[Bob]

Hi GJ,
Zie jouw reactie nu pas. Alle begrip voor jouw gevoel (en frustratie).
Daarmee kom ik terug op mijn eerdere advies: samen sterk, medestanders zoeken, samen een formidabel en niet mis te verstaan dossier opbouwen, en de overtreders herhaaldelijk, aantoonbaar en zeer frequent aanspreken op hun (wan)gedrag.
Sterkte en veel succes, Bob

[Bob]

Hi GJ,
Voor alle duidelijkheid nog het volgende.
Eerder schreef je al “m.i. is het Reglement van Splitsing van Eigendom onderdeel van het Burgerlijk Wetboek”. Dit is echter niet het geval. Er is namelijk sprake van hiërarchie. De Akte staat “los” van de Wet (en daaronder).
Het BW is de “Wet”. De wet staat verhuur van het eigen appartementsrecht in beginsel toe (zie BW5:120).
De Akte van Splitsing (Statuten/Reglement van de VvE) wordt binnen de mogelijkheden die de Wet geeft opgesteld en verleden. De Akte mag op geen enkele manier strijdig zijn met de Wet, en er mag slechts geregeld worden wat wettelijk is toegestaan. In de Akte mogen bij het tot stand komen van de splitsing nadere regels (ballotage) worden gesteld (en nergens anders). Zie hiervoor bijvoorbeeld de Annex 1 bij het MR1973.
Het HHR valt op zijn beurt hiërachisch onder de Akte. Ook hier geldt dus weer dat het HHR op geen enkele manier strijdig mag zijn met de Akte (en dus ook de Wet), en er mag slechts geregeld worden wat volgens de Akte nader mag worden geregeld. Dus zeker niet alsnog Annex 1 van kracht verklaren, of strikte beperkingen opleggen betreffende verhuur die niet al in de Akte zijn neergeslagen.
Hoop dat het hiermee iets duidelijker is geworden. Het bestuur kan en mag niet handhaven wat onterecht wordt verboden. Zoals het nu door je wordt aangegeven geeft dat de vergaderbesluiten en de in het HHR neergeslagen bepalingen nietig zijn.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi GJ,
Mooi dat we het lek boven water hebben. MR1973 dus.
De door jou aangehaalde artikelen sluiten verhuur van de appartementen niet uit (immers, Annex 1 is niet van kracht).
Dat betekent dat de Vergadering hier geen verdere beperking mag aanbrengen, ook niet in het HHR.
Conclusie is dat verhuur gewoon is toegestaan.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi GJ,
Excuses, MR staat voor Modelreglement. In veel splitsingen wordt gebruik gemaakt van deze “standaard” splitsingsreglementen. Je vindt een eventueel van kracht verklaard MR in de eigen akte van splitsing. Bijvoorbeeld MR 1992 of 2006.
Helaas kun je zonder dat een beperking in de akte is opgelegd niet zomaar “soorten” mensen weren uit de woningen. Slechts de van kracht zijnde bepalingen omtrent (sociaal) gedrag en geluidsnormen zijn goed te handhaven.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi huismeester,
De bouwkundige kan en mag inspecteren wat hij of zij maar wil, ook het hele gebouw. De bouwkundige heeft echter geen recht om andere privé-gedeelten te betreden. De algemene ruimten zijn voor ieder vrij toegankelijk, en ik kan me heel goed voorstellen dat de kopers een goed beeld willen hebben van de staat van het hele gemeenschappelijke eigendom. Dus niet alleen de krimpscheurtjes in jouw stucwerk, maar bijvoorbeeld ook de fundering en kruipruimte, naast bijvoorbeeld het dak en het voegwerk in de gevels.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

En tot slot:
Overlast-veroorzakers (student of niet) kunnen altijd nog op grond van burenrecht worden aangepakt. Zorg echter wel dat je een heel goed (gevuld) en steekhoudend dossier hebt. Je krijgt geen enkele huurder zomaar even zijn of haar woning uit.

[Bob]

