VvE krijgt houtskoolgrill restaurant niet verboden: bewijs van overlast en brandgevaar schiet tekort

Een VvE kan niet alleen op basis van zorgen, vermoedens of een eigen omschrijving van de situatie eisen dat een restaurant zijn houtskoolgrill buiten gebruik stelt. Dat blijkt uit een recent kort geding over een Spaans grillrestaurant in een woontoren op de Amsterdamse Zuidas. De VvE kon volgens de rechter onvoldoende aannemelijk maken dat sprake was van open vuur, brandgevaar of ernstige overlast.

De uitspraak betekent niet dat iedere houtskoolgrill binnen een VvE zonder meer is toegestaan. De belangrijkste les is dat een VvE haar reglement precies moet toepassen en bezwaren met objectieve feiten moet onderbouwen voordat zij een ingrijpend verbod vraagt.

VvE wil gebruik van grill laten stoppen

De zaak speelde bij een van de Symphony-torens op de Amsterdamse Zuidas. Onder in de woontoren is het Spaanse restaurant La Mesa gevestigd. Het restaurant gebruikt een houtskoolgrill als onderdeel van zijn keuken en restaurantconcept.

De VvE startte een kort geding tegen de eigenaar van de bedrijfsruimte en de exploitant van het restaurant. Zij wilde dat het gebruik van de grill onmiddellijk zou worden gestaakt.

Volgens de VvE veroorzaakte de installatie overlast en brandgevaar. Daarbij werd gesproken over open vuur en het verbranden van boomstammen. Ook wees de VvE op een bepaling in het reglement waarin staat dat eigenaars en gebruikers geen open vuur- of haardinstallaties mogen aanleggen.

De voorzieningenrechter wees de vorderingen af. De VvE moet bovendien de proceskosten van de eigenaar en de restaurantexploitant betalen. De uitspraak is gepubliceerd onder nummer ECLI:NL:RBAMS:2026:7511.

Een reglementsbepaling moet echt op de situatie passen

Dat een reglement open vuur of haardinstallaties verbiedt, betekent nog niet automatisch dat iedere houtskoolgrill onder dat verbod valt.

Volgens de rechter had de VvE onvoldoende aannemelijk gemaakt dat in het restaurant sprake was van open vuur met brandende boomstammen. Het ging volgens de beschikbare informatie om gloeiende en smeulende houtskool. Daarmee stond in dit kort geding niet vast dat de grill onder het verbod uit het reglement viel.

Ook de bestemming van het appartement speelde mee. De ruimte heeft een horecabestemming. Bij het normale gebruik van een restaurant hoort dat kookapparatuur wordt gebruikt. Een VvE die een bepaald apparaat wil laten verbieden, moet daarom duidelijk kunnen uitleggen waarom juist dat gebruik in strijd is met de splitsingsakte of het reglement.

Dat sluit aan op eerdere rechtspraak over horeca binnen VvE’s. Als horeca volgens de bestemming is toegestaan, kan de VvE de bedrijfsvoering niet via een omweg alsnog onmogelijk maken. Lees daarover ook: VvE wil geen horeca, soms lukt het, vaak ook niet.

Waarschuwing verzekeraar was geen onafhankelijk bewijs

De VvE wees ook op een reactie van haar opstalverzekeraar. Die had aangegeven dat het gebruik van open vuur of een haardinstallatie gevolgen voor de verzekering kon hebben.

Dat hielp de VvE niet voldoende. De reactie van de verzekeraar was namelijk gebaseerd op de informatie die de VvE zelf had verstrekt. De VvE had de situatie daarbij omschreven als het gebruik van open vuur. De verzekeraar had de installatie voor zover bekend niet zelf onderzocht.

Een waarschuwing van een verzekeraar is serieus, maar vormt niet automatisch onafhankelijk bewijs van een onveilige situatie. Voor een VvE is het daarom verstandig om de feitelijke installatie, de gebruikte brandstof en de getroffen veiligheidsmaatregelen zo precies mogelijk te laten beoordelen.

Een te stellige of onjuiste omschrijving kan later juist tegen de VvE werken.

Overlast moet concreet worden vastgelegd

Ook de gestelde overlast was volgens de rechter onvoldoende onderbouwd. Van de 82 bewoners boven het restaurant had volgens de analyse van Lexys Advocaten slechts één bewoner geklaagd. Tijdens de zitting gaf een bestuurder bovendien aan dat de betrokken partijen de klacht waarschijnlijk onderling konden oplossen.

Eén klacht kan in een concrete situatie serieus en terecht zijn. Voor een verbod op een belangrijk onderdeel van de bedrijfsvoering is echter meer nodig dan een algemene stelling dat bewoners hinder ervaren.

