Geen kascommissie? Geen goedgekeurde jaarstukken!
De jaarlijkse vergadering (ALV) van een Vereniging van Eigenaars (VvE) is bevoegd om de jaarstukken goed te keuren. Voordat dit gebeurt brengt de kascommissie advies uit aan de vergadering en deelt daar haar conclusies over de jaarstukken. Als er geen kascommissie is, dan zal een accountant of een raad van commissarissen de jaarstukken moeten controleren, dat staat in de wet (art. 2:48 BW). Als niet aan deze verplichtingen is voldaan, dan kunnen de jaarstukken niet goedgekeurd worden, aldus de kantonrechter Amsterdam in een recente – nog niet gepubliceerde – beschikking (zaaknr. 2058886).
Kascommissie verplicht
Op grond van de wet is de VvE verplicht een kascommissie te kiezen die de jaarstukken op getrouwheid onderzoekt en aan de vergadering verslag van zijn bevindingen uitbrengt. Alternatief is om een raad van commissarissen te benoemen of om een accountant de jaarstukken te laten controleren. Dit laatste komt bij VvE’s vrij weinig voor, mede gelet op de daarmee gepaard gaande kosten. De kascommissie van de VvE moet uit minimaal twee personen bestaan die tevens lid zijn van de VvE.
Goedkeuringsbesluit vernietigd
In de zaak die voor de rechter kwam werd het besluit tot goedkeuring van de jaarstukken om twee redenen vernietigd. Allereerst bestond de kascommissie slechts uit één persoon. Dit was het gevolg van onenigheid binnen de kascommissie over het toetsen van de jaarstukken. In verband met deze onenigheid heeft een van de commissieleden zijn taak neergelegd. Daarnaast was het overblijvende lid van de kascommissie geen lid van de VvE. Beide omstandigheden zijn – aldus de kantonrechter – voldoende reden om te concluderen dat de jaarstukken niet gecontroleerd waren door een formele kascommissie en de jaarstukken dus niet goedgekeurd hadden mogen worden.
Het interessante aan deze zaak is overigens niet alleen het gegeven dat de kascommissie uit twee leden moet bestaan (dit staat immers ‘gewoon’ in de wet), maar dat het advies van de kascommissie onderdeel uitmaakt van (de totstandkoming van) het besluit tot goedkeuring van de jaarstukken.
Ook als er een professioneel beheerder is
Dat de VvE in beheer was bij een professioneel VvE-beheerder, waarvan verwacht kan worden dat deze over de nodige (financiële) kennis beschikt, doet aan de hiervoor genoemde omstandigheden niet af. Als de jaarstukken niet zijn beoordeeld door een op de juiste wijze gekozen en uit de juiste personen bestaande kascommissie, dan is het besluit tot goedkeuring van die jaarstukken vernietigbaar.
Vereisten voor functies in de VvE
Niet iedereen mag elke functie in de VvE uitoefenen. Sommige functies kunnen alleen door leden van de VvE vervuld worden. Daarnaast mogen bepaalde functies niet door bestuurders van de VvE uitgeoefend worden. In ieder geval verdient het aanbeveling om, voordat bestuurs- en / of commissieleden door de vergadering gekozen worden, te onderzoeken wie welke functie in de VvE mag uitoefenen.
Reacties
12 reactiesGerelateerde artikelen
Verduurzaming stokt door verouderd appartementsrecht: ‘Zonder wetswijziging lopen VvE’s vast’
Nederlandvve.nl ontvangt predicaat ‘Website van het Jaar Certified’
Radar over machtsverhoudingen in de VvE: wat als één partij alles te zeggen heeft?
Helder stuk. Helaas blijkt het niet altijd mogelijk om daadwerkelijk de wet te volgen als professioneel beheerder, als er vanuit de leden van de VvE onvoldoende animo, of betrokkenheid is met de VvE. Hier zullen veel beheerders last van hebben (helaas)……
Het klopt inderdaad dat er vaak weinig animo is om zitting te nemen in de kascommissie. Het ligt dan op de weg van het bestuur – of van de beheerder als deze er is – om de VvE erover te informeren dat, indien er geen kascommissie is, noodgedwongen een accountant ingeschakeld zal moeten worden. De ervaring leert dat het animo dan plotseling toeneemt, waarschijnlijk in verband met de aan een accountantscontrole verbonden kosten.
Kortom: het gebrek aan animo is vervelend en daarnaast een complicerende factor, maar het wordt daardoor voor een beheerder zeker niet onmogelijk om de wet te volgen, of liever: de VvE te adviseren hoe de wet gevolgd moet worden.
