Wie hebben er toegang tot de VvE vergadering?
De gemoederen op vergaderingen van verenigingen van eigenaren (VvE ‘s) kunnen vaak hoog oplopen. En dat begint vaak al bij aanvang, bij de vraag wie op de vergadering aanwezig moeten zijn. Uit de vragen die Nederlandvve.nl op de VvE-vraagbaak krijgt, blijkt dat de aanwezigheid van bepaalde personen tot veel conflicten leidt. Daarom is het tijd om met een heldere uiteenzetting te komen over wie er toegang heeft tot de VvE vergadering.
Uitgangspunt: VvE lid mag aanwezig zijn
Het uitgangspunt is dat alle leden van de VvE toegang hebben tot de vergadering. Zij hebben het recht om daar aanwezig te zijn, het woord te voeren en om stemrecht uit te oefenen. Dat recht kan niet worden beperkt of uitgesloten. Zo heeft ook de eigenaar met een forse betalingsachterstand gewoon stemrecht in de vergadering. De uitzondering is dat een eigenaar (of gemachtigde) zich misdraagt. Dan kan hij door de voorzitter uit de vergadering verwijderd worden. Dat gebeurde eerder dit jaar bijvoorbeeld na een vechtpartij in een vergadering.
Volmacht geven aan een derde
De stemgerechtigde een derde volmacht geven om namens hem of haar op de vergadering aanwezig te zijn. Dat staat in alle modelreglementen. Gebeurt dat, dan heeft die derde in de plaats van de eigenaar (of vruchtgebruiker) toegang tot de VvE vergadering. Die derde oefent dan het stemrecht uit en mag het woord voeren.
VvE lid vergezeld door advocaat of accountant
In modelreglement 2006 en modelreglement 2017 is bepaald dat de leden ook het recht hebben zich te laten vergezellen van een accountant of een advocaat. Dat betekent dat de betreffende eigenaar dus zelf ook aanwezig is, en zelf het stemrecht uitoefent. Daarbij wordt hij dus vergezeld en geadviseerd door de door hem meegebrachte adviseur.
Problematiek bij aanwezigheid derden in VvE vergadering
Het komt vaak voor dat VvE bestuurders of beheerders niet dulden dat de externe adviseur samen met een eigenaar meekomt naar de vergadering. Zelfs als modelreglement 2006 of 2017 van toepassing is, wordt dat nog weleens geweigerd. Maar ook wordt er vaak tegen geprotesteerd als de eigenaar zelf aanwezig blijft als hij dan volmacht verleent aan die derde. Regelmatig wordt de eigenaar dan de deur gewezen.
VvE redelijk belang bij weigering aanwezigheid?
Een dergelijke VvE staat dan strikt genomen in haar recht. Dit omdat anderen dan de advocaat of de accountant onder de oude modelreglementen geen toegang hebben met de eigenaar. Of omdat de eigenaar zich alleen kan laten vertegenwoordigen door een derde, maar dan niet zonder meer zelf aanwezig mag zijn. De VvE moet daarin haar eigen afweging maken, maar een dergelijke handelswijze is vaak een beetje flauw. Want wat is het belang om die toegang te weigeren?
Toegang VvE vergadering geweigerd? Vaak ten onrechte!
Vaak is dat belang er niet. En in dat geval komt de VvE geen beroep toe op het feit dat niet iedere adviseur of de gemachtigde niet met de eigenaar toegang heeft tot de vergadering. Dat is het systeem van de wet: een beroep op de regels vereist immers een ‘redelijk belang’. Daar komt nog bij dat de VvE er vaak juist belang bij heeft als een derde met kennis van zaken plaatsneemt in de VvE vergadering. Maar, als iemand zich misdraagt, dan kan die persoon uiteraard wel uit de vergadering verwijderd worden.
