Radar over funderingsproblemen: wat betekent dit voor de VvE?

Een appartement kopen met een geruststellend funderingsrapport geeft nog geen zekerheid over toekomstige herstelkosten. Radar besteedde onlangs aandacht aan de informatie die woningkopers krijgen over funderingsrisico’s. Bij appartementen raakt dat onderwerp de hele Vereniging van Eigenaars. De verkoop betreft één appartement, maar onderzoek, herstel en de rekening kunnen alle eigenaars aangaan.

Radar onderzocht hoe funderingsrisico’s bij de aankoop en verkoop van woningen worden besproken. Het programma signaleert dat kopers niet altijd goed weten welke zekerheid een rapport biedt. Ook kunnen verschillende beoordelingen van hetzelfde pand tot andere uitkomsten leiden. Dat roept vragen op over de betekenis van zo’n beoordeling. Het panelonderzoek bewijst overigens niet dat ieder funderingsonderzoek onbetrouwbaar is. Lees het onderzoek van Radar.

De betrokken makelaars benadrukken in hun reacties dat zij deskundigen hadden ingeschakeld en onderzoeksinformatie met kopers deelden. Juist daarin zit een belangrijk aandachtspunt voor VvE’s: wat is precies onderzocht en welke conclusies kun je daaruit trekken? Lees het wederhoor bij Radar.

Een risicoklasse is geen garantie

Sinds 1 april 2026 heeft funderingsinformatie een uitgebreidere plaats in het model Taxatierapport Woonruimte. Volgens het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) is het funderingsrisicorapport van KCAF daarbij de primaire bron. Naast de risicoklasse telt mee waarop de informatie berust: vastgestelde gegevens, afgeleide informatie of een modelanalyse.

Bij risicoklasse D of E moet in principe aanvullend, beperkt funderingsonderzoek plaatsvinden voordat de taxatie wordt afgerond. Daarop zijn gemotiveerde uitzonderingen mogelijk. Het gaat dus niet om een algemene verplichting om bij iedere woningverkoop de fundering volledig technisch te onderzoeken. Bekijk de toelichting van NRVT.

Voor de VvE is vooral van belang of de beschikbare informatie voldoende is voor de beslissing die voorligt. Een beoordeling voor een taxatie beantwoordt niet vanzelf alle vragen over herstel, planning en kosten. Vraag daarom welke delen zijn onderzocht, welke beperkingen gelden en of vervolgonderzoek wordt aanbevolen.

Meer uitleg staat in ons artikel over het funderingslabel en het funderingsrisicorapport.

De fundering raakt ook de bovenste verdieping

De fundering behoort doorgaans tot de gemeenschappelijke gedeelten. Onderzoek en herstel daarvan vallen dan onder het beheer van de VvE. De splitsingsakte en het toepasselijke reglement bepalen welke kosten gezamenlijk worden gedragen en hoe die worden verdeeld.

Een eigenaar op de bovenste verdieping kan daardoor moeten meebetalen, ook als de werkzaamheden vooral in het souterrain of de benedenwoning plaatsvinden. De locatie van de overlast bepaalt niet automatisch de kostenverdeling.

Voor een koper is daarom zowel de technische als de financiële situatie van belang. Wat weet de VvE over de fundering? Is vervolgonderzoek besproken? Zijn er herstelplannen en is daarvoor geld beschikbaar? Een reservefonds zegt weinig zonder te weten welke uitgaven daartegenover staan. Lees meer over funderingsherstel, kosten en besluitvorming binnen de VvE.

Wat vertelt de verkoper en wat weet de VvE?

De informatie kan verspreid liggen: een rapport bij de verkoper, een gemeentelijke brief bij het bestuur en eerdere discussies in de notulen. Voor een zorgvuldig verkoopdossier moeten die stukken met elkaar in verband worden gebracht.

Het is verstandig als het bestuur relevante onderzoeken, meldingen en besluiten overzichtelijk bewaart en beschikbaar maakt aan de verkopende eigenaar. Beschrijf daarbij wat bekend is en wat nog onderzocht moet worden. De mededeling dat de VvE geen herstelbesluit heeft genomen, is iets anders dan de vaststelling dat herstel niet nodig is.

