Kopen in een zwakke VvE wordt steeds risicovoller: personeelstekort maakt onderhoud mogelijk onbetaalbaar

De kern is hard: volgens econoom Antonie Kerstholt wordt het voor veel VvE’s niet alleen duurder om achterstallig onderhoud in te halen, maar in sommige gevallen praktisch onhaalbaar. Door het structurele tekort aan technisch personeel dreigt een situatie waarin onderhoudsschulden niet meer oplosbaar zijn. Dat raakt direct kopers van appartementen in financieel zwakke VvE’s.

Een tekort dat direct doorwerkt in VvE’s

Het opiniestuk van Kerstholt op JOOP beschrijft een bredere ontwikkeling die VvE’s nu al voelen. Nederland heeft niet alleen een woning- of stikstofprobleem, maar vooral een structureel tekort aan vakmensen. Minder installateurs, aannemers en technisch personeel betekent simpelweg dat onderhoud, renovatie en verduurzaming moeilijker uitvoerbaar worden.

Voor VvE’s is dat geen abstract probleem. Onderhoud wordt schaarser, duurder en moet vaker worden uitgesteld. Tegelijk lopen de verplichtingen gewoon door. Denk aan liften, daken, gevels en installaties die aan het einde van hun levensduur komen.

Waarom vooral zwakke VvE’s geraakt worden

Volgens Kerstholt ontstaat er een duidelijke rangorde in de praktijk. Grote projecten zoals infrastructuur, energie en nieuwbouw krijgen prioriteit. VvE’s, en vooral financieel zwakke VvE’s, komen onderaan de lijst.

Dat betekent concreet:

• minder beschikbaarheid van aannemers
• hogere prijzen voor onderhoud en renovatie
• langere wachttijden voor uitvoering
• meer uitstel van noodzakelijk onderhoud

Voor VvE’s met een laag reservefonds of achterstallig onderhoud wordt het probleem daarmee niet alleen groter, maar ook structureel lastiger op te lossen.

Uitponden vergroot het risico voor kopers

De combinatie met uitponden maakt dit extra risicovol. Woningen die door beleggers worden verkocht, komen vaak in VvE’s terecht waar onderhoud jarenlang is uitgesteld.

Nieuwe appartementseigenaren ontdekken dat meestal pas na aankoop, bijvoorbeeld bij de eerste ALV of bij inzage in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en de jaarstukken.

In de praktijk gaat het dan om:

• een te laag reservefonds
• een forse onderhoudsachterstand
• onduidelijke of ontbrekende lange termijn planning
• soms ook onderverzekering van het gebouw

De waarschuwing uit het opiniestuk is duidelijk: de aanname dat dit later “wel opgelost wordt” is steeds minder realistisch.

Van onderhoudsachterstand naar waarderisico

Wat dit onderwerp extra relevant maakt, is dat het niet alleen een technisch of organisatorisch probleem is, maar ook een financieel risico.

Als onderhoud niet meer betaalbaar of uitvoerbaar is, heeft dat direct invloed op de waarde van appartementen. Woningen in zwakke VvE’s worden nu vaak nog verkocht alsof onderhoud gewoon ingehaald kan worden. Dat beeld kan kantelen zodra kopers en financiers kritischer gaan kijken naar de werkelijke staat van de VvE.

De mogelijke gevolgen:

• lagere verkoopprijzen
• moeilijkere financiering
• grotere verschillen tussen “gezonde” en “ongezonde” VvE’s

Wat betekent dit voor bestuurders en kopers

Voor VvE-bestuurders betekent dit dat uitstel van onderhoud steeds risicovoller wordt. Niet alleen technisch, maar ook financieel en juridisch. De druk om inzicht te hebben in de werkelijke onderhoudspositie en om tijdig bij te sturen neemt toe.

Voor kopers geldt dat een appartement niet los te zien is van de VvE. De belangrijkste vraag is niet alleen wat de woning kost, maar vooral: wat zit er aan onderhoud en risico achter?

Controleer daarom vóór aankoop in ieder geval:

• de hoogte en onderbouwing van het reservefonds
• het MJOP en de actualiteit daarvan
• de jaarrekening en kascontrole
• lopende of geplande grote onderhoudswerkzaamheden
• de verzekering van het gebouw

Wat betekent dit voor de praktijk

De kern van het probleem is dat veel VvE’s nog rekenen met aannames die steeds minder realistisch worden. Onderhoud uitstellen in de verwachting dat het later wel kan worden ingehaald, wordt risicovoller nu personeel, capaciteit en kosten structureel onder druk staan. Juist daarom wordt het belangrijker om als VvE scherp te hebben hoe groot de onderhoudsachterstand werkelijk is en of de gekozen koers nog uitvoerbaar is.