Toestemming VvE vereist bij aanbrengen airco-installatie
Een eigenaar van een appartement die iets aan het uiterlijk van zijn woning wil veranderen, heeft daar bijna altijd toestemming van de de vereniging van eigenaren (VvE) voor nodig. Uit een recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam, waarin het gaat over het aanbrengen van een airconditioning installatie, blijkt dat deze toestemming ook vereist is als de verandering geen directe hinder oplevert. Advocaat Thomas van Vugt legt uit.
Door: Thomas van Vugt | AMS Advocaten
VvE geschil: airco-installatie geplaatst zonder toestemming
In deze casus ging het om het vervangen van een bestaande airco-installatie door de eigenaar van een van de appartementen. De eigenaar heeft het uitpandige gedeelte van de airconditioning in de tuinkast van zijn woning geplaatst. Voorts zijn er roosters in de tuinkast aangebracht. Toch maakt VvE bezwaar. De VvE wijst de appartementseigenaar op het huishoudelijk reglement en vordert verwijdering van de installatie en terugbrenging in de oude staat van de tuinkast, en wel op straffe van een dwangsom.
Splitsingsakte regelt toestemming VvE
Iedere eigenaar van een appartement heeft te maken met een VvE, de vereniging van eigenaren, waarvan de statuten zijn vastgelegd in de splitsingsakte. Dat is de notariële akte waarmee de verschillende appartementen in een gebouw worden gesplitst. In de splitsingsakte ordt vrijwel altijd verwezen naar een modelreglement. De VvE behartigt de belangen van de eigenaren van alle appartementen tezamen. Het doel van de VvE is de gezamenlijke eigendom van het gesplitste pand zo efficiënt mogelijk te regelen; de VvE stelt hiertoe vaak ook huisregels op (het huishoudelijk reglement). In de splitsingsakte, het modelreglement en het huishoudelijk reglement is onder meer opgenomen voor welke handelingen een eigenaar toestemming van de VvE nodig heeft. Dit kan bijvoorbeeld zijn voor het aanbrengen van zaken aan het uitpandige gedeelte van de woning zoals een schotelantenne of een bloembak, maar ook voor zaken in de woning die hinder kunnen opleveren zoals het gebruiken van een airconditioning of het houden van huisdieren.
Hof: zeer geringe hinder airco, toch onrechtmatige plaatsing
Tussen partijen staat niet ter discussie dat appartementseigenaar de airco-installatie en de roosters zonder toestemming van de VvE heeft geplaatst. De advocaat van de eigenaar stelt echter dat de plaatsing van de airco in de tuinkast geen hinder oplevert, danwel veel minder hinder oplevert dan in de oorspronkelijke situatie (waarin midden in de tuin een compressor en een ventilator stonden). Het Hof oordeelt echter dat het niet relevant is of de oplossing van de eigenaar niet of nauwelijks hinder lijkt op te leveren. Hoewel het maken van bezwaar door de VvE in dat geval enigszins onredelijk voorkomt, staat de VvE volgens het Hof toch in haar recht. Hinder of niet, de eigenaar heeft de door hem gekozen oplossing gerealiseerd zonder toestemming te vragen aan de VvE, aldus het Hof. En dat is onrechtmatig. De appartementseigenaar zal wellicht goede bedoelingen hebben gehad, maar ook over goede bedoelingen moet vooraf worden overlegd met de VvE.
Wijzigingen aan uiterlijk appartement? Vraag toestemming!
Uit de uitspraak blijkt hoe belangrijk het is om voorafgaande toestemming te vragen van de VvE voor het aanbrengen van wijzigingen aan het uiterlijk van de woning of voor zaken die hinder opleveren. Het op eigen houtje zaken aanbrengen zonder toestemming van de VvE komt voor risico van de eigenaar. Wel is het zo dat als de VvE ten onrechte geen toestemming, er door een vereniging van eigenaren advocaat bij de rechter een vervangende machtiging worden gevraagd.