Reacties
18 reactiesGerelateerde artikelen
Verduurzaming stokt door verouderd appartementsrecht: ‘Zonder wetswijziging lopen VvE’s vast’
Nederlandvve.nl ontvangt predicaat ‘Website van het Jaar Certified’
Radar over machtsverhoudingen in de VvE: wat als één partij alles te zeggen heeft?
Waarom geen vergadering, geen overleg qua uitgaven wel verhoging in kosten vve, niets i in overleg en is zelf alles: voorzitter penningmeester secretaris steeds zelfde kascontrole wat ik hoorde weet niet wat er in de kast zit alleen in zelf gemaakt papier zo kan ik wel doorgaan
Als er gestemd moet worden over een hoger beroep en er zal voor een bewoner een machtiging afgegeven maar niet gemeld en staat niet in de notulen is dat dan rechtsgeldig!
Dit verhaal “rammelt” vanwege het simpele feit dat het verlenen van een volmacht geen zogeheten privatieve werking heeft. De gevolmachtigde en de volmachtgever mogen gewoon samen in de vergadering aanwezig zijn
Beste Bob,
In (bijvoorbeeld) MR1992 is bepaald dat de eigenaar “hetzij” in persoon, “hetzij” bij gemachtigde het recht heeft de vergadering bij te wonen. Het is dus ‘of-of’, als je de reglementen strikt leest.
Met vriendelijke groet,
Redactie Nederlandvve.nl
Ten derde heb ik gezocht in, wat mij betreft, het standaardwerk “De model-splitsingsreglementen toegelicht. Handleiding voor de praktijk.” als geschreven door de heer mr. N.L.J.M. Rijssenbeek. Een boek dat ik van harte aan iedereen aanbeveel !
Ook hier staat het volgende in:
Citaat: “Onjuist is de visie, dat indien de eigenaar een volmacht heeft gegeven, hij zelf niet meer ter vergadering mag verschijnen. Omdat de volmacht geen zogenaamd privatief karakter heeft, betekent zulks dat de eigenaar daartoe zelf bevoegd blijft.”
Overtuigender kan het mijns inziens niet, driemaal is scheepsrecht.
https://www.vve-forum.nl/onderwerp/nieuwe-beheerder-contracteren-buiten-de-alv/page/2/
Zie deze thread op jullie eigen forum.
Met vriendelijke groet, Bob
Referte:
https://www.vve-forum.nl/onderwerp/nieuwe-beheerder-contracteren-buiten-de-alv/page/2/
Zie deze thread op jullie eigen forum.
Met vriendelijke groet, Bob
Beste Bob,
Die passage uit het boek van Rijssenbeek kennen wij, maar de mening die daar staat delen wij niet. Weliswaar ontneemt de volmacht aan de principaal niet de bevoegdheid om stemrecht uit te oefenen (de privatieve werking waar je over schrijft), maar dat impliceert niet dat er jegens de VvE ook een recht bestaat om aanwezig te mogen zijn. Voor beide vragen gelden andere toetskaders: bevoegdheid volmachtgever wordt getoetst aan het algemeen deel van het vermogensrecht (boek 3 BW), de bevoegdheid om aanwezig te mogen zijn wordt in dit geval getoetst aan de splitsingsakte.
Voor de vraag of dat mag ben je aangewezen op de akte van splitsing, doorgaans gebaseerd op de modelreglementen. En die moeten volgens vaste jurisprudentie (kort door de bocht) objectief worden uitgelegd. Daarbij moet gekeken worden naar de bewoordingen van de akte (het MR). En als daar staat “hetzij in persoon, hetzij bij gevolmachtigde” dan betekent dit dat er een keuze is tussen twee mogelijkheden: het is ‘of-of’, niet ‘en-en’ of een combinatie.
Dus naar onze mening overtuigt de redenering van Rijssenbeek op dit vlak niet volledig. Het één (bevoegdheid rechtshandelingen te verrichten) wordt ten onrechte doorgetrokken naar het ander (de bevoegdheid om samen met een volmachtgever aanwezig te zijn). Echter ontbreekt het verband tussen die twee.
