Foutje in de splitsingsakte, wat nu?

Op 10 september 2025 heeft de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2025:11559) een vonnis gewezen over de uitleg van een bepaling in de splitsingsakte. De bepaling gaat over de verdeling van de kosten met betrekking tot het onderhoud aan de liftinstallatie. Het is evident dat in die tekst en fout stond. De rechter moest vervolgens oordelen hoe daarmee moest worden omgegaan. Conner Canters is advocaat VvE-recht bij Lexys Advocaten en vertelt wat je moet doen bij fouten in de splitsingsakte. 

De kosten van “het dagelijks onderhoud van het stroomverbruik”

 Dat het lezen van de splitsingsakte van de VvE nauw kan komen, is bekend. In het reglement van de VvE in de Rotterdamse kwestie, levert goed lezen echter geen soelaas. In de akte staat het volgende over de onderhoudskosten van de lift: 

“6. De kosten van de navolgende diensten en leveranties komen ten laste van de eigenaars van de appartementsrechten (…), en wel voor gelijke delen per appartementsrecht:  

(…) 

c. het dagelijks onderhoud van het stroomverbruik van de liftinstallatie en van andere technische en/of elektrische installaties in de gemeenschappelijke gedeelten als deuropeners, intercominstallaties, belinstallaties en hydrofoorinstallatie;” 

Dat is een nogal verwarrende bepaling. Er staat dat het gaat om de kosten van het “dagelijks onderhoud”, maar die woorden worden gevolgd door de tekst “van het stroomverbruik”. Vanzelfsprekend heeft ‘het stroomverbruik’ geen onderhoud nodig (en al was dat zo: dan is dat niet dagelijks nodig), maar wat is er dan wel bedoeld? 

Geschil in VvE over kosten van de lift

Partijen waren in geschil over de verdeling van de kosten voor de liftinstallatie. Eiser vorderde een verklaring voor recht dat de kosten voor de liftinstallatie niet conform artikel 2 lid 6 moesten worden verdeeld. Volgens hem betekende dit dat alleen de kosten van het stroomverbruik van de liftinstallatie daaronder valt. De overige kosten van de liftinstallatie – waaronder de onderhoudskosten – moesten anders worden verdeeld. Volgens de eiser zouden dus de woorden ‘dagelijks onderhoud’ abusievelijk in de bepaling terecht gekomen zijn.  

 De inzet van de procedure was dus de tekst van de splitsingsakte en hoe met de fout die erin was geslopen, om moet worden gegaan. Het financiële belang daarbij was naar mijn mening echter zeer marginaal. Alhoewel eiser daar zelf anders over dacht. Die heeft het namelijk over ‘ruim’ € 41,- zo blijkt uit het vonnis: “Na toelichting door [eiser] blijkt het te gaan om ruim € 41 per jaar”. 

VvE over verdelen onderhoudskosten voor de lift

Gedaagde (de VvE) was van mening dat de kosten voor de liftinstallatie zoals die in artikel 2 lid 6 staan, zowel de stroomkosten als de onderhoudskosten betreffen. Volgens de VvE was dus alleen het woordje ‘van’ fout in de splitsingsakte opgenomen. In plaats van ‘van’, moest er ‘en’ staan, aldus de VvE. 

 Toetsingskader voor de uitleg van een bepaling uit de splitsingsakte

Om de vraag te kunnen beantwoorden, moet de splitsingsakte uitgelegd worden. Wanneer een bepaling uit de splitsingsakte op verschillende manieren kan worden uitgelegd, komt het volgens vaste jurisprudentie (zie bijvoorbeeld: ECLI:NL:GHAMS:2024:2685) aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, die moet worden afgeleid uit de bewoordingen daarvan, naar objectieve maatstaven uitgelegd in het licht van de inhoud van de gehele akte. Daarbij kan mede worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de verschillende interpretaties zouden leiden.  

 Om dat te beoordelen moet zowel naar de letterlijke tekst van de splitsingsakte als naar de partijbedoelingen worden gekeken. Dat houdt in dat: 

 moet worden gekeken wat er met de desbetreffende bepaling is bedoeld door degene die tot splitsing is overgegaan; 

1. die bedoeling moet blijken uit de tekst van die bepaling, en; 
2. dat moet blijken uit de overige bepalingen in de akte.  

 Vervolgens kan worden gekeken of het rechtsgevolg dat daaruit volgt aannemelijk is.  

 Oordeel van de rechter over fout in splitsingsakte

Concreet ging het geschil dus over de zinsnede “het dagelijks onderhoud van het stroomverbruik”, betreffende de liftinstallatie en andere installaties in de gemeenschappelijke gedeelten. De vraag die centraal stond was hoe de bepaling naar objectieve maatstaven dient te worden geïnterpreteerd. De rechter volgde de uitleg van de VvE. Eiser had de nadruk te veel op het woord “stroomverbruik” gelegd. hij ging ten onrechte voorbij aan het woord “onderhoud” in die zinsnede.  

 Er is dan ook geoordeeld dat het veel aannemelijker is dat twee soorten kostenposten zijn bedoeld, te weten onderhoudskosten en stroomkosten. Het is onwaarschijnlijk dat per abuis het woord “onderhoud” is opgeschreven. Veel aannemelijker is dat per abuis het woord “van” is opgeschreven, terwijl dat “en” had moeten zijn.  

 Bovendien geeft de context van de gehele bepaling geen aanleiding voor een andere uitleg. In die context past dat de onderhoudskosten van (onder andere) de liftinstallatie uitsluitend voor rekening komen van de gebruikers daarvan, te weten de appartementen op de verdiepingen.  

 De vorderingen van eiser werden afgewezen. Eiser had eveneens nietigheid van enkele besluiten met betrekking tot een kostenverdeling gevorderd. Aan die besluiten lag namelijk de uitleg van de VvE aan de desbetreffende bepaling ten grondslag. Nu de uitleg van eiser aan de desbetreffende bepaling niet werd gevolgd, kon de vordering tot nietigverklaring van de besluiten evenmin worden toegewezen.  

Over de auteur: advocaat bij geschil in de VvE over onderhoudskosten

Conner Canters is advocaat vastgoedrecht bij Lexys Advocaten in Rotterdam. Als advocaat staat hij onder andere vastgoedontwikkelaars, makelaars, aannemers en VvE’s bij. Ook particulieren en leden van VvE’s kunnen op de bijstand van Conner rekenen. Conner en zijn collega’s bij Lexys Advocaten zijn gespecialiseerd in geschillen binnen VvE’s en over appartementsrechten.