MJOP 30 jaar: hoe betrouwbaar zijn de kostenramingen van VvE’s?

Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) vormt voor veel VvE’s de basis voor de jaarlijkse reservering in het reservefonds. Maar hoe betrouwbaar zijn de kostenramingen waarop die bedragen zijn gebaseerd? Econoom en jurist Antonie Kerstholt stelt die vraag in een nieuwe bijdrage op Joop. De discussie is extra actueel nu de overheid voorstelt dat een MJOP niet minimaal tien, maar dertig jaar vooruit moet kijken.

Een MJOP is een raming, geen offerte

Een MJOP helpt een VvE om inzicht te krijgen in toekomstig onderhoud. In het plan staat welke werkzaamheden naar verwachting nodig zijn, wanneer die moeten worden uitgevoerd en welke kosten daarbij worden verwacht.

Dat laatste bedrag blijft echter een raming. Als in een MJOP staat dat het dak over tien jaar voor 200.000 euro moet worden vervangen, betekent dat niet dat het werk over tien jaar daadwerkelijk precies dat bedrag kost.

Materiaalprijzen, arbeidskosten, de staat van het gebouw, bereikbaarheid en de omvang van de uiteindelijke werkzaamheden kunnen veranderen. Hoe verder een onderhoudspost in de toekomst ligt, hoe groter die onzekerheid kan worden.

Kerstholt waarschuwt in zijn opiniebijdrage dat professioneel ogende bedragen daardoor meer financiële zekerheid kunnen suggereren dan er werkelijk is. Zijn punt is niet dat een MJOP geen waarde heeft, maar dat een VvE moet kunnen begrijpen waarop de bedragen zijn gebaseerd.

Onderzoek laat zien dat MJOP’s niet altijd aan de basiseisen voldoen

De discussie over de kwaliteit van MJOP’s staat niet op zichzelf. Atlas Research onderzocht in opdracht van het Wetenschappelijk Onderzoek- en Datacentrum de werking van de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars.

Aan de enquête deden 811 VvE-leden mee. Van de respondenten met een MJOP gaf een aanzienlijk deel aan dat het plan niet aan alle bestaande wettelijke eisen voldeed. Ongeveer 40 procent gaf aan dat het MJOP niet minimaal tien jaar vooruitkeek. Bij 29 procent ontbrak volgens de respondenten een inschatting van de totale kosten en bij 58 procent werden de kosten niet gelijkmatig over de jaren toegerekend.

Daarbij hoort wel een belangrijke nuance. Het onderzoek was geen onafhankelijke technische of financiële audit van alle onderzochte MJOP’s. De resultaten zijn gebaseerd op antwoorden van VvE-leden. Het onderzoek bewijst dus niet dat dezelfde percentages financieel onjuiste kostenramingen bevatten.

Wel concludeerden de onderzoekers dat een aanzienlijk deel van de gerapporteerde MJOP’s niet aan drie van de vier wettelijke eisen voldeed. Dat maakt de vraag naar de kwaliteit en onderbouwing van onderhoudsplannen relevant.

Van tien naar dertig jaar

Die vraag wordt nog belangrijker door een nieuw wetsvoorstel. De overheid wil de wettelijke horizon van het MJOP verlengen van tien naar dertig jaar. Daarnaast wordt een verplichte duurzaamheidsparagraaf voorgesteld.

De internetconsultatie over het wetsvoorstel Versnelling verduurzaming en onderhoud verenigingen van eigenaars loopt tot en met 20 september 2026. De wijziging is dus nog geen geldend recht.

Dertig jaar vooruitkijken kan een VvE helpen om grote onderhoudsuitgaven eerder in beeld te krijgen. Werkzaamheden aan bijvoorbeeld gevels, daken, liften en installaties vallen dan minder snel buiten de onderhoudsplanning.

Maar een langere planning betekent ook dat een groter deel van de kosten verder in de toekomst wordt geraamd. Een bedrag voor werkzaamheden over twintig of dertig jaar kan niet dezelfde zekerheid bieden als een recente offerte voor werk dat volgend jaar wordt uitgevoerd.

De onderbouwing wordt daarom belangrijker.

Wat moet een VvE controleren?

Een VvE hoeft niet zelf bouwkundig specialist of financieel deskundige te worden. Bestuur en vergadering moeten wel voldoende informatie krijgen om te kunnen beoordelen hoe de bedragen in het MJOP tot stand zijn gekomen.

Bij grote onderhoudsposten zijn in ieder geval de volgende vragen relevant.