Met vriendelijke groet,
Redactie Nederlandvve.nl
Merk op fat het (wettelijke) toetsingskader (BW) prevaleert en de AvS en MR juridisch gezien “onder” het BW staan. BW gast voor, en daarmee kan de VvE de toegang van beiden niet weigeren. Ik houd me vast aan Rijssenneek, maar respecteer jullie afwijkende mening.
Vriendelijke groet, Bob
Beste Bob,
Het BW gaat weliswaar voor, maar je ziet alleen over het hoofd dat zo lang de regels niet van dwingend recht zijn, en zo lang lagere regels niet in strijd zijn met het BW, die lagere regels gewoon geldig zijn. Feit blijft dat er appels met peren worden vergeleken, en dat klopt juridisch gezien gewoon niet.
Met vriendelijke groet,
Redactie Nederlandvve.nl
Excuus voor tikfouten. Kleine toetsjes op telefoon.
Daarenboven, zoals jullie zelf al schreven: Want wat is het belang om die toegang te weigeren?
Met vriendelijke groet, Bob
Kan tijdens een ledenvergadering van een VvE het woord gevoerd worden door zowel de eigenaar als de gevolmachtigde.
Het is volgens mij toegestaan iemand mee te nemen en zelf ook aanwezig te zijn. Anders zou de wet onderscheidt maken tussen appartementen met 1 eigenaar en met 2 eigenaren. Met 2 eigenaren zou 1 eigenaar vervangen kunnen worden door b.v. een familielid mee te laten gaan. Alleenstaande zouden nooit iemand kunnen machtiging wanneer ze zelf ook aanwezig willen zijn.
Mag een VVE(-bestuur) huurders die geen volmacht van hun eigenaar hebben, uitsluiten van deelname aan VVE-vergaderingen?
Beste Lezer,
Wat een gedoe, wat is de reden dat een derden uw belangen moet behartigen.
Is VvE Bestuur niet duidelijk?
Of wil lid wat er ook gebeurt zijn zin doordrammen.
Maar bunt u niet bekwaam om goed te vewoorden?
Of wil lid, onrust zaaien om bestuur in diskriedit te brengen voor eigen belang voorop te stellen?!?
ALV bepaalt toch wat er gebeurt op vergaderingen laat het ter stemming brengen of het gewenst is of er een derde bij aanwezig is en het woordt voert voor een lid. Dat is wel zo duidelijk en voelt een ieder lid zich herkend bij dit “Probleem, menings verschil met een VvE” en dat is toch de regel.
Let op straks komt er een actie groep VVE zwarte piet actie met 11 miljoen meningen.
Voor mij mag men iemand mee brengen.
Maar wel met een gefundeerde agendapunt inbrengen wat de reden is van de actie.
En er dient een dossier te zijn waarin het VvE lid gecomuniseerd met het VVE besruur, wel te verstaan schriftelijk en dat standpunten niet overbrugbaar zijn.
Daarna stemt ALV over het voorstel toch?!?
In het stukje over het belang wordt een denkfout gemaakt. Wanneer het bestuur een lid de toegang tot de vergadering weigert, dan kan het lid die toegang proberen af te dwingen via de rechter. Een vordering tot toegang zal alleen slagen indien dat lid recht heeft om de vergadering bij te wonen en bij de uitoefening van dat recht voldoende belang heeft.
Kan ik bezwaar maken als personeel (huismeester) door andere leden of bestuur is uitgenodigd? De VVE vergadering is tenslotte alleen voor eigenaren en in sommige gevallen is het onwenselijk als de huismeester ook aanwezig is, zeker als probelemen (mede) door hem veroorzaakt worden.
Onze VvE wil een ALV organiseren waar niet alle bewoners aanwezig kunnen zijn omdat de zaal te klein is tijdens Corona. Mag dit worden opgelegd door het bestuur. Zij hebben toch de verantwoordelijkheid om te zorgen dat iedereen aanwezig kan zijn? Oplossing volgens mij grotere zaal huren.