VvE bijdrage opschorten, mag dat?

Het komt heel vaak voor dat een appartementseigenaar achterloopt op de maandelijkse betaling van de servicekosten aan de Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze bijdragen dienen er onder meer toe om gezamenlijk onderhoud aan de gemeenschappelijke delen te bekostigen. Maar kan een appartementseigenaar een beroep op zijn opschortingsrecht doen als hij vindt dat de VvE onvoldoende onderhoud pleegt? Deze vraag kwam aan de orde in een incassozaak die bij de Rechtbank Noord-Holland diende. De rechtbank beoordeelde de vraag of de VvE bijdrage opschorten wel was toegestaan. Advocaat VvE-recht Robert van Ewijk bespreekt het vonnis.

Door: Robert van Ewijk | voorheen werkzaam bij AMS Advocaten, nu als advocaat en partner werkzaam bij Lexys Advocaten.

Gedaagde beroept op opschortingsrecht in incassoprocedure

In deze kwestie had een appartementseigenaar een achterstand in VvE-bijdragen van bijna € 19.000. In een incassoprocedure vorderde de VvE betaling hiervan. Maar gedaagde deed een beroep op zijn opschortingsrecht. Volgens gedaagde schoot de VvE tekort in de nakoming van haar verplichting tot het plegen van onderhoud waardoor hij gerechtigd was om zijn verplichting tot betaling van de VvE-bijdragen op te schorten.

Besluitvorming VvE wettelijk geregeld

De rechtbank stelt voorop dat een VvE een bijzondere vorm van gemeenschap is. Gedaagde is bovendien als lid van de VvE deelgenoot van die gemeenschap. Besluitvorming binnen de VvE is geregeld in de wet met daarop in aanvulling de splitsingsakte en/of het reglement van splitsing. Een lid dat meent dat de VvE een bepaald besluit zou moeten nemen of een bepaalde actie zou moeten verrichten, dient daartoe een besluit op de vergadering van de VvE uit te lokken.

Vervangende machtiging bij stilzitten VvE

Voor zover de VvE niet het door dat lid gewenste besluit neemt, kan dat lid binnen een maand vernietiging van het besluit (ex artikel 5:130 BW) door de kantonrechter vorderen en/of een vervangende machtiging (ex artikel 5:121 BW) aan de kantonrechter verzoeken. De VvE kan niet op andere wijze dan de hierboven beschreven manier door een lid van de VvE worden gedwongen bepaalde besluiten te nemen of een bepaalde actie te ondernemen.

VvE bijdrage opschorten mag niet van de rechter

De rechter oordeelde echter dat de VvE bijdrage opschorten niet is toegestaan. Voor een geslaagd beroep op opschorting is het belangrijkste criterium dat de schuldenaar een opeisbare vordering op zijn schuldeiser heeft. Daarvan is in deze zaak volgens de rechtbank geen sprake. Gedaagde heeft over het achterstallig onderhoud geen besluit van de VvE uitgelokt, noch een vervangende machtiging aan de kantonrechter gevraagd. De VvE was daarom niet verplicht om te besluiten of te handelen op de door gedaagde gewenste wijze. Gedaagde heeft geen vordering op de VvE -laat staan een opeisbare- en de VvE is niet tekort geschoten. Het beroep op het opschortingsrecht kan niet slagen.

Opschortingsrecht appartementseigenaar beperkt

Uit deze uitspraak blijkt maar weer dat een appartementseigenaar niet zomaar betaling van de VvE-bijdrage kan opschorten als het gaat om achterstallig onderhoud. Hij zal eerst via de hiervoor beschreven wegen actie van de VvE moeten uitlokken. Bij twijfel kan je een VvE advocaat inschakelen. Dus eerst een besluit uitlokken op de vergadering en als dat niet tot resultaat leidt, een vervangende machtiging bij de kantonrechter vragen. De rechter wees nog op een andere reden waarom opschorting niet de aangewezen manier was. De opgeschorte bijdrage dient er namelijk juist toe om het onderhoud te bekostigen. De kans dat door opschorting van betaling een VvE sneller tot onderhoud zal c.q. kan overgegaan, is dus niet zo aannemelijk.

Noot Nederlandvve.nl: opschorting niet zonder meer uitgesloten

Deze noot verscheen eerder onder het artikel “Beroep op opschorting van VvE-bijdragen faalt“.

Hoewel er – behoudens een enkele uitzondering – bijna geen gepubliceerde uitspraken te vinden zijn waarin de rechter een beroep op opschorting van ledenbijdragen van een VvE-lid honoreert, is opschorting niet zonder meer uitgesloten. De uitzondering is een zaak die in 2007 diende voor de rechtbank Rotterdam. In die zaak is vast komen te staan dat de eigenaar een vordering had op de VvE, zodat hij zijn bijdragen mocht opschorten. Wel dient in ogenschouw genomen te worden dat vaak geen aanleiding is voor opschorting, omdat (a) de eigenaar niet zomaar een opeisbare vordering heeft (bijvoorbeeld tot onderhoud, of het nemen van een besluit), terwijl (b) de eigenaar meestal een andere weg dient te bewandelen (bijvoorbeeld uitlokken besluit of een verzoek tot vervangende machtiging).