1. Welk prijspeil is voor de kostenraming gebruikt?
2. Is rekening gehouden met toekomstige prijsstijgingen en zo ja, op welke manier?
3. Is duidelijk welke werkzaamheden, hoeveelheden en bijkomende kosten in het bedrag zitten?
4. Zijn btw, steigerwerk, advieskosten en andere noodzakelijke kosten meegenomen?
5. Wanneer worden grote toekomstige posten opnieuw beoordeeld aan de hand van actuele prijzen of offertes?
6. Wanneer wordt het MJOP technisch en financieel geactualiseerd?

Een getal in een tabel is pas bruikbaar als duidelijk is waarop het is gebaseerd.

Reservefonds kan op papier voldoende lijken

De betrouwbaarheid van het MJOP raakt direct aan het reservefonds. Veel VvE’s bepalen hun jaarlijkse reservering immers aan de hand van het onderhoud dat in het MJOP staat.

Een reservefonds kan daardoor op papier goed aansluiten op het onderhoudsplan, terwijl later blijkt dat belangrijke werkzaamheden veel duurder zijn geworden. De VvE kan dan alsnog een hogere periodieke bijdrage, een eenmalige extra bijdrage of financiering nodig hebben.

Daarom is alleen het saldo van het reservefonds onvoldoende om de financiële positie van een VvE te beoordelen. Relevant is vooral of het beschikbare geld aansluit op de onderhoudsopgave die werkelijk wordt verwacht.

Dat geldt ook voor appartementskopers. Wie een appartement koopt, doet er goed aan niet alleen naar het saldo van het reservefonds te kijken, maar ook naar het MJOP, de ouderdom daarvan en grote werkzaamheden die eraan komen.

De kascommissie controleert iets anders

Ook de kascommissie biedt niet automatisch een oplossing voor de onzekerheid in een MJOP. De kascommissie controleert de jaarstukken en de financiële administratie van de VvE. Zij kijkt bijvoorbeeld of bedragen in de jaarrekening aansluiten op bankafschriften, facturen en andere financiële stukken.

Een bouwkundige of financiële beoordeling van toekomstige kostenramingen in het MJOP is een andere taak. Dat onderscheid is belangrijk. Een VvE kan een correct gevoerde administratie hebben en toch werken met onderhoudsramingen die inmiddels achterhaald zijn.

Bij grote of onzekere onderhoudsposten kan daarom aanvullende deskundigheid nodig zijn.

Nieuwe waarschuwing in breder debat over onderhoudsschuld

De nieuwe bijdrage van Kerstholt sluit aan op eerdere waarschuwingen over financieel kwetsbare VvE’s. Hij schreef eerder onder meer over onderhoudsschulden en de risico’s voor appartementskopers wanneer jarenlang te weinig is gereserveerd.

Ditmaal ligt de nadruk op een andere vraag. Niet alleen hoeveel een VvE reserveert is van belang, maar ook hoe betrouwbaar de cijfers zijn waarmee dat bedrag wordt berekend.

Dat verschil is belangrijk. Een VvE kan formeel beschikken over een MJOP en een reservefonds, maar alsnog financieel kwetsbaar zijn wanneer de uitgangspunten achter het onderhoudsplan niet meer aansluiten op de werkelijkheid.

Niet minder plannen, maar beter onderbouwen

Een MJOP blijft een belangrijk hulpmiddel voor VvE’s. De oplossing is daarom niet om minder vooruit te plannen. Juist bij grote gebouwen en kostbaar onderhoud is een meerjarige planning noodzakelijk.

Wel moet duidelijk blijven dat toekomstige kosten ramingen zijn. Hoe langer de termijn, hoe belangrijker het wordt om aannames zichtbaar te maken, bedragen periodiek te actualiseren en grote onderhoudsposten opnieuw aan de markt te toetsen.

Voor VvE-besturen ligt daar nu al een praktische controle. Kijk bij de eerstvolgende bespreking van het MJOP niet alleen naar hoeveel de VvE moet reserveren. Vraag ook waarop de bedragen zijn gebaseerd, uit welk jaar de gebruikte prijzen komen en wanneer grote posten opnieuw worden beoordeeld.

Dat geeft meer inzicht dan alleen de vraag of er volgens het MJOP voldoende geld op de bankrekening staat.

Lees ook: Hoe groot-eigenaren onderhoudsschulden doorschuiven in VvE’s.

Meer onderzoek: Onderzoek en cijfers over VvE’s op Nederlandvve.nl.