Yarding
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Ik kan u adviseren om eens te kijken naar uw onderhoudscontract, condities, voorwaarden en opzegtermijn. Het kan de moeite waard zijn om eens over te stappen naar een ander liftbedrijf.
Het gaan wonen in een appartement is qua rechten en plichten wel altijd even wennen. Het besef dat je slechts eigenaar bent van een recht met exclusief gebruik, i.p.v. eigenaar van een fysiek woonhuis, is bij aanvang wel bijzonder bevreemdend. Mijn reactie hieronder doe ik als inmiddels ervaringsdeskundige betreffende hetzelfde onderwerp.
Het is alleszins de moeite waard, om de andere VvE leden te polsen of er ook bij hen interesse is voor een dergelijke duurzame m.i. ‘n zeer goede investering. Met het bijbehorende kostenplaatje (offertes kunnen beschikbaar zijn binnen enkele weken) kan het bestuur bekijken of er voldoende spaargeld aanwezig is in het VvE reservefonds om een dergelijke duurzame renovatie te kunnen betalen. Uiteraard moeten de leden hier vervolgens wel mee akkoord zijn (mandaat aan het bestuur). Mocht een dergelijk bedrag niet beschikbaar zijn in het reservefonds en alvorens hiervoor privé kapitaal te investeren, zou ik willen adviseren om eens navraag te doen bij het Nationaal Warmtefonds voor het mogelijk kunnen afsluiten van een VvE energie-bespaarlening.Beste Jokke,
Het eigendom van het appartementengebouw behoort toe aan de VvE (maw aan de gezamenlijke VvE leden). Elk afzonderlijk lid heeft slechts een z.g appartementsrecht met een daaraan gekoppeld exclusief woonrecht voor een bepaald deel (zijnde het betreffende appartement).
Met de betreffende kozijneninvestering stop je een behoorlijke extra MJOP duit in de kas van de VvE.Casper,
Zoals wij dit als VVE bestuur , (voor velen een complex gebeuren), geregeld hebben. Ben benieuwd naar andere reacties!
Als mede-eigenaar van het gehele appartementengebouw en met het verkregen appartementsrecht is er alleen het exclusieve gebruiksrecht van een bepaald gedeelte van het gebouw (dus geen exclusief eigendom). Als de twee balkons deel uitmaken van het gedeelte met het exclusieve gebruiksrecht dat zijn de onderhoudswerkzaamheden de verantwoordelijkheid van de appartementsrechtshouder. Echter de omringende gevels van een balkon (incl. ramen en deuren) met een z.g. buitenklimaat gevelcontact vallen voor het onderhoud meestal wel onder de verantwoordelijkheid van de VvE. Ter verduidelijking worden hierover vaak aanvullende afspraken gemaakt in het huishoudelijk reglement. Deels ook afspraken over wat er wel en niet is toegestaan, denk hierbij aan het plaatsen van bloembakken, schotelantennes of het barbecueën.
Bij dakdelen (gezamenlijk deel omsloten door privérecht delen op de bovenste etage) komt het voor dat leden het aan regels gebonden exclusieve vruchtgebruik toebedeeld krijgen, dit als aansluitend terras. Het volledige onderhoud blijft hierbij wel de verantwoordelijkheid van de VvE.
Bedankt Carla voor de info.
Het betreft (gelukkig) slechts een fictief voorval, waarbij wij (als VvE bestuurders) ons afvroegen, door welke partij een vermogensschade gedekt wordt. Onze beheerder heeft inderdaad een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering en wij hebben als VvE bestuur een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering. Onze beheerder voert haar werkzaamheden uit in opdracht van het bestuur. Het bestuur is dus wel de eindverantwoordelijke voor alle financiële zaken. Vandaar onze vraag, welke partij dekt een mogelijke schade?
Als aanvulling op de reacties van William en Carla, zou ik nog willen toevoegen dat naast de aspecten van uniformiteit en productspecificatie in het HHR (uiteraard niet het merk) ook de bevestigingsconstructie (aan de gezamenlijke gevel) hierbij van wezenlijk belang is. De kosten van schade die ontstaat door het ondeugdelijk bevestigen van privé eigendom (zoals b.v. zonnebescherming-systemen, bloembakken) aan gezamenlijk eigendom (gevels, borstweringen), kunnen n.l. ten laste komen van de betreffende eigenaar. Professionele installatiebedrijven zijn hiervan meestal wel op de hoogte, maar er bieden zich jammer genoeg ook “cowboys” aan. Om deze rede hebben wij in het HHR opgenomen, dat er vooraf afstemming dient plaats te vinden met bestuur en technische commissie.
