Uitponden en kwetsbare VvE’s: ligt het probleem bij beleggers of in het systeem?

De discussie over de financiële gezondheid van VvE’s houdt de gemoederen nog steeds bezig. Zo verscheen er afgelopen week een opiniestuk van BNNVARA Joop over vertrekkende vastgoedinvesteerders die voormalige huurcomplexen verkopen (lees het hier). De stelling: beleggers laten slecht gevulde reservefondsen en uitgesteld onderhoud achter, waarna starters opdraaien voor de rekening.

Het onderwerp raakt direct aan wat wij eerder al schreven na de Radar-uitzending over stijgende VvE-bijdragen, onderhoud, verduurzaming en betaalbaarheid. De druk op VvE’s neemt toe. Onderhoud wordt duurder, verduurzaming is noodzakelijk, bijdragen stijgen. (Lees het hier)

Toch roept deze nieuwe discussie een fundamentelere vraag op. Hebben we hier te maken met partijen die hun verantwoordelijkheid ontlopen, of legt dit vooral een structurele zwakte in het VvE-stelsel bloot?

Wat gebeurt er bij uitponden?

Wanneer een verhuurder besluit een wooncomplex per appartement te verkopen, verandert de situatie ingrijpend. Waar eerst één eigenaar keuzes maakte over onderhoud en investeringen, ontstaat ineens een vereniging van individuele eigenaren (VvE). Die gezamenlijke verantwoordelijkheid klinkt logisch, maar maakt ook zichtbaar wat er in de jaren daarvoor is gebeurd.

Is er structureel gereserveerd? Ligt er een actueel meerjarenonderhoudsplan? Zijn installaties tijdig vervangen? Hoe staat het met dak, gevel of fundering?

Als onderhoud is uitgesteld of reserveringen achterblijven bij wat technisch nodig is, dan verdwijnt die opgave niet bij verkoop. Die verschuift naar de nieuwe eigenaren. Juridisch is dat helder. Financieel kan het een schok zijn.

Van individueel verwijt naar systeemvraag

In de publieke discussie wordt al snel gewezen naar “grote beleggers” die complexen zouden hebben leeggetrokken. Dat beeld spreekt tot de verbeelding. Toch is het te eenvoudig om het probleem uitsluitend daar neer te leggen.

Ook particuliere VvE’s kunnen jarenlang te weinig reserveren. Ook daar worden moeilijke besluiten vooruitgeschoven. De kernvraag is dus niet alleen wie verkoopt, maar hoe het mogelijk is dat een VvE structureel financieel kwetsbaar kan blijven zonder dat het systeem corrigeert.

Er bestaat een wettelijke reserveringsplicht. Tegelijkertijd ontbreekt in de praktijk een harde sanctie wanneer structureel te weinig wordt opgebouwd. Er is geen automatische blokkade bij verkoop. Geen verplichte technische nulmeting die bij overdracht wordt afgedwongen. Banken financieren in veel gevallen gewoon door, zelfs bij slapende of zwakke VvE’s.

Dat betekent dat risico’s zich kunnen opstapelen zonder directe consequenties.

Onderzoeksplicht in een krappe markt

Formeel geldt: wie een appartementsrecht koopt, koopt een aandeel in een gemeenschap. Daarbij hoort een onderzoeksplicht. Je moet de notulen lezen, de jaarrekening bestuderen, het MJOP bekijken, vragen stellen over geplande werkzaamheden.

Alleen is de praktijk weerbarstig. In een oververhitte woningmarkt moeten biedingen snel worden gedaan. Starters hebben vaak beperkte kennis van VvE-structuren. De aandacht gaat logischerwijs uit naar de woning zelf. De financiële staat van de vereniging krijgt minder ruimte in het besluitvormingsproces.

Dat betekent niet dat kopers geen verantwoordelijkheid dragen. Het betekent wel dat het huidige systeem sterk leunt op individuele alertheid, terwijl de gevolgen collectief zijn.

Verzekeraars en financiers worden kritischer

Wat we de laatste jaren zien, is dat verzekeraars scherper kijken naar de onderhoudsstaat van gebouwen. Achterstallig onderhoud kan leiden tot hogere premies of beperktere dekking. Dat raakt direct de VvE.

Ook financiers letten nadrukkelijker op de financiële positie van de vereniging. Dat kan een gezonde prikkel zijn. Tegelijkertijd schuilt hier een nieuw risico. Als verzekerbaarheid of financierbaarheid onder druk komt te staan, kan dat de verkoopbaarheid van appartementen beïnvloeden. Dan raken niet alleen beleggers, maar ook gewone eigenaren in de knel.

Daarmee ontstaat een spanningsveld. Hoe zorg je voor strengere waarborgen zonder eigenaren vast te zetten in hun appartement?

Waarom blijft structurele aanpassing uit?

Er zijn inmiddels Kamervragen gesteld over financieel ongezonde VvE’s en de betaalbaarheid van groot onderhoud. Het onderwerp staat dus op de politieke radar.

Toch blijft fundamentele systeemaanpassing uit. Dat is niet vreemd. Strengere reserveringsnormen betekenen hogere maandelijkse bijdragen. Verplichte technische keuringen bij verkoop maken transacties duurder. Een harde financieringsstop kan huidige bewoners direct raken.

Elke maatregel heeft dus bijwerkingen. En precies daar zit het dilemma.

Wat kun je hier als VvE mee?

Los van het politieke debat is één conclusie duidelijk. Een gezonde VvE begint bij realisme. Een actueel MJOP dat niet in een la verdwijnt. Reserveringen die aansluiten bij de daadwerkelijke onderhoudsbehoefte. Transparantie richting huidige én toekomstige eigenaren.

Bestuurders doen er verstandig aan periodiek te toetsen of de financiële koers nog klopt. Beheerders kunnen daarin een belangrijke rol spelen. Niet alleen administratief, maar ook adviserend.

Voor kopers geldt: kijk verder dan de keuken of de vloer. De staat van de VvE bepaalt in hoge mate je toekomstige woonlasten.

De discussie over uitponden laat uiteindelijk iets groters zien. Het gaat niet alleen over vertrekkende beleggers of kwetsbare starters. Het gaat over de vraag hoe wij in Nederland het gezamenlijke eigenaarschap van gebouwen structureel gezond houden.

Misschien is dát wel de kern van het debat.