Rechter veroordeelt VvE tot wijzigen splitsingsakte

In een recente zaak veroordeelde de rechtbank Amsterdam de leden van een Vereniging van Eigenaars (VvE) om de splitsingsakte te wijzigen. De reden daarvoor was dat één van de eigenaren al jaren de gemeenschappelijke vliering in gebruik had, zodat de feitelijke situatie niet meer overeenstemde met de juridische (goederenrechtelijke) situatie zoals in de splitsingsakte neergelegd. Hieronder volgt een beschouwing van het vonnis.

Besluit tot exclusief gebruik dakterras en vliering

In deze zaak had de VvE al in 1999 het besluit genomen dat één van de eigenaren de gemeenschappelijke vliering in gebruik mocht nemen en een dakterras op het dak mocht aanleggen. De betreffende eigenaar heeft dat gedaan, en heeft zijn appartement in 2010 verkocht met inbegrip van het aangelegde dakterras en de in gebruik genomen vliering.

Feitelijke situatie wijkt af van splitsingsakte

In 1999 is niet de splitsingsakte aangepast en is ook niet besloten dat dit zou moeten gaan gebeuren. De verzoekers in deze zaak vragen de rechter daarom te bevelen dat de splitsingsakte alsnog wordt gewijzigd, zodanig dat het dakterras en de vliering tot het privégedeelte van het appartement gaan behoren.

Rechter: splitsingsakte moet gewijzigd ten aanzien van de vliering

De rechtbank wijst het verzoek grotendeels toe. Omdat de inrichting van het gebouw niet meer overeenstemt met de akte van splitsing, moet de splitsingsakte worden gewijzigd ten aanzien van de vliering. Ten aanzien van het dakterras wordt het verzoek afgewezen. De rechtbank meent namelijk dat in dit geval een persoonlijk recht is verleend op het exclusief gebruik van het dakterras, welk gebruiksrecht op de kopers (de verzoekers in deze zaak) is overgegaan. De rechtbank zegt daarover dat zolang het besluit niet wordt ingetrokken, zij en hun rechtsopvolgers van het terras gebruik mogen maken.

Ander toetsingskader voor het dakterras

Omdat geen ‘zakelijk recht’ is verkregen ten aanzien van het dakterras, en omdat de verandering (het aanleggen van het dakterras) nog ongedaan kan worden gemaakt, is er geen sprake van een wijziging in de goederenrechtelijke situatie, aldus de rechtbank. Dat zou mogelijk anders zijn geweest als in 1999 – bij het nemen van het besluit – ook zou zijn bepaald dat de splitsingsakte zou moeten worden gewijzigd: dan wordt namelijk wel een zakelijk recht verleend. Bij het verlenen van toestemming voor het bouwen van een dakterras, is het voor zowel degene die toestemming krijgt als voor de andere die toestemming verlenen, dus belangrijk om erover na te denken wat de gevolgen van het besluit moeten zijn. Gaat het om een tijdelijke en/of persoonlijke toestemming dan ligt het voor de hand om dat ook goed te notuleren. Als het om een permanente toestemming gaat, dan is het van belang ook te besluiten dat de splitsingsakte wordt gewijzigd.