Gerelateerd
– Toestemming VvE wel of niet vereist? Dakterras en aanbouw (artikel)
– Zonnescherm verwijderen omdat toestemming VvE ontbreekt (artikel)
Reacties
16 reactiesGerelateerde artikelen
Verduurzaming stokt door verouderd appartementsrecht: ‘Zonder wetswijziging lopen VvE’s vast’
Nederlandvve.nl ontvangt predicaat ‘Website van het Jaar Certified’
Radar over machtsverhoudingen in de VvE: wat als één partij alles te zeggen heeft?
-betreft aanvullende vraag inzake artikel aanbrenging van privé-
airconditioning zonder toestemming VvE.
-bestemd voor: auteur Thomas van Vugt.
Helder artikel. Dank.
Heb een aanvullende – misschien een ‘domme’vraag.
Wat bedoelt u met toestemming van VvE? Is dat in het onderhavige geval de volledig vereniging of alleen het bestuur? Uit het artikel is mij dat niet duidelijk. Want is het niet zo dat elke verandering aan de buitenkant goedkeuring van álle leden nodig heeft?
Aanleiding tot deze vraag:
woon in een appartementencomplex, met veel plezier. Toen ik het kocht,dat is twee jaar geleden, had één appartement zo’n ‘grijs herriemakend geval’ op het balkon staan. Betrokken echtpaar heeft het in die periode naar ik weet zelden/nooit gebruikt. Juist ook om de andere bewoners geen overlast te geven. Zij slapen zeker bij zomers met open ramen.
Enkele maanden terug is er een appartement verkocht en zeer ingrijpend gerenoveerd. Toen zeer onlangs de stofwolken waren opgetrokken, bleek er ‘ineens’ een tweede herriemaker te zijn geplaatst op het balkon van het gerenoveerde appartement . Naar ik aanneem in overleg met het bestuur. Mij heeft daar in elk geval géén medeling over bereikt, schriftelijk of mondeling. De verbouwing speelde zich af tussen twee vergaderingen van de voltallige VVE in.
Zie met belangstelling het antwoord op mijn vraag tegemoet. En ook wat andere bewoners, inclusief ondergetekende, eventueel zouden moeten doen. In de VvE-stukken die mij bij aankoop zijn aangereikt, heb ik nergens over het wel of niet toestaan van een dergelijke privé-voorziening iets gelezen.
Geachte heer / mevrouw Elderink,
In verband met de vakantieperiode heeft het antwoord wat langer op zich laten wachten dan normaal. Onder ‘toestemming van de VvE’ moet toestemming van de vergadering van eigenaars verstaan worden. In de akte kunt u nalezen of voor dit soort besluiten een gekwalificeerde of gewone meerderheid van stemmen volstaat.
Met hartelijke groeten,
Robert van Ewijk
Redactie Nederlandvve.nl
Ik ben op zoek naar een antwoord in een soortgelijke situatie.
Het volgende is het geval. Eigenaar vraagt toestemming vve voor binnen plaatsing van airco ( dus in de priveruimte)
Enige noodzakelijke wijziging is het maken van 2kleine luchtdoorlaten in de buitengevel welke worden afgesloten met 2roostertjes.
Bewoner krijgt geen antwoord en gaat er na 2maanden wachten vanuit dat er geen bezwaar is.
Bewoner plaats airco en maakt de luchtdoorlaten die worden afgewerkt met een roostertje.
Opeens, meer dan 6 maanden na plaatsing, ontvangt bewoner aangetekende brief met aanwijzing gevel in originele staat te herstellen. Voor die tijd geen enkele reactie van bewoners of vve ontvangen.
Luchtinstallatie is aangeschaft ivm vermindering luchtweg problemen bewoner, en een medische indicatie is wellicht te verkrijgen.
Is er hier nog sprake van redelijkheid en billijkheid, oftewel kan het bestuur dit zomaar doen?