De VvE moet dan bijvoorbeeld duidelijk maken:

• welke overlast precies wordt ervaren
• wanneer en hoe vaak die overlast voorkomt
• welke appartementen of gemeenschappelijke gedeelten worden geraakt
• of de klacht schriftelijk is gemeld
• welke eerdere maatregelen zijn geprobeerd
• of metingen of deskundigenonderzoek beschikbaar zijn

Eerdere rechtspraak laat eveneens zien dat een VvE onderscheid moet maken tussen toegestane bedrijfsvoering en aantoonbare overlast. Het verbieden van reclame, fietsen of andere onderdelen van een onderneming is niet automatisch de juiste route om hinder aan te pakken. Lees ook: VvE moet van de rechter overlast dulden.

Verwijdering grill zou restaurant hard raken

De rechter keek ook naar de gevolgen voor het restaurant. De exploitant stelde dat de houtskoolgrill een belangrijk onderdeel is van het restaurantconcept. Als de grill verwijderd zou worden, moest dat concept volledig worden aangepast.

Daartegenover stonden de bezwaren van de VvE, die volgens de rechter onvoldoende met objectieve informatie waren onderbouwd. De belangenafweging viel daarom uit in het voordeel van de eigenaar en de restaurantexploitant.

Dat is een belangrijk aandachtspunt voor VvE-besturen. Hoe ingrijpender de gevraagde maatregel, hoe sterker de feitelijke en juridische onderbouwing moet zijn. Een verbod op een installatie die essentieel is voor een onderneming gaat verder dan het maken van afspraken over openingstijden, afzuiging, onderhoud of het behandelen van afzonderlijke klachten.

Wat moet een VvE controleren vóór een procedure?

Een VvE die overlast, brandgevaar of overtreding van het reglement vermoedt, doet er verstandig aan eerst de volgende punten te controleren.

1. Wat is de bestemming van het appartement?

Controleer in de splitsingsakte waarvoor de bedrijfsruimte mag worden gebruikt. Is horeca toegestaan, dan moet rekening worden gehouden met activiteiten die normaal bij een restaurant horen.

Meer uitleg staat in Splitsingsakte van de VvE: wat staat daar allemaal in?.

2. Wat staat er precies in het reglement?

Lees niet alleen de algemene bedoeling van een regel, maar kijk naar de precieze woorden. Maakt de bepaling onderscheid tussen het aanleggen van een installatie en het gebruiken daarvan? Gaat het om open vuur, een haardinstallatie of alle apparatuur waarin vaste brandstof wordt gebruikt?

Een verbod kan niet zonder verdere onderbouwing ruimer worden uitgelegd dan uit de tekst en de context volgt.

3. Welke feiten kan de VvE aantonen?

Leg klachten schriftelijk vast. Noteer data, tijden, duur en aard van de hinder. Verzamel waar relevant foto’s, correspondentie en meetgegevens.

Bij zorgen over brandveiligheid ligt onafhankelijk technisch onderzoek meer voor de hand dan alleen een eigen inschatting.

4. Is de informatie aan de verzekeraar neutraal?

Vraag de verzekeraar bij voorkeur om de werkelijke installatie en het concrete gebruik te beoordelen. Een oordeel dat alleen is gebaseerd op de omschrijving van de VvE, kan in een procedure minder overtuigend zijn.

5. Is een kort geding de juiste route?

In een kort geding moet de VvE niet alleen duidelijk maken dat snel ingrijpen nodig is. Zij moet ook aannemelijk maken dat de vordering juridisch en feitelijk voldoende sterk is.

Een kort geding is bedoeld voor een voorlopige voorziening en niet iedere discussie over een reglement, installatie of overlast is daarvoor geschikt. Meer hierover staat in De VvE in kort geding.

Niet de houtskoolgrill, maar het bewijs is de belangrijkste les

Uit deze uitspraak volgt niet dat een VvE nooit tegen een houtskoolgrill kan optreden. Bij aantoonbaar brandgevaar, ernstige overlast of een duidelijke overtreding van de splitsingsakte kan de uitkomst anders zijn.

In deze zaak ging het mis omdat de VvE haar bezwaren onvoldoende aannemelijk maakte. De omschrijving van open vuur paste volgens de rechter niet goed bij de werkelijke situatie. De reactie van de verzekeraar was gebaseerd op diezelfde omschrijving en de gestelde overlast was beperkt vastgelegd.

Voor VvE-besturen is de les daarom praktisch: begin niet met de gewenste maatregel, maar met de feiten. Controleer de bestemming, lees het reglement precies, laat veiligheidsrisico’s onafhankelijk beoordelen en bouw een zorgvuldig dossier op. Pas daarna kan worden bepaald of overleg, handhaving of een juridische procedure de juiste vervolgstap is.

Analyse van kennispartner Lexys Advocaten

De uitspraak werd ook besproken door Robert van Ewijk, advocaat VvE-recht bij Lexys Advocaten. Lexys Advocaten is kennispartner van Nederlandvve.nl.

In de analyse van Lexys staan meer details over de standpunten van de VvE, de reactie van de verzekeraar, de klachten van bewoners en de belangenafweging door de rechter.

Heeft de VvE een vergelijkbare discussie over horeca, overlast, brandveiligheid of de uitleg van het reglement? Controleer dan eerst de splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement. Abonnees kunnen een concrete situatie ook voorleggen aan de VvE Vraagbaak.