Van MJOP naar financieel calamiteitenbeheer? Discussie over financiële haalbaarheid binnen VvE’s groeit

De discussie over de financiële gezondheid van VvE’s krijgt steeds meer aandacht. Aanleiding daarvoor is onder meer een opiniestuk van Antoni Kerstholt dat recent verscheen op Joop | BNNVARA onder de titel “Van planmatig onderhoud in VvE’s naar financieel calamiteitenbeheer”. In dat stuk stelt Kerstholt de vraag of veel VvE’s hun onderhoud wel financieel realistisch begroten nu onderhouds-, materiaal- en financieringskosten de afgelopen jaren sterk zijn gestegen.

Zijn analyse raakt een vraag die binnen VvE’s en onder sommige marktpartijen nadrukkelijker begint te spelen: hoe financieel betrouwbaar zijn langjarige onderhoudsbegrotingen nog bij sterk stijgende kosten?

Volgens Vereniging Eigen Huis en Radar zou in 2026 ongeveer 20 procent van de VvE’s financieel ongezond zijn. Tegelijk liet onderzoek van Matrixian in 2023 al zien dat vermoedelijk veel meer VvE’s onvoldoende reserveren voor toekomstig onderhoud. Sindsdien zijn onderhoudskosten, lonen, rente en verduurzamingskosten verder opgelopen.

Daardoor ontstaat de vraag of bestaande reservefondsen nog wel aansluiten op de werkelijke onderhoudslasten van de komende jaren.

Een MJOP is niet automatisch een financieel betrouwbare begroting

In zijn opiniestuk wijst Kerstholt erop dat de begrippen MJOP en MJOB in de praktijk regelmatig door elkaar worden gebruikt, terwijl ze inhoudelijk iets anders betekenen.

Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is in de basis een technisch document. Daarin wordt beschreven welke onderdelen van een gebouw onderhoud nodig hebben, in welke staat deze verkeren en binnen welke termijn werkzaamheden waarschijnlijk uitgevoerd moeten worden.

Een meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) vertaalt dat onderhoud vervolgens naar financiële reserveringen, toekomstige kasstromen en de verwachte financieringsbehoefte van de VvE.

Juist dat financiële deel staat volgens Kerstholt onder druk wanneer begrotingen langdurig gebaseerd blijven op oude prijsniveaus of verouderde aannames.

Onderhoudsbegrotingen verouderen sneller dan vroeger

Veel bestaande MJOB’s zijn gebaseerd op historische prijsontwikkelingen, standaard kengetallen en aannames uit eerdere jaren. Dat werkte jarenlang redelijk stabiel, maar de marktontwikkelingen van de afgelopen periode zetten die uitgangspunten volgens Kerstholt steeds verder onder druk.

Vooral sinds 2024 zijn onderhoudskosten, materiaalkosten, lonen en financieringslasten fors gestegen. Ook verduurzamingsmaatregelen zorgen bij veel gebouwen voor aanvullende investeringen die eerder niet of beperkt waren meegenomen.

Daardoor ontstaat het risico dat onderhoudsbegrotingen financieel sneller verouderen dan technisch onderhoud zelf.

Een onderhoudsproject dat enkele jaren geleden nog op 300.000 euro werd geraamd, kan inmiddels aanzienlijk hoger uitvallen. In de praktijk betekent dit dat een VvE formeel mogelijk voldoet aan de wettelijke reserveverplichting, terwijl het reservefonds bij daadwerkelijke uitvoering van onderhoud alsnog onvoldoende blijkt.

Steeds meer aandacht voor financiële onderbouwing van onderhoud

De discussie gaat daarbij nadrukkelijk niet over de technische kwaliteit van bestaande MJOP’s. Een conditiemeting of technische inspectie kan nog steeds bruikbaar en correct zijn.

De vraag die Kerstholt opwerpt, is vooral of de financiële vertaling van dat onderhoud nog voldoende aansluit op de huidige economische realiteit.

Voor bestuurders en appartementseigenaren wordt het daardoor belangrijker om niet alleen naar de technische onderhoudsplanning te kijken, maar ook naar de financiële actualiteit van de begroting daarachter.

Daarbij spelen onderwerpen als inflatie, renteontwikkeling, verduurzaming en toekomstige aanbestedingskosten een steeds grotere rol.

Discussie over kwaliteit van VvE-beheer blijft terugkomen

De bredere discussie raakt ook de kwaliteit van VvE-beheer zelf. Uit eerder onderzoek van Vereniging Eigen Huis bleek dat veel appartementseigenaren kritisch zijn over hun beheerder. Tegelijk bestaat er nog altijd geen wettelijk beschermde beroepstitel of uniforme kwaliteitsnorm voor VvE-beheerders.

Volgens Kerstholt maakt dat het extra belangrijk dat VvE’s kritisch blijven kijken naar de financiële onderbouwing van onderhoudsbegrotingen en reserveringen.

Vooral bij grotere onderhoudsprojecten en verduurzamingstrajecten groeit het belang van financieel inzicht naast technisch beheer.

Wie toetst straks de financiële haalbaarheid?

Een belangrijk punt uit het opiniestuk van Kerstholt is de vraag wie uiteindelijk verantwoordelijk is voor de financiële toetsing van langjarige onderhoudsbegrotingen.

Een technisch adviseur kan uitstekend beoordelen welk onderhoud noodzakelijk is. Maar dat betekent volgens Kerstholt niet automatisch dat ook de financiële haalbaarheid van reserveringen en toekomstige onderhoudslasten voldoende is onderbouwd.

Hij stelt daarbij nadrukkelijk de vraag of financiële aannames in MJOB’s in de toekomst strenger zouden moeten worden getoetst door financieel specialisten met kennis van langjarige begrotingen en risicobeheer.

De uiteindelijke besluitvorming blijft daarbij vanzelfsprekend bij de vergadering van eigenaars (ALV). Alleen de gezamenlijke eigenaars kunnen een MJOP of MJOB rechtsgeldig vaststellen.

Van planmatig onderhoud naar financieel calamiteitenbeheer?

Volgens Kerstholt dreigt zonder realistischer financieel beheer een verschuiving van planmatig onderhoud naar financieel calamiteitenbeheer. Onderhoud wordt dan niet meer uitgevoerd op basis van een stabiele langetermijnplanning, maar pas wanneer technische problemen of financiële noodzaak geen verder uitstel meer toelaten.

Of die ontwikkeling daadwerkelijk op grote schaal zal plaatsvinden, blijft onderwerp van discussie. Wel lijkt duidelijk dat actuele onderhoudsbegrotingen, realistische reserveringen en transparant financieel beheer voor veel VvE’s steeds belangrijker worden.

Dit artikel is een redactionele weergave van het opiniestuk van Antoni Kerstholt dat eerder verscheen op Joop | BNNVARA onder de titel “Van planmatig onderhoud in VvE’s naar financieel calamiteitenbeheer”.