VvE Beheerder moet juridische kennis hebben

Iedereen die een vak uitoefent moet bepaalde kwaliteiten hebben. Voor veel beroepen bestaan opleidingen en voor enkele beroepsgroepen bestaan certificaten. Voor VvE-beheerders is dit niet het geval: iedereen mag zichzelf beheerder noemen, zelfs als deze geen financiële of juridische kennis heeft.  Wij zijn van mening dat financiële kennis en een beetje kunnen spelen met Excel bij lange na niet genoeg is. Wij vinden dat elke VvE-beheerder minstens over enige juridische kennis moet beschikken.

VvE-beheerder is geen beschermde beroepstitel

In tegenstelling tot bijvoorbeeld advocaat, mag iedereen zich VvE-beheerder noemen; ongeacht opleiding, diploma’s of andere criteria. Waarschijnlijk als gevolg hiervan, merken wij dat er een enorm verschil zit in de kwaliteit van dienstverlening van VvE-beheerders in Nederland. Dit blijkt ook uit de meldingen op het VvE-Forum. Aangezien er nog geen (deugdelijke) certificering of opleiding bestaat voor VvE-beheerders, is het voor VvE-leden erg moeilijk om een goede beheerder te vinden.

Wat kenmerkt een goede VvE-beheerder?

Een goede VvE-beheerder moet, net als iedereen die een vak uitoefent, de diensten die in de overeenkomst staan tijdig en op de juiste manier uitvoeren. Voor een VvE-beheerder betekent dit onder andere dat hij moet weten hoe een vergadering georganiseerd moet worden en hoe jaarstukken van de VvE en VvE begroting opgemaakt moeten worden. Daarnaast beschikt een goede VvE-beheerder over in ieder geval een basis aan juridische kennis. De beheerder moet immers de Akte van Splitsing en bijbehorende reglementen kunnen lezen, maar vooral moet hij ze kunnen begrijpen. Daarnaast moet een VvE-beheerder ook de relevante wetteksten kunnen lezen en begrijpen (verschillende artikelen in Boek 2 en Boek 5 BW zijn aan verenigingen in het algemeen en het appartementsrecht specifiek gewijd). Helaas krijgen wij vaak klachten over VvE-beheerders die ‘maar wat doen’ en het niet zo nauw nemen met de geldende wet en regelgeving.

Enkele voorbeelden

In de modelreglementen staat beschreven dat elk VvE-lid het recht heeft om aanwezig te zijn op de VvE-vergadering (ALV) en daarin stemrecht uit te oefenen. Ook mag hij een derde te machtigen om namens hem stemrecht uit te oefenen op de VvE vergadering. Let wel: elk VvE-lid heeft dit récht, maar dat betekent niet dat het VvE-lid ook verplicht is om bij afwezigheid een machtiging af te geven. Wanneer een VvE-beheerder dit vit verschil niet begrijpt, kan dat tot de situatie leiden waarbij de beheerder, om de opkomst in de vergadering te vergroten, boetes uitdeelt aan de afwezige leden die niemand gemachtigd hebben (lees hier dit bizarre verhaal).

Of wat te denken van de VvE-beheerder die niet begrijpt wat het nut is van de appartementsclausule in de verzekeringspolis van de VvE en om die reden verzuimt deze te laten opnemen bij afsluiten van een nieuwe verzekering. Dit kan tot enorme schade leiden bij de individuele eigenaars.

Een derde voorbeeld gaat over de VvE beheerder die de vereisten voor het organiseren van de tweede vergadering niet begrijpt (als op de eerste vergadering onvoldoende quorum aanwezig is, moet een tweede vergadering georganiseerd worden. In deze tweede vergadering kunnen, ongeacht het aanwezige quorum, rechtsgeldige besluiten genomen worden). Een van de vereisten voor de tweede vergadering, is dat er minimaal twee en maximaal zes weken tussen de eerste en tweede vergadering zit. De beheerder wist dit niet of begreep de formulering in de akte niet. De tweede vergadering werd vervolgens drie maanden later gehouden. Op deze vergadering waren slechts 2 van de 8 leden aanwezig en hebben deze twee leden alle besluiten genomen. Een van de afwezige leden wist vervolgens de besluiten succesvol te vernietigen, aangezien niet aan de vereisten voor de tweede vergadering was voldaan en de besluiten dus niet rechtsgeldig genomen waren.

Conclusie: juridische basiskennis is essentieel

Wij zijn van mening dat een VvE-beheerder in ieder geval over juridische basiskennis moet beschikken. Een VvE-beheerder zonder deze kennis is niet in staat om de VvE te beheren conform de regelgeving. Omdat er op dit moment nog geen deugdelijke certificering van VvE-beheerders bestaat, hebben wij de Handleiding VvE-Beheerder vinden geïntroduceerd  om ervoor te zorgen dat de keuze voor een goede beheerder zo makkelijk mogelijk is.