Beste Jeroen,
De eigenaar had toestemming moeten vragen aan de vergadering van eigenaars: dat is het orgaan dat bevoegd is toestemming te verlenen. Het bestuur mag inderdaad optreden aangezien er zonder toestemming wijzigingen zijn aangebracht in de gemeenschappelijke gedeelten.
De eigenaar heeft – kort gezegd – twee opties: ofwel alsnog aan de vergadering toestemming vragen, ofwel bij de rechter vervangende machtiging vragen met terugwerkende kracht. De eerste optie lijkt ons het meest verstandig. Overigens: het bestuur kan niet overgaan tot optreden in rechte zonder machtiging van de vergadering.
Met hartelijke groeten,
Redactie Nederlandvve.nl
Beste Jeroen,
Nu andersom, het bestuur van onze parkeergarage
heeft zonder overleg met de eigenaren een lening afgesloten voor het vervangen van de verlichting naar Led verlichting. En als ik vraag naar de afweging en de stukken die aantonen dat dit voordeliger zou zijn zeggen ze dat ze mij persoonlijk geen verantwoording schuldig zijn. En daar komt bij dat de bestaande verlichting nog maar 7 jaar oud is. Wat zijn mijn rechten en plichten.
Hartelijke groet,
Peter van der Berg
Bedankt voor deze informatieve website. Mijn vraag is: de vorige bewoner van mijn appartement heeft toestemming gekregen van de VVE voor het plaatsen van een airco. Voorwaarde is dat de muur wordt hersteld wanneer de airco wordt verwijderd. Het gaat om een mondelinge overeenkomst. Eén van de bestuursleden (niet de VVE) wil dat ik de airco weghaal en de muur herstel nu ik het appartement verkoop. Mag hij dit van mij eisen? Alvast bedankt voor uw reactie.
Als één van de eigenaren toestemming van het bestuur en de ALV krijgt, houdt dit dan automatisch in dat aan een volgende ook toestemming verleent moet worden?
Op deze wijze kan het gebouw vol met apparaten komen te hangen.
Ik heb de VVE toestemming gevraagd om een airco met buiteninstallatie op balkon te plaatsen. Eerder hebben al diverse eigenaren hiervoor toestemming gekregen. Op de vergadering is de toestemming geweigerd, omdat een aantal bewoners van het complex hiertegen bezwaar maken. Er is geen stemming geweest, omdat men nu eerst gaat kijken of de al verleende toestemmingen (airco’s zijn al enkele jaren aanwezig) moeten worden ingetrokken en zo niet dan kan alsnog toestemming worden verleend. Dit kan echter pas op de volgende vergadering van de VVE. Het bestuur verwijst naar de splitsingsakte.
Ik vind dit een rare gang van zaken. Als in de volgende vergadering hierover gestemd gaat worden dan blijven 4 eigenaren tegen en 44 voor.
Staat er geen verjaringstermijn op? Voorbeeld je plaatst een split-unit aan de muur van de voorgevel van je appartement. 20 jaar later (!) krijg je plots een aangetekend schrijven van de vve dat je nooit toestemming gevraagd hebt. Als je bewijzen hebt dat je installatie 20 jaar oud is, kan de vve dan alsnog eisen dat de installatie ongedaan wordt gemaakt?
