is het niet noodzakelijk dat er een gebruikersverklaring door de huurder is ondertekend.

Schending VvE regels leidt tot ontbinding huurovereenkomst

Het Gerechtshof Amsterdam heeft in een uitspraak van 17 januari 2017, zonder artikel 5:120 BW expliciet te noemen, navolging gegeven aan deze verplichtingen voor huurders. De zaak ging over een huurovereenkomst van een appartement in Amsterdam. De verhuurder had de huurder in kort geding gedagvaard wegens herhaaldelijke onderverhuur van de woning via Airbnb. De eigenaar vorderde de ontruiming van de woning. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder echter afgewezen. Volgens de kantonrechter was de tekortkoming namelijk van onvoldoende betekenis om vooruit te lopen op ontbinding en ontruiming in een bodemprocedure.

Verhuurder in hoger beroep: huurder moet ontruimen

De verhuurder gaat vervolgens in hoger beroep. Volgens de verhuurder is de onderverhuur door de huurder niet alleen in strijd met de huurovereenkomst, maar ook in strijd met het reglement van de VvE. De verhuurder meent daarmee dat op basis van de tekortkoming van de huurovereenkomst en een schending van het reglement, de ontruiming wel degelijk bevolen kan worden. Dit keer heeft de verhuurder meer succes. In de uitspraak oordeelt het Hof dat het aannemelijk is dar de huurder de woning inderdaad meerdere keren heeft onderverhuurd via Airbnb. Ondanks waarschuwingen van de verhuurder bleef de huurder vervolgens doorgaan met de onderverhuur. Daarmee is volgens het Hof sprake van een schending van het reglement. Het Hof spreekt over een tekortkoming, maar bedoeld zal zijn dat in strijd met het reglement gehandeld is waarmee sprake is van onrechtmatig handelen.

Huurders moeten VvE reglement naleven, anders schieten ze tekort

Het Hof benadrukt het belang voor verhuurders dan hun huurders zich aan de regels van de VvE houden. De verhuurder heeft er belang bij dat zijn huurders niet tekort te schieten in hun verplichtingen tegenover andere eigenaren en bewoners. Ook wordt door het Hof expliciet genoemd dat het niet alleen de verhuurder is die hierdoor in strijd handelt met het reglement van de VvE, maar ook de huurder zelf. Omdat bij schending van VvE regels ook de verhuurder zelf tekort schiet, heeft hij er een extra groot belang bij dat zijn huurders zich netjes gedragen.

Spoedeisend belang bij ontruiming wegens schending VvE regels

Doorslaggevend voor het spoedeisend belang van de verhuurder is dat het Hof groot gewicht toekent aan het belang van verhuurder om zeker te stellen dat hij zelf niet langer in strijd handelt met de regels binnen de VvE en daarmee de overige eigenaren en bewoners benadeelt. Het Hof veroordeelt de huurder om het appartement binnen zes weken te ontruimen.

Advocaat vastgoedrecht bij geschil met huurder

In deze uitspraak valt op dat het Hof een groot belang toedicht aan het belang van de verhuurder om niet in strijd met het reglement van de VvE te handelen. De nadruk in dit arrest ligt dan ook op de verplichtingen jegens de VvE en niet op de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ook wordt door het Hof, in lijn met artikel 5:120 BW, benoemd dat de handelswijze van de huurder ook een handelen in strijd met het reglement door de huurder zelf oplevert. Daaruit blijkt dus duidelijk dat niet slechts de eigenaars verplichtingen jegens de gemeenschappelijke eigenaars hebben, maar ook de huurders die verplichtingen hebben. Wil je meer weten wat je kan doen als huurders zich niet netjes gedragen? Neem dan contact op met de advocaat vastgoed van Lexys Advocaten.