Vesteda mogelijk gedwongen tot verkoop van woningen: wat betekent dit voor VvE’s?

Het nieuws van vanochtend bij de NOS is duidelijk: Vesteda, een van de grootste woningbeleggers van Nederland, kan mogelijk woningen moeten verkopen doordat investeerders hun geld terug willen halen.

Volgens de NOS gaat het om redemptieverzoeken ter waarde van 4,1 miljard euro. Dat is een substantieel bedrag ten opzichte van het vermogen van de organisatie. Vesteda geeft zelf aan dat verkoop van woningen waarschijnlijk onvermijdelijk is als (een deel van) dit bedrag daadwerkelijk moet worden terugbetaald.

Wat er feitelijk speelt bij Vesteda

Vesteda verhuurt volgens de NOS ruim 28.000 woningen en had eind 2024 bijna 10 miljard euro belegd in huurwoningen.

Investeerders kunnen eens in de zeven jaar hun geld terugvragen. Die periode is nu verstreken. Opvallend is dat volgens Vesteda vrijwel alle investeerders hun belang geheel of gedeeltelijk willen afbouwen.

De NOS noemt daarbij meerdere verklaringen:

• beleggers willen hun portefeuille opnieuw in balans brengen
• het sentiment rond vastgoed is op dit moment minder positief
• regelgeving, waaronder de Wet betaalbare huur, speelt volgens Vesteda een rol

Vesteda zelf benadrukt dat het bedrijf financieel gezond is en winst maakt. Tegelijkertijd erkennen zowel Vesteda als de door de NOS geraadpleegde experts dat verkoop van woningen een logische stap kan zijn om aan de terugbetalingsverzoeken te voldoen.

Daarnaast loopt er nog een proces waarbij investeerders hun opgeëiste bedrag mogelijk kunnen verlagen. De deadline daarvoor is verschoven naar 1 juli.

Wat betekent ‘verkopen’ in dit geval

Belangrijk om scherp te houden: in het NOS-artikel staat niet hoeveel woningen daadwerkelijk verkocht gaan worden en ook niet op welke manier.

Er worden wel twee scenario’s genoemd:

1. Vesteda verkoopt zelf woningen, wat tijd kost omdat huurders moeten vertrekken
2. een (mogelijk buitenlandse) investeerder koopt (een deel van) de portefeuille

Welke route wordt gekozen, is op dit moment nog niet duidelijk.

Waarom dit nieuws relevant is voor VvE’s

Op Nederlandvve.nl hebben we de afgelopen periode meerdere artikelen geschreven over uitponden en de rol van grote eigenaren in VvE’s.

Wat we daar hebben beschreven, is geen directe voorspelling voor deze situatie, maar wel een relevant kader om dit soort ontwikkelingen te begrijpen.

In dit artikel beschreven we bijvoorbeeld hoe uitponden leidt tot een verandering in eigendomsstructuur binnen een VvE.

Daarin leggen we uit dat wanneer woningen worden verkocht aan individuele kopers, een VvE ontstaat of verandert van karakter. Besluitvorming, onderhoud en financiële keuzes komen dan bij meerdere eigenaren te liggen in plaats van bij één partij.

Ook schreven we eerder over het risico dat onderhoud en reserveringen niet altijd in balans zijn op het moment dat bezit wordt verkocht.

Daarin staat dat bij uitponden zichtbaar wordt hoe een VvE er financieel voor staat. Eventuele achterstanden of onvoldoende reserves worden dan direct relevant voor nieuwe eigenaren en de vereniging als geheel.

Tot slot beschreven we in een ander artikel dat het vertrek van grote eigenaren invloed kan hebben op de mogelijkheden binnen een VvE, bijvoorbeeld bij onderhoud of verduurzaming:

Daarin wordt benoemd dat de positie van een grote eigenaar vaak van invloed is op de financiële en organisatorische slagkracht van een VvE.

Wat we op basis van dit nieuws wél en niet kunnen zeggen

Wat we wél weten:

• investeerders willen 4,1 miljard euro terughalen uit Vesteda
• Vesteda sluit verkoop van woningen niet uit en noemt dat zelf waarschijnlijk
• het is nog onduidelijk hoeveel woningen verkocht worden en op welke manier

Wat we níet kunnen zeggen op basis van dit moment:

• dat Vesteda specifiek VvE-complexen gaat uitponden
• dat er direct negatieve gevolgen ontstaan voor specifieke VvE’s
• hoe de uiteindelijke verkoopstructuur eruit gaat zien

Wat dit nieuws wel doet, is opnieuw laten zien hoe afhankelijk de woningmarkt is van investeerders en beleid. Vesteda-directeur Astrid Schlüter zegt daarover in de NOS dat er behoefte is aan “saai, zeker en voorspelbaar” woningmarktbeleid.

Dat is een constatering die breder speelt dan alleen deze casus.

Waarom dit dossier relevant blijft om te volgen

Voor VvE’s zit de relevantie vooral in de mogelijke gevolgen van grootschalige verkoop van woningen, ongeacht door welke partij.

Niet omdat nu al vaststaat wat er gaat gebeuren, maar omdat eerdere situaties laten zien dat veranderingen in eigendom invloed kunnen hebben op:

• de samenstelling van VvE’s
• besluitvorming
• onderhoud en reserveringen

Precies daarom blijven wij dit soort ontwikkelingen volgen en plaatsen we ze in de bredere context van VvE’s.