Rookgasafvoer VvE: Individueel of toch gemeenschappelijk?

Waarom is het belangrijk om als VvE te (her)overwegen wie er verantwoordelijk is voor het onderhoud of het vervangen van de rookgasafvoeren? In dit artikel legt Bart Houtappels van BAHO Advies & Inspectie uit waarom een gezamenlijke aanpak van de rookgasafvoer vaak veiliger en praktischer is voor VvE’s en hun bewoners.

De belangrijkste vraag is of een rookgasafvoerkanaal in een appartementencomplex, dat per woning vanaf de cv-ketel naar het dak loopt, gezien wordt als een individueel kanaal of als een kanaal dat deel uitmaakt van een gemeenschappelijk systeem. Met andere woorden: wie draagt de verantwoordelijkheid voor deze rookgasafvoerkanalen? Zijn het de individuele bewoners van de appartementen, die elk hun eigen rookgasafvoer hebben, of is het de VvE, die verantwoordelijk is voor het gezamenlijke systeem?

Splitsingsakte en verantwoordelijkheid

Of iets als gemeenschappelijk wordt beschouwd, moet in eerste instantie worden beoordeeld aan de hand van de splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsreglement. Als de akte zelf geen duidelijkheid geeft over de rookgasafvoerkanalen, is de regeling in het reglement bepalend. Bijvoorbeeld, het reglement kan specifiek vermelden dat rookgasafvoerkanalen die door gemeenschappelijke bouwkundige schachten lopen, onder de verantwoordelijkheid van de VvE vallen. Geeft zowel de akte als het reglement geen duidelijkheid, dan zal de algemene ledenvergadering er uiteindelijk over moeten beslissen.

Onze VvE-advocaat Robert van Ewijk schreef hier al eens een interessant artikel over getiteld “Zijn schoorsteenkanalen van de VvE privé of gemeenschappelijk?”

Veiligheid en technische overwegingen

Wanneer gekeken wordt naar de veiligheid en de technische kant, blijkt dat een collectieve benadering van de vraagstukken rondom de rookgasafvoeren een betere en zelfs cruciale aanpak is.

De rookgasafvoerkanalen van een appartementencomplex lopen vaak door een verticale bouwkundige schacht die meerdere verdiepingen doorkruist. Gaat er iets mis met een individueel kanaal dat zich in deze bouwkundige schacht bevindt, dan kunnen meerdere woningen hier hinder van ondervinden.

Meestal worden de rookgasafvoerkanalen van meerdere appartementen aangesloten op één schoorsteen op het dak. Ook hier geldt: gaat er iets mis met één van de aansluitingen op deze schoorsteen, dan kan dat invloed hebben op meerdere woningen.

Renovatie van rookgasafvoerkanalen

Een rookgasafvoerkanaal dient vanaf de cv-ketel tot en met de uitmonding op het dak gerenoveerd of vervangen te worden. Dit is geregeld in de gasketelwet. Het houdt in dat ook de schoorsteen zelf vervangen of gerenoveerd moet worden. Vaak wordt er een flexibel, dunner rookgasafvoerkanaal door het bestaande kanaal getrokken. Dit kanaal wordt dan aangesloten op een nieuwe schoorsteentop die op de bestaande schoorsteen wordt gemonteerd.

In de praktijk betekent dit vaak dat er verschillende merken en typen rookgasafvoersystemen door elkaar worden toegepast op één schoorsteen. Naast het feit dat dit esthetisch niet aantrekkelijk is, kan dit ook andere problemen veroorzaken. Elk systeem heeft zijn eigen uitmonding, met verschillende diameters, die op de bestaande schoorsteen wordt gemonteerd. Door plaatsgebrek in en op de schoorsteen komt het vaak voor dat degene die als laatste het rookgaskanaal renoveert of vervangt, geen ruimte meer heeft om de uitmonding goed te monteren. Dit resulteert in het weglaten van de schoorsteentop, waardoor rookgassen op plaatsen terechtkomen waar ze niet gewenst zijn.

Brandveiligheid: de rol van bouwkundige schachten

Bouwkundige schachten spelen een belangrijke rol in de brandveiligheid van appartementencomplexen. Deze verticale schachten kunnen bij onvoldoende bescherming de snelle verspreiding van brand en rook mogelijk maken. Zonder goede brandwerende maatregelen kunnen ze onbedoeld fungeren als ‘schoorstenen’, die brand en rook snel door het gebouw verspreiden, met alle gevolgen van dien. Bij vervanging van de rookgasafvoerkanalen moet hier ook aandacht voor zijn. De doorvoeren moeten brandwerend worden afgewerkt, maar hier wordt door installatiebedrijven niet altijd aan gedacht. Ook dit kan invloed hebben op meerdere woningen of zelfs het hele wooncomplex.

Waarom gezamenlijk aanpakken beter is voor de VvE

Hoewel de rookgasafvoerkanalen juridisch gezien als individueel kunnen worden bestempeld, blijkt uit veiligheidsoverwegingen dat een gezamenlijke aanpak veel beter is. Om de situatie veilig te houden en te voorkomen dat er risicovolle situaties ontstaan, is het verstandig dat de VvE de regie neemt in de vervanging of renovatie van de rookgasafvoerkanalen. Dit hoeft niet te betekenen dat alle rookgasafvoerkanalen tegelijkertijd vervangen of gerenoveerd moeten worden. Stel als VvE richtlijnen op die bepalen welk merk en type rookgasafvoer er gebruikt mag worden. Leg ook vast hoe er moet worden omgegaan met de schoorsteen op het dak en het brandwerend doorvoeren van de rookgasafvoer- en verbrandingsluchttoevoerkanalen. Op deze manier verklein je het risico voor alle bewoners en zorg je ervoor dat de vervanging of renovatie van de rookgasafvoerkanalen op een veilige manier gebeurt.

Uiteindelijk heeft dus collectief renoveren of vervangen van rookgasafvoerkanalen de voorkeur. Op deze manier kan de VvE makkelijker beter toezicht houden en een lagere prijs onderhandelen, omdat direct meerdere woningen worden voorzien van een nieuwe rookgasafvoer.