Rechter staat Airbnb toe in woonappartementen VvE Bouwes Palace

De rechtbank Noord-Holland heeft op 22 mei 2019 bepaald dat de bestemming ‘woning’ van appartementen in een Vereniging van Eigenaren (VvE) niet op zichzelf bepaalt dat Airbnb verboden is. De rechtbank bepaalde namelijk dat de vraag of commerciële verhuur is toegestaan, moet worden beantwoord in het licht van de gehele splitsingsakte. Er moet dus niet uitsluitend naar het woord ‘woning’ gekeken worden. Sterker: ook de betekenis van het woord woning moet specifiek voor iedere VvE worden uitgelegd. Nederlandvve.nl bespreekt de uitspraak.

Feitelijke situatie in VvE Bouwes Palace

Uit het vonnis blijkt dat het gaat om VvE Bouwes Palace in Zandvoort. Het gebouw dat die VvE beheert, is in de jaren ’60 als appartementenhotel gebouwd. In de jaren ’70 is het hotel gesplitst in appartementsrechten, en zijn diverse appartementen verkocht aan verschillende eigenaren. Die gingen hun appartement vervolgens ook aan toeristen verhuren. Het was op grond van de destijds geldende splitsingsakte verboden om permanent in die appartementen te wonen. De andere appartementen bleven eigendom van het Palace Hotel in Zandvoort, die ze als hotelkamers exploiteerde.

Geschil met de VvE over commerciële verhuur

In het jaar 2014 heeft VvE Bouwes Palace de splitsingsakte gewijzigd. De appartementen van het hotel kregen daarin de bestemming “hotel/bedrijfsruimte” en de andere appartementen de bestemming “woning”. Daarom waren enkele leden van mening dat commerciële verhuur van de woonappartementen aan toeristen verboden is. De eisers in de procedure waren het daar niet mee eens, omdat volgens hen in de splitsingsakte diverse bepalingen staan waaruit blijkt dat commerciële verhuur – ook van de woonappartementen – juist wel is toegestaan. Zij vorderden daarom dat de rechtbank voor recht zou verklaren dat hun standpunt juist is. Eerder vernietigde de rechtbank Noord-Holland ook het besluit van VvE Bouwes Palace om handhavend op te treden tegen eigenaren die hun woning commercieel verhuurden.

Rechtbank: begrip ‘woning’ moet per VvE en splitsingsakte worden uitgelegd

Ook in deze procedure heeft de VvE ongelijk gekregen. De rechtbank heeft uitgelegd dat er niet alleen gekeken moet worden naar de grammaticale betekenis van het begrip ‘woning’. Weliswaar is het uitgangspunt dat een woning niet commercieel mag worden verhuurd, maar dat kan anders zijn als uit de akte een andere bedoeling blijkt. De rechtbank formuleert dat als volgt:

“4.5. De rechtbank volgt de VvE echter niet in haar betoog dat daarmee verhuur voor korte periodes per definitie, of eigenlijk per bestemming, is uitgesloten. Het is namelijk goed mogelijk dat het in de jurisprudentie ontwikkelde algemene uitgangspunt moet worden losgelaten, wanneer in de splitsingsakte bepalingen zijn opgenomen waaruit volgt dat verhuur voor korte periodes wel is toegestaan. Naar het oordeel van de rechtbank is dit het geval. De rechtbank overweegt hiertoe het volgende.”

Commerciële verhuur van woonappartementen soms toegestaan

De rechtbank komt tot dit oordeel omdat (onder andere):

• in de splitsingsakte een bepaling is opgenomen die kortdurende verhuur mogelijk maakt, terwijl die bepaling geldt voor de hotelappartementen als voor de woonappartementen, voor alle appartementen dus;
• het de eigenaren van woonappartementen verboden is om in en op het gebouw reclame te maken voor logiesverstrekkende activiteiten, waaruit blijkt dat ervan is uitgegaan dat logiesverstrekking plaats zou vinden (andere reclame uitingen mogen kennelijk wel). Bovendien, als logiesverstrekking niet zou mogen, dan zou deze regel niet nodig zijn;
• in de akte een verbod staat op bepaalde manieren van exploitatie van woonappartementen, maar geen verbod is opgenomen op kamerverhuur of logiesverstrekking, en;
• dat in de splitsingsakte is bepaald dat de kosten van de brandveiligheidsinstallatie voor rekening komen van de appartementen die aan logiesverstrekking doen, terwijl die bepaling alleen zin heeft als ook andere appartementen dan het hotel die activiteiten mogen ontplooien. Anders had kunnen worden volstaan met de bepaling dat die installatie voor rekening van de hotelappartementen zou zijn, of met de bepaling dat die installatie niet gemeenschappelijk is.

Daarom luidt de conclusie dat commerciële verhuur van appartementen met de bestemming “woning” in deze VvE is toegestaan. De rechtbank heeft naast bovenstaande expliciete bepalingen uit de splitsingsakte steun gevonden voor haar oordeel in andere feiten, zoals de locatie van het gebouw, het bestemmingsplan dat logiesverstrekking op alle bouwlagen toestaat en de bestendige praktijk van commerciële verhuur, maar kennelijk doorslaggevend was de inhoud van de splitsingsakte zelf.

Strijd met vaste jurisprudentie?

Hoewel de uitkomst van de procedure (Airbnb in woonappartement wel toegestaan) strijdig lijkt met de sinds 2013 tot stand gekomen jurisprudentie over dit onderwerp, is dat niet het geval. In alle uitspraken moest de betekenis van het begrip woning worden uitgelegd, en moest daarvoor naar de gehele akte worden gekeken. Zie daarover ook de links onderaan dit artikel. Ook in deze uitspraak is precies dat gebeurd, alleen lagen de feiten anders. Er was meer dan alleen een bestemming “woning”, namelijk diverse bepalingen over de gebruiksmogelijkheden van de diverse appartementen. Volgens de rechtbank voorziet de splitsingsakte van deze VvE dus in de mogelijkheid om ook woonappartementen commercieel aan toeristen te verhuren.

Klik hier om het gehele vonnis van de rechtbank te lezen.