Ik heb ,n vraag over het volgende. De Vve bestaat uit twee eigenaren, waarvan het onderste appartement ,n winkelpand is en van 1 eigenaar, De bovenste 2 appartementen zijn van de andere eigenaar. Het volgende doet zich voor: het winkelpand van helemaal verbouwd door de huurder. Ooit is er ,n aanbouw aan gemaakt wel of niet aangevraagd, maar dat is voor de tijd van de aankoop bovenste appartementen. Het dak van de uitbouw is gelijk aan de openslasnde deuren van de slaapkamer op 1e verdieping. Hier zijn net nieuwe houten roosters voor gemaakt. De nieuwe huurder heeft geen aanvraag schriftelijk bij de VVE gedaan voor ,n lichtstrook op het dak en wil daar ook airco op zetten. Wij worden door hem en mede door de vastgoedbeheerder onder druk gezet. Het moet er komen want anders kan de winkel niet open en loopt de huurder inkomsten mis, omdat ze het snel willen afronden. Volgens de eigenaar winkelpand is het dak van het aangebouwde gedeelte van hem. Volgens mij behoort het dak nu ook tot de geneenschappelijke delen ook al is het aangebouwde stukje ongeveer 2 meter) van hem. In de splitsingsakte staat niet uitvoerig beschreven wat van wie is, maar alleen de sleutelverdeling. De appartementen zitten allemaal heel dicht op elkaar en ,n klein beetje privacy is fijn en bovendien maakt airco ook lawaai en dan nog boven op het dakje of aan de muur van slaapkamer. Er is niets officieel aangevraagd bij VVE, want zoals ze zeiden: het kon toch wel even onderhands geregeld worden en niet moeilijk doen. Nu komt er ’n broodjeszaak in in en de volgende keer weer ‘n andere winkelen wordt het geen lichtstrook maar ,n strook met ramen die open
gaan. Graag zou ik uw mening horen.
Hallo,
Wij willen een airco plaatsen. Iets wat toch wel van deze tijd is, aangezien het deze zomer wel heel erg heet was. Nu begrijpen wij dat daar toestemming voor moet wezen van de VvE. Daar hebben wij op zich begrip voor, maar het kan toch niet zo zijn, dat er mensen kunnen weigeren om ons expres dwars te liggen?! Als dit wel zo ie, kunnen wij hier dan bezwaar tegen maken?
Wij willen een airco en de buitenunit komt op balcon. De buitenunit is niet zo groot en geeft haast geen herrie. Nu moeten wij een akte op laten stellen omdat de buitenunit een aanbouw is en kost ons 1000.00 euro. Ik zie op verschillende balkons bij het appartement tuinstoelen en anderen dingen staan tegen de muur. Dat is toch ook geen aanbouw? Wie kan mij vertellen of dit simpele buitenunit een aanbouw is? Wij zijn de eerste die dit gaan doen. Naar mijn mening wil de VVE het niet hebben.
Beste ls.
Wat is er voor nodig om een ALV positief te doen laten stemmen voor airco units op het balkon? Het gaat om een aantal inpandige balkons maar ook om appartementen die eventueel van een buitenmuur gebruik zouden moeten gaan maken.
Welke info moeten we kunnen overleggen tijdens de ALV?
Welke eisen moeten we kunnen overleggen?
Welke specificaties en door wie?
Is een onafhankelijk rapport noodzakelijk en zo ja door wie opgesteld?
Welke regels moeten we kennen?
Zijn er voorbeeld reglementen?
Welke zaken moeten we vooral niet vergeten mee te nemen?
Is iemand al bekend met een proefopstelling?
Ik ben benieuwd en zie uit naar reacties en aanvullingen. Alvast dank!
wij hebben een soort gelijke situatie airco staat al jaren op het dak van de VVE nu is er een huurder die daar last van heeft. Nooit heeft er iemand moeite mee gehad en wil 1 persoon hem eraf hebben. Aangezien wij het app recht later gekocht hebben kan ik de goedkeuring niet vinden. kan zoiets ook verjaren?
Hoi wat een geneuzel.
Een bloembak tuinstel, groente kasje, kastje mag zonder toestemming mag maar airco niet op mijn eigen balkon horende bij mijn appartementsrecht!!!?? DDR stijl.
Het is 2019 hou op met bemoeien met privé zaken.
hinder je niemand blijf je onder de geluidsnorm verkeer 65 dB(a) aan de gevel.
Goedemorgen,
is er ergens een voorbeeld huishoudelijk reglement te vinden m.b.t. het plaatsen van een buitenunit van een airco op een privé-balcon? Ons Management heeft nog geen exemplaar beschikbaar. Hoor graag.