VvE-rechtspraak deze week: toegang tot woningen, lekkage en incassokosten

Een VvE mag soms ver gaan om noodzakelijke herstelwerkzaamheden mogelijk te maken, maar moet haar eigen dossier wel goed op orde hebben. Dat blijkt uit recente uitspraken over toegang tot appartementen, lekkageschade en incassokosten. Vooral voor besturen en beheerders zit de les in de voorbereiding: leg goed vast waarom werkzaamheden nodig zijn, onderbouw schadeclaims zorgvuldig en wees volledig in een procedure.

Eigenaar moet toegang geven voor herstelwerkzaamheden

Een VvE uit Den Haag stapte naar de voorzieningenrechter omdat een appartementseigenaar geen toegang gaf tot haar woning. Die toegang was nodig voor herstelwerkzaamheden aan gemeenschappelijke delen van het gebouw. De eigenaar verscheen niet op de zitting en voerde geen verweer. De rechter wees de vordering van de VvE toe. De eigenaar moet toegang verlenen voor de duur van de werkzaamheden. Als zij dat niet doet, mag de VvE de woning deels laten ontruimen met hulp van een deurwaarder. Ook werd de eigenaar veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

Voor VvE’s is vooral van belang dat toegang tot een privé-gedeelte kan worden afgedwongen als dat nodig is voor herstel van gemeenschappelijke delen. Dat vraagt wel om een duidelijke grondslag, bijvoorbeeld in de splitsingsakte, en een goed onderbouwd belang van de VvE. Een bestuur doet er verstandig aan eerst schriftelijk uit te leggen welke werkzaamheden nodig zijn, waarom toegang noodzakelijk is en wanneer de werkzaamheden plaatsvinden.

Lees de volledige uitspraak op VvERechtspraak.nl: Toegang tot woning voor herstelwerkzaamheden bij VvE

Lekkageclaim afgewezen door gebrek aan onderbouwing

In Rotterdam draaide een zaak om een appartementseigenaar die na aankoop van zijn appartement lekkage ontdekte. Volgens de eigenaar was sprake van een verborgen gebrek. Hij vorderde ruim €23.000 van de vorige eigenaar. De rechter wees die vordering af, omdat onvoldoende was onderbouwd wat de oorzaak van de lekkage was. De eigenaar verwees onder meer naar mededelingen van een loodgieter en de technisch beheerder van de VvE, maar leverde geen verklaringen of verdere stukken aan waaruit die bevindingen bleken. Daardoor kon de rechter niet vaststellen dat het appartement niet aan de koopovereenkomst voldeed.

De praktische les is duidelijk: bij lekkage is een vermoeden niet genoeg. Wie schade wil verhalen, moet kunnen aantonen waar de lekkage vandaan komt, welk onderdeel verantwoordelijk is en waarom juist een bepaalde partij daarvoor moet betalen. Voor VvE’s en beheerders betekent dit dat technische bevindingen goed moeten worden vastgelegd. Denk aan rapporten, foto’s, correspondentie, offertes en duidelijke verklaringen van deskundigen.

Lees de volledige uitspraak op VvERechtspraak.nl: Rechter wijst vordering af: onvoldoende bewijs voor verborgen gebrek in appartement

VvE krijgt vervangende machtiging voor herstelwerkzaamheden

In Amsterdam kreeg een VvE een vervangende machtiging om zelf herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren. De zaak ging over een appartement met waterlekkage, waarbij werkzaamheden aan de badkamer en de onderliggende gemeenschappelijke ruimte nodig waren. De VvE probeerde al sinds 2021 om de eigenaar tot herstel te bewegen. Ook na een eerdere rechterlijke veroordeling met dwangsom bleef medewerking uit. De rechter vond dat de belangen van de VvE zwaarder wogen dan die van de eigenaar en gaf de VvE toestemming om de werkzaamheden te laten uitvoeren. Als toegang werd geweigerd, mocht de VvE die toegang afdwingen met hulp van politie en justitie.

Deze uitspraak laat zien dat een VvE niet machteloos is wanneer één eigenaar noodzakelijke werkzaamheden blijft blokkeren. Wel moet de VvE kunnen laten zien dat de werkzaamheden nodig zijn, dat eerdere verzoeken of maatregelen niet hebben gewerkt en dat het belang van het gebouw of de gezamenlijke eigenaars zwaarder weegt. Een vervangende machtiging is dus geen eerste stap, maar kan wel een effectief middel zijn als overleg, sommatie en eerdere rechterlijke maatregelen niets opleveren.

Lees de volledige uitspraak op VvERechtspraak.nl: VvE krijgt vervangende machtiging voor herstelwerkzaamheden

Incassokosten afgewezen omdat VvE onvolledig was

Een VvE in Limburg vorderde openstaande voorschotbijdragen en incassokosten van een appartementseigenaar. De eigenaar liet echter zien dat de bijdragen al waren betaald. De VvE had die bedragen teruggestort, omdat ze niet via de advocaat waren voldaan. Volgens de rechtbank had de VvE in de dagvaarding onvolledig weergegeven wat er was gebeurd. De rechter oordeelde dat de VvE haar waarheidsplicht had geschonden en wees de vordering voor de betreffende voorschotten en incassokosten af. De procedure ging nog wel verder over latere maanden, waarbij de eigenaar mocht bewijzen dat ook die bedragen waren voldaan.

Voor VvE-besturen en beheerders is dit een belangrijke waarschuwing. Bij incasso gaat het niet alleen om de vraag of een eigenaar moet betalen, maar ook om de manier waarop de VvE haar dossier presenteert. Betalingen, terugboekingen, sommaties en afspraken moeten volledig en controleerbaar worden weergegeven. Wie belangrijke feiten weglaat, loopt het risico dat incassokosten of zelfs delen van de vordering worden afgewezen.

Lees de volledige uitspraak op VvERechtspraak.nl: VvE in strijd met waarheidsplicht: incassokosten afgewezen

Rode draad: de VvE moet haar dossier op orde hebben

De uitspraken laten samen zien dat rechters VvE’s ruimte geven om noodzakelijke werkzaamheden af te dwingen. Dat geldt vooral wanneer het gaat om gemeenschappelijke delen, lekkage of risico op schade aan het gebouw. Tegelijk is die ruimte niet onbeperkt. De VvE moet helder kunnen uitleggen wat nodig is, waarom toegang of medewerking nodig is en welke stappen al zijn gezet.

Bij schade en incasso ligt de lat minstens zo hoog. Een lekkageclaim vraagt om technische onderbouwing. Een incassoprocedure vraagt om een volledig en eerlijk overzicht van betalingen en correspondentie. Voor bestuurders en beheerders is de praktische les daarom: zorg dat het dossier klopt voordat de zaak bij de rechter ligt.