VvE-beheerder aansprakelijk voor slecht schilderwerk

De beheerder van een Vereniging van Eigenaars (VvE) kan onder omstandigheden aansprakelijk zijn voor de gevolgen van slecht onderhoud. De rechtbank Den Haag veroordeelde eind vorig jaar een VvE-beheerder om aan de VvE een schadevergoeding te betalen in verband met gebrekkig uitgevoerd schilderwerk en onvoldoende toezicht daarop. De VvE-beheerder dient daarom een bedrag van meer dan € 50.000,- aan de VvE te betalen.

Begeleiding groot onderhoud door VvE-beheerder

In deze zaak was het volgende aan de hand. Bij een grote VvE in Zoetermeer is grootschalig schilderwerk noodzakelijk. Haar beheerder vraagt daartoe offertes aan. De VvE vergadering maakt vervolgens een keuze voor een partij die het schilderwerk voor circa € 80.000,- kan uitvoeren. De vergadering besluit voorts de beheerder opdracht te geven voor het begeleiden van de werkzaamheden tegen een vergoeding van 4% van de aanneemsom.

Gebreken bij de oplevering

Het gaat echter al snel mis. Als het schildersbedrijf aangeeft haar werkzaamheden te hebben afgerond, blijkt er bij 7 van de 35 appartementen sprake te zijn van gebreken aan het schilderwerk. Zo zijn houtrotreparaties niet- of niet goed uitgevoerd en zijn kozijndelen niet goed kaal gemaakt voordat ze werden geschilderd. De werkzaamheden zijn dus niet, laat staan goed, afgerond. Hoewel in de aanneemovereenkomst is bepaald dat van de aanneemsom 20% na afronding en 10% na oplevering zou worden betaald, gaat de VvE-beheerder – ondanks de aan haar gemelde problemen – toch tot betaling over van de laatste 30%. Tot overmaat van ramp gaat de schilder vervolgens ook nog failliet. Gevolg is dat de VvE hem niet meer kan aanspreken op het alsnog juist en kundig uitvoeren c.q. herstellen van het gebrekkige schilderwerk. De VvE dagvaardt daarom de VvE-beheerder.

Rechtbank: wanprestatie van VvE-beheerder

De rechtbank komt tot de conclusie dat er sprake is van wanprestatie aan de zijde van de VvE-beheerder. Allereerst is er sprake van wanprestatie van administratieve aard: de VvE-beheerder mocht niet het restant van de aanneemsom aan de schilder betalen, voordat het werk was afgerond en opgeleverd. Omdat de schilder inmiddels failliet is, kan hij ook niet meer afronden en opleveren, zodat de schade die de VvE door deze wanprestatie heeft geleden gelijk is aan 30% van de aanneemsom: het ten onrechte betaalde gedeelte dus. De rechtbank is voorts van mening dat het overeengekomen toezicht op de werkzaamheden heeft ontbroken. Zij oordeelt daarover:

“Uit al het voorgaande bij 4.10 t/m 4.20 volgt dat naar het oordeel van de rechtbank de VVE Berliozrode er in de omstandigheden van dit geval gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat haar professioneel beheerder Atrium Vastgoedmanagement BV zou en moest toezien op een kwalitatief goede uitvoering van het groot schilderonderhoud door Beveta Schilderwerk conform het verftechnisch advies van [gedaagde 2] Coatings BV. Ingewikkeld was dat basale toezicht en dat verftechnisch advies niet: het vergt immers vooral tijd en aandacht maar geen bijzondere expertise om erop toe te zien dat al het te schilderen houtwerk door de schilders goed kaal wordt gemaakt, waar nodig vervangen en gevuld, schoongemaakt, geschuurd en in drie lagen wordt gegrond en afgeschilderd.”

Aan die verplichting heeft de beheerder echter niet voldaan, aldus de rechtbank. De rechtbank gaat echter niet mee in de stelling van de VvE dat haar schade die uit deze wanprestatie voortvloeit gelijk zou zijn aan de totale aanneemsom. Bovendien is de rechtbank van mening dat de uit beide wanprestaties voortvloeiende schadeposten niet bij elkaar moeten worden opgeteld omdat ze uit hetzelfde feitencomplex voortvloeien. De rechtbank schat daarom de schade, en wijst een bedrag van € 54.000,- toe.