VvE uitspraak van de maand februari
Elke maand bespreekt Margreet Malda kort en bondig een VvE-uitspraak. Zij doet steeds aan de hand van drie punten. Die punten zijn:
- Casus in het kort (gevisualiseerd)
- Wat vindt de rechter?
- Wat moet ik onthouden?
Deze maand kijken we naar een uitspraak van de rechtbank in Amsterdam. De hele uitspraak is te vinden via de volgende link.
Casus in het kort
Klik op de afbeelding voor het originele formaat
Wat vindt de rechter?
Partijen verschillen van mening over de uitleg van het genomen besluit. De rechtbank kijkt hier naar alle omstandigheden van het geval en moet de precieze inhoud van het besluit daaruit afleiden.
Het besluit betrof noodzakelijke aanpassingen aan het fundament. Partijen verschillen van mening of daaronder ook begrepen moet worden het plaatsen van een betonnen bak met het daaruit voorvloeiende gevolg dat het souterrain opnieuw opgebouwd zou moeten worden. De rechter ziet geen aanwijzingen uit de stukken dat het plaatsen van een betonnen bak noodzakelijk zou zijn. Ook ziet de rechter ziet geen aanwijzingen dat de VvE met het plaatsen van een betonnen bak zou hebben ingestemd. Sterker nog uit e-mails blijkt dat de VvE instemt met optie 1 en bereid is € 100.000,00 bij te dragen aan het funderingsherstel. Kortom: het besluit moet zo worden begrepen dat alleen het funderingsherstel onder verantwoordelijkheid van de VvE uit zou worden gevoerd en niet het plaatsen van een betonnen bak.
Alle kosten die eiser heeft moeten maken ten gevolge van het plaatsen van een betonnen bak, namelijk weer opbouwen van het souterrain (begroot op zo’n € 70.000,00) kunnen niet worden afgewenteld op de VvE.
Wat moet ik onthouden?
Dat óók voor VvE-besluiten de Haviltex-formule geldt. Als er discussie bestaat over de inhoud van een besluit volstaat het niet om te verwijzen naar de zuiver taalkundige uitleg van dat besluit. Wilt u meer weten over de bekende Haviltex-uitspraak? Kijk dan eens op wikipedia.
Disclaimer: Deze blog is slechts een korte en bondige uitleg van de uitspraak. Ik pretendeer geenszins volledig te zijn. Om een compleet beeld te krijgen van alle rechtsoverwegingen verwijs ik u naar de uitspraak zelf. De uitspraak is te vinden met de volgende aanduiding: ECLI:NL:RBAMS:2019:9439
Quote
Wat moet ik onthouden?
Dat óók voor VvE-besluiten de Haviltex-formule geldt.
Unquote
Wat mij betreft is dit geen juiste conclusie, noch wat u naar aanleiding van deze zaak moet onthouden.
Uit de uitspraak onder “Beoordeling”
4.3. Het VvE-besluit is dus de kern van de zaak. De rechtbank kan de precieze inhoud van het besluit echter niet afleiden uit notulen van een VvE-vergadering, omdat het niet in zo’n vergadering tot stand is gekomen.
HET probleem is dat er feitelijk helemaal gėén vergaderbesluit is, maar slechts een “mondelinge overeenkomst” tussen de leden. En de inhoud van die overeenkomst is op zijn zachtst gezegd onduidelijk. DAT is het probleem waar de rechter mee zit.
Wat u wat mij betreft wel moet leren en onthouden:
Besluiten moeten worden genomen IN de/een vergadering, volgens alle regelen der kunst (totstandkoming), de inhoud van het besluit moet glashelder worden geformuleerd, zonder vaagheden en dergelijke, en van de notulen/besluiten moeten de leden zekerheidshalve op de hoogte worden gebracht.
Werkt u/de VvE niet volgens de regelen der kunst dan creëert uw eigen problemen.
Klopt, maar als er dus een mondelinge overeenkomst is tussen de leden dan kijkt de rechter naar de haviltex-formule. Uiteraard heeft u gelijk dat het veel verstandiger is om in een vergadering duidelijke besluiten te nemen en te formuleren.