Bedankt Rob voor de toelichting. Weer iets erbij geleerd (MR1992 art. 41 lid 5). Dit wetende kan het misschien van pas komen. Bij onze volgende ALV zullen wij als bestuur, onze leden hierop attent maken en dit ook expliciet gaan benoemen.
Voor spoedeisende maatregelen, hebben wij een bedrag (zoals eerder vermeld) beschikbaar van Euro 2500,-. Tot op heden hebben wij gelukkig voor acute zaken geen hogere kosten gehad, dan wel verschoven (met schriftelijke goedkeuring van de leden) naar het MJOP. Als voorbeeld kan ik hierbij noemen, kosten van schade t.g.v. een inbraak. We hebben voor deze calamiteit acuut reparaties uitgevoerd (kosten Euro 500,-) aan de beschadigde deuren. Vervolgens hebben we een inbraak preventieplan opgesteld (kosten Euro 3500,-) en dit plan als ingevoegde MJOP activiteit opgenomen en enkele maanden later (met goedkeuring leden) gerealiseerd. Deze voor ons nieuwe activiteit wordt nu jaarlijks binnen het MJOP geëvalueerd en opgevolgd.
Marloes, ik vermoed dat je in jouw laatste reactie “spoedeisende maatregelen” bedoeld en niet “dagelijks onderhoud”. Voor uitgaven dagelijks of regulier onderhoud en de MJOP uitgaven wordt de jaarbegroting opgesteld die aan de leden in de ALV wordt voorgelegd voor goedkeuring. Met de aanwijzing van Rob, lees ik overigens in artikel 41 lid 5 laatste alinea. “Voor zover dit bedrag (voor spoedeisende maatregelen) niet is vastgesteld, is dit bedrag gelijk aan 10% van de lopende jaarbegroting”.
M.b.t. taken en bevoegdheden beheerder! Voor ons is de beheerder niet anders dan b.v. een tuinbedrijf of schoonmaakbedrijf. De beheerder draagt (met een (jaar)contract) zorg voor het financiële beheer en eventueel ook het technisch beheer, dit alles in nauw overleg met het VvE bestuur en uiteraard binnen de kaders van het beheerder-takenpakket (zie contract beheerder). Binnen de grenzen van het financiële ledenmandaat (jaarbegroting en/of aanvullend mandaat) geeft het bestuur opdrachten aan de beheerder om taken uit te voeren. Hiervoor is geen extra beheerder-mandaat nodig (het tuinbedrijf krijg toch ook geen mandaat). Het bestuur is (t.o.v. de leden) ten alle tijden eindverantwoordelijk, welke niet afgeschoven kan worden naar de beheerder.Geluid vanuit een andere VvE praktijk!
Als VvE bestuur worden we door onze leden regelmatig aangesproken over regelgeving in de AvS of HHR die op onderdelen afwijken van het MR. Bij navraag bij een notariële instantie werd ons medegedeeld dat de door William voornoemde volgorde de juiste is. Notariaten gebruiken het MR zoals het woord zegt als model, maar zijn gerechtigd om hiervan af te wijken. Derhalve is het MR niet leidend maar wel de AvS.
Betreffende keuze nieuwe beheerder!
Onze VvE heeft een contractenpakket van in totaal 18 diensten en/of onderhoudsbedrijven, waaronder ook de beheerder. Sedert nu 5 jaren worden al onze contracten (zijnde jaarcontracten) in de maand november geëvalueerd (prijs/kwaliteit) en worden offertes gevraagd voor het komende boekjaar. Wij vragen de ALV elk jaar opnieuw een mandaat (uiteraard met de benodigde toelichting) om indien de evaluatie negatief uitvalt, te mogen switchen. Het e.e.a. heeft ons op de reguliere jaarkosten een gemiddelde besparing opgeleverd van ~15%. Onze beheerder heeft alleen nog het financiële management in opdracht. Het onderdeel technisch management hebben we enkele jaren geleden uit het beheerder-pakket gehaald. De kosten waren te hoog (winstmarges op de aanbestedingen) en de betrokkenheid bij de uitvoering bleek onvoldoende (we moesten veelal zelf toezicht houden en controles uitvoeren).