Hi GJ,
Ben nog steeds benieuwd naar welk MR van kracht is.
Naar alle waarschijnlijkheid is er in jouw geval sprake van een nietige bepaling in het HHR (zie ook William). Dergelijke beperkingen mogen, zoals ik reeds aangaf, alleen maar in de akte zelf worden opgenomen. Ik zou de akte nog maar eens goed nalezen, maar wanneer er niet meer wordt verboden dan (onder)splitsing dan houdt het daarmee op. Op nietige besluiten en nietige bepalingen valt domweg niet te handhaven. In dat geval moet het bestuur niets (en kan ook niets).
Wanneer de studenten andere bepalingen uit de akte en/of het HHR overtreden kunnen ze daarop door het bestuur worden aangesproken. Ook dan geldt weer (niet vrijblijvend) dat het bestuur moet handhaven.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Het gaat v.w.b. het MR niet om het wel of niet mogen verhuren, maar om GJ het artikel te kunnen geven waaruit blijkt dat het bestuur moet optreden.
De verboden die GJ noemt horen in de akte van splitsing en nergens anders.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi GJ,
Eerst wat vragen.
Welk MR in in jullie VvE van kracht?
Puntje op de i: het is inderdaad niet de verantwoordelijkheid van het administratiekantoor, maar die van het bestuur.
Van vrijblijvendheid is zeker geen sprake, het bestuur moet handhaven.
Ik zou vooruitlopend op het vervolg vast zoveel mogelijk gelijkgestemden mobiliseren, ik kan me niet voorstellen dat je de enige bent die hier niet vrolijk van wordt. Het eenvoudigst is om de VvE te dwingen (maar de overtredende buren zijn eventueel ook rechtstreeks aan te spreken).
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Rachel,
Wat staat er precies in de akte over de parkeerplaats?
Zoals je het nu schrijft is de gemeente eigenaar van de parkeerplaats, en dan kan de VvE niet ook eigenaar zijn van de parkeerplaats/grond. Wanneer de VvE geen eigenaar is heeft de VvE er mijns inziens niets mee te maken, en het beheer berust niet bij de VvE (tenzij er iets anders is geregeld, elders in de akte).
Wat staat er in de erfpachtovereenkomst? Wie heeft de beugel aangebracht, en wie is de eigenaar van de beugel?
Het komt me voor dat wanneer de beugel bij de parkeerplaats hoort en ook eigendom is van de gemeente dat de gemeente de beugel ook naar behoren moet onderhouden en zo nodig repareren.
Er zijn nog teveel onbekende feiten om echt een oplossing te kunnen geven.
Ik zou me in jouw geval wenden tot de gemeente (eigenaar) met het verzoek om over jouw zaak iets te besluiten. Wanneer de gemeente op jouw uitnodiging heeft besloten kun je in elk geval bezwaar maken.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Ramute,
De kosten van onderhoud en noodzakelijke reparaties aan de vloer komen voor rekening van de VvE. De kosten voor vloerbedekking van de bovenburen en afwerking van het plafond van jouw appartement komen voor ieders eigen rekening.
De VvE moet actie nemen en de aansluiting van de vloer op de muur laten herstellen.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Paul,
Roger, helaas kan ik je dan niet verder helpen. Dit is, zoals ik al vermoedde, voer voor de juristen. Meervoudige oorzaak en gevolg en niemand is bereid de schade volledig te dekken.
Een drama!
Ik wens je veel sterkte, maar ik kan je niet aan een simpele oplossing helpen. Die is er namelijk niet. Don’t shoot the messenger.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Paul,
Naar mijn inschatting gaat dit voer worden voor jouw rechtsbijstandverzekering, subsidiair het juridisch loket, het Kifid of andere ondersteuning.
Naar ik begrijp stelt de verzekeraar dat de zwam van de buren de helft van de schade veroorzaakt en zij wurmt zich onder vergoeden uit. Aangezien het zijn van buurman geen schade door zwam kan veroorzaken is van primair belang wat de exacte oorzaak van allle schade is, wie de eigenaar is van de oorzaak en de daaruit volgende aansprakelijkheid.
De weg die de zwam volgt (via de buren, via het dak of via een tussenmuur is niet relevant, het gaat om de feitelijke oorzaak.
Of begrijp ik je nog niet (helemaal)?
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Paul,
Jouw post roept wat mij betreft veel vragen op.
Je zegt dat de “gedeeltelijke” oorzaak doorslag vanuit de buren is. Vraag: Wat is de hele oorzaak. Is er ook sprake van slechte of ontbrekende ventilatie, verkeerd gelegde vloerbedekking en dergelijke?
Als ik je goed begrijp betaalt de opstalverzekering van de VvE de helft van de schade. Vraag: Waarom maar de helft? Is er sprake van onderverzekering of een niet gedekte gebeurtenis? Waarom de helft van de schade in de privé-gedeelten? Is hier sprake van coulance of dekt de verzekering ook die schade, maar dan waarom ook hier weer de helft. Heb je zelf het eigenarenbelang verzekerd of is er sprake van dekking op de opstalpolis van de VvE?
Is de VvE de oorzaak en is de VvE in dat geval aansprakelijk gesteld?
In het algemeen wordt de niet gedekte schade voor gemeenschappelijke zaken gedragen door de VvE, maar voor de eigen (niet-VvE) schade zul je in het voorkomende geval de VvE aansprakelijk moeten stellen (als dat überhaupt kan in dit geval).
Wat bedoel je met “bescherming tegen inmenging door de VvE?
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Gery,
Goed om te lezen dat iedereen inmiddels overtuigd is dat het lapje moet worden gekocht.
Ik kan niet anders dan mijn advies herhalen. De grond niet in de splitsing betrekken, jullie hoeven dan de akte niet te wijzigen. Laat de VvE (de rechtspersoon) de grond kopen (is niet de gezamenlijke eigenaars). Gewoon naar de notaris waarbij de grond wordt getransporteerd naar de VvE, en klaar is Kees.
Dan is de VvE eigenaar, en zij kan met de grond doen en laten wat zij wil.
Succes gewenst, vriendelijke groet, Bob

[Auteur]

Berichten