Funderingsherstel bij de VvE: onderzoek, kosten en besluitvorming

Bij funderingsproblemen moet de VvE eerst laten vaststellen wat er technisch aan de hand is en hoe dringend maatregelen nodig zijn. Voor een gemeenschappelijke fundering organiseert de VvE het onderhoud en herstel. Wie welk deel betaalt en hoe de vergadering besluit, moet worden beoordeeld aan de hand van de splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement.

Inhoudelijk bijgewerkt op 15 september 2026.

Van signalen naar funderingsonderzoek

Scheuren, scheefstand en klemmende deuren kunnen aanleiding zijn om de fundering te onderzoeken. Ze bewijzen op zichzelf niet dat funderingsherstel nodig is. Een deskundige moet de oorzaak en samenhang beoordelen. Lees ook hoe een VvE mogelijke funderingsproblemen herkent.

Een funderingsrisicorapport op basis van beschikbare gegevens geeft een eerste risico-inschatting. Een QuickScan kan die inschatting met waarnemingen en metingen aanvullen. Voor een technisch oordeel kan volledig funderingsonderzoek nodig zijn. Bespreek met de onderzoeker welke onderzoeksvraag moet worden beantwoord: gaat het om monitoring, de urgentie van herstel of de voorbereiding van een herstelplan? De uitleg van KCAF over deze onderzoeksstappen maakt de verschillen duidelijk.

Verzamel bestaande onderzoeken, tekeningen, meetgegevens en informatie over eerdere verbouwingen. Vraag ook of naastgelegen panden bouwkundig met het gebouw samenhangen. Een onderzoek dat alleen naar één appartement kijkt, kan dan te beperkt zijn.

Het type fundering bepaalt mede de aanpak

Bij houten paalfunderingen kan droogstand leiden tot aantasting van het hout. Daarnaast kan bacteriële aantasting ook onder water voorkomen. Een fundering op staal draagt rechtstreeks op de ondergrond, zonder diepe paalfundering. De draagkracht en beweging van die ondergrond kunnen problemen veroorzaken. De naam betekent niet dat de fundering van staal is.

Het herstel moet passen bij de vastgestelde oorzaak. Monitoring, maatregelen rond grondwater of constructief herstel zijn geen onderling uitwisselbare oplossingen. Laat de deskundige uitleggen welke aanpak verantwoord is, welke onzekerheden blijven bestaan en wat uitstel betekent.

Wie betaalt het funderingsherstel?

Controleer in de splitsingsakte welke onderdelen gemeenschappelijk zijn en welke kostenverdeling daarvoor geldt. De rekening voor een gemeenschappelijke fundering wordt verdeeld volgens de toepasselijke verdeelsleutel. De ligging op de begane grond of op een hogere verdieping bepaalt niet zelfstandig het aandeel.

Stel dat de herstelkosten €100.000 bedragen en het aandeel van een appartement volgens de akte 20 procent is. Dan is het aandeel in die kosten €20.000. Dit is uitsluitend een rekenvoorbeeld, geen indicatie van actuele herstelkosten. Een groter appartement heeft ook niet automatisch een groter aandeel: daarvoor is de vastgelegde verdeelsleutel bepalend.

Maak onderscheid tussen de verdeling van gemeenschappelijke kosten en eventuele aansprakelijkheid van iemand die schade heeft veroorzaakt. Dat een eigenaar mogelijk aansprakelijk is, beantwoordt nog niet hoe de VvE het noodzakelijke onderzoek en herstel op korte termijn organiseert.

Extra wensen van een eigenaar apart beoordelen

Een eigenaar kan funderingsherstel willen combineren met een uitbouw of een diepere kelder. Leg dan vast welke werkzaamheden noodzakelijk zijn voor het gemeenschappelijke herstel en welke voortkomen uit een individuele wens. Laat die onderdelen afzonderlijk begroten.

Of toestemming, een gebruiksregeling of wijziging van de splitsingsakte nodig is, hangt af van het plan en de bestaande juridische situatie. Een besluit over herstel geeft niet automatisch toestemming voor extra privéruimte. In het forum wordt dit concreet besproken bij een nieuwe fundering onder een uitbouw.

Welke meerderheid is nodig?

