Na Radar: reacties, Kamervragen en discussie over financiering bij VvE’s

De uitzending van Radar over stijgende VvE-bijdragen heeft de afgelopen week veel losgemaakt. Niet alleen onder appartementseigenaren, maar ook bij beheerders, woningcorporaties, financiers en in de Tweede Kamer. Waar de uitzending vooral de gevolgen van achterstallig onderhoud en verduurzaming belichtte, gaat de discussie ook over de vraag welke financieringsmogelijkheden er al zijn en of die voldoende toegankelijk zijn.

Reactie woningcorporatie en VvE-beheerder

Op de website van Radar is inmiddels een reactie gepubliceerd van de betrokken woningcorporatie en de VvE-beheerder. Daarin wordt onder meer aangegeven dat het Meerjarenonderhoudsplan is geactualiseerd en dat onderhoud en verduurzaming in samenhang worden bekeken. Ook wordt gewezen op bestaande financieringsmogelijkheden, waaronder het Nationaal Warmtefonds.

De kern van hun reactie is dat besluiten binnen een VvE gezamenlijk worden genomen en dat verduurzaming geen losstaand traject is, maar vaak samenloopt met noodzakelijk onderhoud. Daarmee onderstrepen zij dat stijgende bijdragen niet op zichzelf staan, maar voortkomen uit structurele keuzes en verplichtingen op de lange termijn.

Kamervragen: onderhoud én verduurzaming

Naar aanleiding van het onderzoek zijn Kamervragen gesteld door Pieter Grinwis van de ChristenUnie en Sandra Beckerman van de SP. In die vragen wordt expliciet verwezen naar het feit dat bijna één op de vijf VvE’s onvoldoende reserves heeft voor noodzakelijk onderhoud.

De Kamerleden vragen onder meer of de huidige leenmogelijkheden voldoende aansluiten bij de praktijk van VvE’s, of onderhoud en verduurzaming beter gecombineerd gefinancierd kunnen worden en of kleine VvE’s niet tussen wal en schip vallen. Ook wordt gevraagd hoe kan worden voorkomen dat stijgende bijdragen leiden tot financiële problemen bij bewoners.

In de Kamervragen wordt daarnaast verwezen naar het Nationaal Warmtefonds en de vraag of bestaande regelingen, die primair gericht zijn op verduurzaming, voldoende ruimte bieden om ook onderhoudsachterstanden aan te pakken wanneer die verduurzaming belemmeren.

Nationaal Warmtefonds: onderhoud in onderzoek

Het Nationaal Warmtefonds heeft via LinkedIn gereageerd op de discussie. Het fonds geeft aan dat het in de praktijk ziet dat veel VvE’s vastlopen wanneer er onvoldoende middelen zijn voor onderhoud. Zonder onderhoud is verduurzaming vaak niet haalbaar.

Het Warmtefonds meldt in hun reactie dat in 2025 is gestart met een verkenning naar de mogelijkheid om onderhoud bij VvE’s financierbaar te maken naast verduurzaming. Het ministerie heeft groen licht gegeven om te onderzoeken hoe dit binnen bestaand beleid en budget kan worden vormgegeven.

Daarnaast wijst het fonds op de bestaande VvE-ledenlening. Dat is een renteloze lening voor individuele appartementseigenaren die moeite hebben met stijgende servicekosten als gevolg van verduurzaming. Deze regeling is bedoeld om te voorkomen dat noodzakelijke investeringen leiden tot financiële knelpunten of uitsluiting.

SVn en TEN31: bestaande onderhoudsfinanciering

In de online discussie werd ook gewezen op bestaande onderhoudsleningen via SVn, het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. Via het Toekomstbestendig Onderhoudsfonds kunnen VvE’s financiering aanvragen voor onderhoud in combinatie met verduurzaming.

Aan deze regeling zijn voorwaarden verbonden. In de praktijk geldt deze voor VvE’s met minimaal acht appartementen. Daarnaast moet een deel van de lening worden besteed aan verduurzamingsmaatregelen. De lening wordt verstrekt aan de VvE als geheel, met vaste rente en looptijd. De lasten worden verwerkt in de maandelijkse VvE-bijdrage.

Ook TEN31 biedt financieringen voor groot onderhoud en verduurzaming. Voorwaarden zijn onder meer een rechtsgeldig besluit van de vergadering, een actueel MJOP en voldoende betaalcapaciteit binnen de VvE. Het gaat om marktconforme leningen die via de bijdrage worden terugbetaald.

Deze instrumenten bestaan dus al. Tegelijkertijd geldt dat het om leningen gaat, geen subsidies. De VvE moet rente en aflossing structureel kunnen dragen. Voor kleinere VvE’s of verenigingen met lage reserves kan dat alsnog een drempel vormen.

Stijgende bouwkosten en herziene MJOP’s

In de publieke discussie ligt de nadruk vaak op achterstallig onderhoud of onvoldoende reserveringen. Tegelijkertijd speelt er een bredere economische factor mee. Sinds 2021 zijn zowel materiaalkosten als cao-lonen in de bouwsector fors gestegen, met in 2022 een duidelijke uitschieter in prijsontwikkeling van bouwmaterialen. Hoewel de markt zich daarna enigszins heeft gestabiliseerd, liggen prijzen in veel gevallen structureel op een hoger niveau dan vóór 2021.

Wanneer een MJOP wordt herzien op basis van actuele marktprijzen, leidt dat automatisch tot hogere geraamde onderhoudskosten en daarmee tot een hogere jaarlijkse reservering. Dat kan betekenen dat de VvE-bijdrage aanzienlijk moet worden verhoogd, ook als er geen sprake is van achterstallig onderhoud of een verouderd MJOP, maar simpelweg van een herijking aan de huidige economische realiteit.

De kern van de discussie

De discussie die nu ontstaat, gaat dus niet over de vraag of er helemaal geen financieringsmogelijkheden zijn. Die zijn er wel degelijk, via onder meer het Nationaal Warmtefonds, SVn en TEN31. De vraag is eerder of deze regelingen voldoende toegankelijk zijn voor kleine VvE’s, voldoende ruimte bieden om puur onderhoud te financieren en passen bij VvE’s met lage reserves.

Tegelijkertijd blijft de basisvraag overeind die ook in de Radar-uitzending naar voren kwam: hoe voorkom je dat onderhoud, verduurzaming en economische prijsstijgingen samen leiden tot plotselinge en forse stijgingen van de VvE-bijdrage.

De komende periode zal duidelijk worden hoe de ministers reageren op de Kamervragen en of dit leidt tot aanpassing of uitbreiding van bestaande regelingen. Ondertussen blijft het onderwerp volop in de landelijke media. Zodra er nieuwe beleidskeuzes of aanvullende publicaties verschijnen, houden wij je uiteraard op de hoogte.

Diverse artikelen in de media

De afgelopen dagen besteedden verschillende landelijke media aandacht aan dit onderwerp. Hieronder hebben wij de belangrijkste artikelen en reacties voor je op een rij gezet.