Met hartelijke groeten,
Redactie Nederlandvve.nl
Kan iemand mij vertellen in het geval de VvE geen leden kan vinden die de kascommissie wil doen? Dus niemand stelt zich beschikbaar om de boeken te controleren? Wat dan? Kunnen de stukken dan toch bij ledenvergadering zonder kascommissie worden goedgekeurd? Mensen zitten lekker achterover, komen nooit op vergaderingen en vinden het allemaal wel best. Een kascommissie doen, daar hebben ze geen zin in. Kijken liever tv!
Beste Koos,
In dat geval zal een accountant de jaarstukken moeten controleren en een verklaring uit moeten brengen. Dat is (juridisch) helaas het enige alternatief. Zo niet dan is het goedkeuringsbesluit van de jaarstukken, net als in bovenstaande casus, vernietigbaar.
Mogelijk brengt het vooruitzicht van extra kosten de leden van de VvE op andere gedachten.
Zie overigens over wie welke functie mag uitoefenen nog deze pagina: https://nederlandvve.nl/informatie/wie-mag-welke-functie-uitoefenen-in-de-vve/
Met hartelijke groeten,
Redactie Nederlandvve.nl
Bedankt voor uw uitgebreide antwoord! Helemaal duidelijk.
Toch nog een korte, andere vraag die in het verlengde ligt van de slechte animo die er is bij onze VvE. Ik ben voorzitter en zit al jarenlang alleen in het bestuur. Niemand die erbij wil komen. Kan dat zomaar? Dat ik alleen sta als bestuurslid? Of moet ik dan de statuten erop naslaan?
Beste Koos,
De statuten (splitsingsakte) bepalen doorgaans dat het bestuur uit één of meer bestuurders bestaat (meestal ook een oneven aantal). Dat er maar één bestuurders is kan dus inderdaad. Zie ook: https://nederlandvve.nl/informatie/algemene-informatie-over-de-vve/vve-bestuur/
De leden kunnen niet verplicht worden om zich verkiesbaar te stellen als bestuurder. Zie daarover: https://nederlandvve.nl/article/boete-van-vve-beheerder-voor-niet-bestuurders/
Met hartelijke groeten,
Redactie Nederlandvve.nl
Wij hebben weinig leden. De Kascontrolecommissie is derhalve steeds hetzalfde samengesteld. Daarom ook hebben we besloten om eens in de vijf jaar de jaarrekening van dat jaar door een accountant te laten controleren. De kascommissie kan dan weer verder met de aanbevelingen die daaruit voortkomen
In onze vereniging bestond de kascommissie uit twee partners. Een van de partners was eigenaar van het appartementrecht. In de loop van het jaar werden door de administrateur de partners benoemd tot kascontrolecommissie. Zonder dit aan de leden voor te leggen. Ik heb mij tegen deze keuze ernstig verzet. Zij hadden volgens de administrateur de kas gecontroleerd en in orde bevonden. Beide waren niet op de vergadering aanwezig en het pand werd enkele dagen later verkocht. Onze administrateur ging er van uit dat de kas gecontroleerd was en dat dit voldoende was. De vergadering werd niet gevraagd of ze er mee akkoord gaat.
Kunt u mij aangeven of het juist is dat leden in een kascommissie om de twee jaar moeten rouleren?
Ik maak al jaren deel uit van de kascommissie. Er wordt in ons complex veel onderverhuurd en daar moeten huurovereenkomsten van zijn tussen de huurder en de eigenaar maar die krijgt de kascommissie niet te zien want dat is vertrouwelijk. Klopt dat?
Geachte heer, mevrouw,
Dank voor uw vraag. De redactie van Nederlandvve.nl neemt echter geen vragen in behandeling op deze website. Als u abonnee bent van Nederlandvve.nl, kunt u uw vraag via de VvE vraagbaak stellen. Om een abonnement af te sluiten, klikt u hier. U kunt uw vraag ook stellen op het forum van VvE-Forum.nl, waar u snel een inhoudelijk antwoord krijgt op uw vraag en/of over uw vraagstuk kunt discussiëren. Klik hier om naar het VvE forum te gaan.
Met vriendelijke groet,
Webredactie Nederlandvve.nl
Geachte M
bij onze vereniging van eigenaren is de kascommisie niet tot onder tekenen gekomen
omdat het niet klopt volgens hun
betreft 2017 en 2018.
binnen kort is er weer lede vergadering zonder de jaarstukken.
er is bekend gemaakt dat er 15 euro per maand bij komt dit via stemmen,mag dit dan omdat de financiele jaarstukken n iet zijn ondertekend door kas commisie??