Er bestaat geen vast stempercentage dat voor ieder funderingsherstel geldt. Controleer welke bepalingen uit het eigen splitsingsreglement van toepassing zijn op het onderzoek, het herstel, eventuele verbeteringen en de financiering. Ook het vereiste aantal aanwezige of vertegenwoordigde stemmen, het quorum, kan relevant zijn.

Maak in het voorstel duidelijk waarover de vergadering besluit: de werkzaamheden, het budget, de financiering, een eventuele extra bijdrage en de bevoegdheden van het bestuur. De enkele constatering dat een meerderheid voor is, is onvoldoende om te beoordelen of de besluitvorming klopt. Onze uitleg over stemverhoudingen in de VvE helpt bij de voorbereiding.

Bij een impasse of acute noodzaak is specifiek juridisch advies nodig. Laat daarbij beoordelen welke besluitvorming of rechterlijke voorziening bij de situatie past. Begin niet op eigen initiatief aan gemeenschappelijke werkzaamheden op basis van alleen een algemeen artikel.

Wat moet in de herstelbegroting staan?

Een bedrag per woning of per meter is zonder nadere omschrijving weinig bruikbaar. Vraag om een begroting voor het onderzochte gebouw, met een duidelijke omschrijving van de methode en het prijspeil. Bij een appartementencomplex moet bovendien helder zijn of een bedrag betrekking heeft op het hele pand of op het aandeel van één appartement.

Laat naast de funderingswerkzaamheden ook onderzoek, constructief ontwerp, vergunningen voor zover vereist, begeleiding en toezicht opnemen. Bespreek sloop en herstel van vloeren of interieur, tijdelijke voorzieningen, btw en een reserve voor tegenvallers. Zo kunnen eigenaars offertes vergelijken op dezelfde uitgangspunten.

Financiering: VvE en individuele eigenaar onderscheiden

Breng in kaart welk bedrag uit het reservefonds beschikbaar is en wat nodig blijft voor ander onderhoud. Vergelijk vervolgens een extra bijdrage, een VvE-lening en eventuele combinaties. Een lening spreidt de betaling, maar rente en aflossing moeten wel in de begroting passen. Lees meer over geld lenen voor onderhoud door de VvE.

Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel richt zich op particuliere woningeigenaren die noodzakelijk herstel niet marktconform kunnen financieren. Dat is niet hetzelfde als een algemeen beschikbare lening aan iedere VvE. Laat bij een appartement vooraf toetsen of de individuele eigenaar, de eigendomssituatie en het herstelplan binnen de voorwaarden passen.

Vraag daarnaast de gemeente welke ondersteuning beschikbaar is. Maak daarbij onderscheid tussen subsidie, een lening en begeleiding. Een aangekondigde regeling of extra budget betekent niet dat de eigen VvE daar automatisch gebruik van kan maken.

Buren en tijdelijke huisvesting tijdig betrekken

Bij een gedeelde bouwmuur of samenhangende fundering kunnen ook eigenaars buiten de eigen VvE betrokken zijn. Leg vast wie opdracht geeft, welke werkzaamheden gezamenlijk nodig zijn en hoe kosten en risico’s worden geregeld. Onze bespreking van geschillen over een mandelige fundering laat zien waarom vertraging kostbaar kan zijn.

Bespreek voor het besluit welke appartementen tijdens de werkzaamheden bruikbaar blijven. Maak afspraken over toegang, bescherming van eigendommen en eventuele tijdelijke huisvesting. Of kosten daarvan voor rekening van de VvE komen, vraagt een beoordeling van de omstandigheden. Het forumonderwerp over bewoonbaarheid tijdens funderingsherstel laat zien welke vragen vooraf op tafel moeten komen.

Leg de vervolgstappen vast

Laat het bestuur een voorstel voorbereiden op basis van het onderzoeksrapport, een afgebakend herstelplan en een complete begroting. Koppel dit aan de planning van ander onderhoud en aan de financiële mogelijkheden van de VvE en haar leden. Bewaar onderzoeken, besluiten, garanties en opleverstukken in het VvE-dossier, zodat ook toekomstige bestuurders en kopers weten wat is onderzocht en uitgevoerd.

Bij aankoop en verkoop speelt ook funderingsinformatie in het taxatierapport een rol.