Ook voor de verkoopmakelaar doet de beschikbare informatie ertoe. In een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uit 2024 had een makelaar concrete zorgen van een eerdere gegadigde over het dak en de waterafvoer niet meegedeeld. Het hof oordeelde dat hij zijn zorgplicht had geschonden. Hij moest 50 procent van de daardoor geleden schade vergoeden; ook het handelen van de koper speelde mee. Die zaak ging over een dak, maar illustreert waarom relevante informatie niet zonder meer achterwege mag blijven. Lees de uitspraak, ECLI:NL:GHARL:2024:3466.

Daaruit volgt geen automatische aansprakelijkheid van een VvE-bestuur bij funderingsproblemen. De rol van het bestuur verschilt van die van de verkoper en de makelaar. Voor het bestuur ligt de praktische opgave bij zorgvuldig vastleggen, feitelijk informeren en opvolgen van signalen.

Onderzoek moet bij het gebouw passen

Dat onderzoek nodig kan zijn, betekent niet dat ieder onderzoeksvoorstel geschikt is. Dat blijkt uit een Rotterdamse zaak over een VvE met twee eigenaars.

Eén eigenaar wilde een vervangende machtiging voor funderingsonderzoek. Er waren zorgen over scheuren en de vloer van het souterrain. De andere eigenaar had onder meer bezwaar tegen de kosten en het ontbreken van de naastgelegen panden in het voorstel.

De rechtbank wees de machtiging af. De gemeente adviseerde dringend onderzoek naar het hele bouwblok, omdat de panden constructief met elkaar verbonden waren. De bezwaren tegen de voorgestelde opdracht waren daarom redelijk. De uitspraak was geen oordeel dat onderzoek overbodig was. Juist gezamenlijk onderzoek lag volgens de rechter voor de hand. Lees de bespreking op VvErechtspraak.nl, ECLI:NL:RBROT:2026:2027.

Voor VvE’s is dat een bruikbare les: laat vooraf bepalen welk gebouwdeel of bouwblok onderzocht moet worden. Dat voorkomt dat een rapport de vragen van de vergadering onvoldoende beantwoordt.

Ook herstel bij de buren kan een rekening opleveren

Een andere zaak laat zien dat de financiële gevolgen over de grens van het eigen pand kunnen gaan. De rechtbank Amsterdam moest beoordelen of een VvE moest bijdragen aan funderingsherstel van een gemeenschappelijke bouwmuur met een aangrenzend pand.

De deskundige kwalificeerde de fundering als onvoldoende. Voor de rechtbank was die kwalificatie op zichzelf niet beslissend. Ook de concrete gebreken aan de constructie telden mee. Die maakten herstel noodzakelijk. De VvE en haar medegedaagden werden veroordeeld tot betaling van ruim €34.500 aan herstelkosten, naast andere kosten en rente. Lees de bespreking op VvErechtspraak.nl, ECLI:NL:RBAMS:2025:8627.

Voor een VvE met gedeelde bouwmuren is vroeg overleg met de buren daarom belangrijk. Bespreek de onderzoeksuitkomsten, noodzaak, aanpak en kosten voordat werkzaamheden beginnen.

Wat kan de VvE nu doen?

Zet bij concrete zorgen over de fundering een voorstel op de agenda van de vergadering van eigenaars. Verzamel de beschikbare rapporten en gemeentelijke informatie en laat beoordelen welke vragen nog openstaan. Werk vervolgens toe naar een besluit over onderzoek, budget en eventuele samenwerking met buren.

Voor een appartementkoper zijn vooral deze vragen relevant:

• Welke funderingsonderzoeken zijn beschikbaar en wat is daarin daadwerkelijk onderzocht?
• Zijn er latere meldingen, metingen of adviezen die een ander beeld geven?
• Wat heeft de VvE besloten over vervolgonderzoek of herstel?
• Welke kosten zijn voorzien en hoe worden die verdeeld en betaald?

Vraag die informatie tijdig op en bespreek met de aankoopadviseur of specifieke afspraken over funderingsonderzoek nodig zijn in de koopovereenkomst. Een geruststellende samenvatting wordt pas bruikbaar als duidelijk is waarop zij berust. Voor de VvE begint daar de voorbereiding op een onderbouwd besluit.