VvE-Beheerder stemt mee over eigen ontslag
De helft van de appartementen in een vrij grote Vereniging van Eigenaars (VvE) in Zuid-Holland is in handen van vastgoedontwikkelaar X. Ontwikkelaar X onderhoudt nauwe banden met VvE-beheerder Y, die sinds jaren ook het beheer voor deze VvE doet. Y VvE-Beheer ontvangt een riante vergoeding voor zijn werkzaamheden, maar functioneert volgens de andere eigenaren allerminst naar behoren. Sterker nog: beheerder Y behandelt de leden van de VvE, afgezien van X, zelfs onbeschoft. De leden van de VvE willen dus van Y VvE-Beheer af, maar dat lijkt niet te lukken.
Meerderheid van stemmen
Omdat X de meerderheid van stemmen heeft, hebben de andere leden van de VvE het gevoel slechts voor spek-en-bonen hun stemrecht uit te oefenen. Dat is overigens als ze al de kans krijgen stemrecht uit te oefenen: de beheerder heeft namelijk al enkele jaren geen vergadering meer uitgeschreven, ondanks meerdere daartoe strekkende dringende verzoeken van de eigenaars. Ook wordt het eventueel ontslag van de beheerder niet door hem op de agenda gezet. Van een andere VvE (W. uit Rotterdam) is bekend dat beheerder Y zijn eigen functioneren weigert te bespreken op de vergaderingen. Genoemde VvE heeft daar uit frustratie zelfs een speciale website voor in het leven geroepen, maar dat verder terzijde. Het lijkt voor VvE’s in ieder geval een bijna onmogelijke opgaaf om van deze beheerder af te komen.
Beheerder behoudt positie met volmachtstemmen
Ontwikkelaar X, die het met zijn 50% van de stemmen in de praktijk voor het zeggen heeft, is al enkele jaren niet verschenen op vergaderingen. Hij verleent altijd een volmacht aan beheerder Y om stemrecht namens hem uit te oefenen. Al zou het ontslag van de beheerder dus op de agenda komen, dan is het nemen van het besluit nóg niet mogelijk lijkt het: beheerder Y houdt zichzelf in het zadel met zijn doorslaggevende volmachtstem, zo vrezen de andere leden van de VvE.
Stem niet meetellen wegens belangenverstrengeling?
Indien er sprake is van belangenverstrengeling kan aan een VvE-lid het stemrecht ontzegd worden. De kantonrechter in Maastricht formuleerde deze consequentie van belangenverstrengeling een aantal jaren geleden als volgt:
“De regel van ontzegging van het stemrecht die is gebaseerd op art. 2:12 BW wil bereiken dat persoonlijke belangen buiten de besluitvorming blijven en dat een appartementseigenaar zijn stemrecht niet kan uitoefenen ten aanzien van besluiten waarbij hij — anders dan in zijn hoedanigheid van eigenaar — een persoonlijk belang heeft.”
Naast het feit dat wij dit een heldere formulering vinden, zijn wij van mening dat deze consequentie van belangenverstrengeling ook van toepassing is wanneer een gevolmachtigde stemrecht uitoefent over besluiten ten aanzien waarvan hij een persoonlijk belang heeft. Met andere woorden: indien in de VvE vergadering niet wordt besloten tot ontslag van Y, omdat Y zijn door X gegeven volmacht-stem gebruikt, dan zou deze stem niet meegerekend mogen worden in verband met het persoonlijk belang van de beheerder. Indien dat toch gebeurd, dan zijn wij van mening dat de VvE een verzoek tot vernietiging van het besluit bij de kantonrechter moet kunnen indienen om alsnog het ontslag van beheerder Y te bewerkstelligen.
Gerelateerd
– TIP: Corporatie als VvE-beheerder, (hoe) kom je ervan af? (Artikel, mei 2014)
– De dictatuur van het bestuur (Artikel, mei 2012)
– Wie is eigenlijk de klant? VvE of de beheerder? (Column, april 2013)
– TIP: Het verleidelijke vriendje van de VvE-beheerder (Column, september 2013)
Reacties
5 reactiesGerelateerde artikelen
Verduurzaming stokt door verouderd appartementsrecht: ‘Zonder wetswijziging lopen VvE’s vast’
Nederlandvve.nl ontvangt predicaat ‘Website van het Jaar Certified’
Radar over machtsverhoudingen in de VvE: wat als één partij alles te zeggen heeft?
In reactie op bovenstaand het volgende. De overige leden van de VvE hebben de mogelijkheid de bestuurder een vergadering te laten uitschrijven (conform art. 33 lid 3 en 4 van MSA 1992) Ik zou de overige leden dat ook adviseren. Mocht de bestuurder daar geen gehoor aan geven kunnen ze zelf een vergadering uitschrijven. Als dan de groot eigenaar er niet is heb je geen quorum. Dan gelijk een tweede vergadering uitschrijven. Mocht de groot eigenaar er wel zijn dan een procedure te beginnen om een vernietiging van het besluit aan te vragen.
Waarom niet gelijk naar de kantonrechter stappen? Met het uitschrijven van 2 nietszeggende vergaderingen bereik je immers je doel niet in dit geval!
In het MR 2006 is de oplossing geboden voor dergelijke kwesties.
Artikel 47 lid 4. luidt als volgt.
Een stemgerechtigde kan zijn stemrecht niet uitoefenen bij het nemen van besluiten waarbij aan hem, zijn echtgenoot,
geregistreerd partner of bloedverwanten in de rechte lijn, of aan vennootschappen waarin hij, zijn echtgenoot,
geregistreerd partner of bloedverwanten in de rechte lijn direct of indirect een meerderheidsbelang hebben, anders dan
in hun hoedanigheid van eigenaar, rechten worden toegekend of verplichtingen worden kwijtgescholden.
bij de verkoop van onze appartementen zijn er 2 in eigendom van woonconcept gebleven omdat deze niet verkocht werden, Ze zijn verhuurd. Nu gaat woonconcept de appartementen ver onder de marktwaarde te koop zetten en maakt daarmee onze appartementen zeer veel minder waard mag dat?
mag de echtgenote van bestuurslid meestemmen over bestuur?