Zoals eerder is becommentarieerd, is het (financieel) beheer geen hobby, echter men kan hier wel kritisch naar kijken. Naast de overigens zeer professionele vastgoedmanagement bureau’s (weliswaar met dure overhead) zijn er nu kleine bureau’s die ook professioneel en concurrerend zijn. Wij overwegen voor 2019 een nieuwe beheerder.
Zoals wij dat geregeld hebben en het blijkbaar ook kan werken!
Het benoemde VvE bestuur beheert geld van de leden en heeft derhalve ten alle tijden toestemming nodig van de leden voor het doen van uitgaven. Het bestuur kan deze taak deels uitbesteden aan een beheerder maar blijft wel eindverantwoordelijk. Het moge duidelijk zijn dat het doen van uitgaven wel pragmatisch geregeld moet zijn. Voor calamiteiten (b.v. lekkages, storingen, etc.) waarvoor de kosten buiten de reguliere onderhoudscontracten vallen en acuut moeten worden verholpen, vragen wij jaarlijks de ALV een mandaat van euro 2500,- Grotere bedragen voor het voorkomen van herhaling en/of mogelijke vervolgschade worden vervolgens opgenomen in het jaarlijks goedgekeurde MJOP als z.g. ingevoegde activiteit . Als dit op relatief korte termijn moet worden gerealiseerd, vragen wij (uiteraard met de vereiste offerteprocedure) schriftelijk MJOP goedkeuring en toestemming voor realisatie aan de leden. Vergelijk dit simpelweg met een fietsband plakken en/of de band vervangen.
Opmerkelijk om te lezen zijn voor mij wel de beschreven taken en verantwoordelijkheden van de beheerder, commissies en ALV-voorzitter!!! Er is toch ook een bestuur?
Aan een beheerder (buitenstaander) of aan commissies worden geen mandaten verstrekt (dit zijn uitvoerende partijen). Alleen aan het bestuur worden vanuit de ALV mandaten verleend en zij draagt daarmee ook de financiële eindverantwoordelijkheid. De benodigde machtiging van de ALV voorzitter is bij mijn weten niet juist. Een bestuursvoorzitter kan ook ALV voorzitter zijn maar hoeft niet. Ook een buitenstaander kan ALV voorzitter zijn, mits de leden hiermee akkoord zijn.
Rob ben ik helemaal mee eens, is denk ik de essentie van dit discours!
Er blijkt (zo hoor ik vanuit ons administratiekantoor /heeft 300 VvE’s in beheer), een transitie gaande in de taken van de kascommissies, van financieel cijferbeheer/controle naar financieel risicobeheer/controle. Dit is ook wat onze leden/eigenaars vragen, in zin van “luister bestuur wij vertrouwen jullie wel, maar laat voor alle zekerheid de kascommissie er toch ook nog even naar kijken”. Zaken zoals, offertevergelijk, onderhoudscontracten, kloppen de facturen, voldoende assurantiedekking, voldoende/teveel of te weinig reserves, frauduleuze handelingen, mandatenbeheer, etc. Het platform VvE Wijzer zou in haar brochure “Kascommissie Wijzer” hiervoor een checklist kunnen opnemen.
Key vraag vanuit onze kascommissie!
Als de traditionele controle, uitgevoerd door een VvE kascommissie, van volledig geautomatiseerde, gecertificeerde en transparante boekhoudkundige handelingen (van input naar output) volledig overbodig en daarmee onzinnig is geworden, wat zijn dan nog de resterende zinnige taken voor een VvE kascommissie anders dan het adviseren van de ALV om de jaarstukken goed te keuren en het bestuur te dechargeren?
Hallo Rob, bedankt voor de reactie, maar daar wil ik nog wel het volgende aan toevoegen. Onze kascommissie is autonoom en ze laten zich door het bestuur niet instrueren (het zijn zelf slimme administrateurs). Ze kwamen na de ontvangst van de jaarstukken zelf met de opmerking om geen onzinnige dingen te gaan doen zoals het controleren van de functionaliteit van een professioneel boekhoudprogramma. Met het volste begrip voor dit kascommissie-standpunt werd er vanuit het bestuur de suggestie gedaan over het wat dan wel en hebben andere VvE’s inmiddels ook deze ervaring opgedaan! Ons administratiekantoor heeft een portaal ingericht waarop alle eigenaars kunnen inloggen. Op dit portaal zijn alle financiële gegevens te vinden, ook de voor de leek vaak onleesbare SEPA en CAMT bankroutines.
