[Bob]

Hi Matthijs,
“Even” reageren op hetgeen je schreef.
Dank dat je de artikelen betreffende de RvC nog gaat delen. Naar mijn idee is dat wel nuttig en kunnen forumbezoekers hiervan leren en er hun voordeel mee doen. De RvC werd in het verleden vaker benoemd/genoemd, maar met name aanvullend op de MR’n.
Naar aanleiding van hetgeen je aangaf in jouw post wil ik een suggestie doen om uit de impasse te komen.
Je schreef:
Ook daar wees ik al op, dit staat er zelfs letterlijk: de administrateur vormt het bestuur. Waarop ik concludeerde dat dit dus nooit een bestuur kan zijn van leden, met een voorzitter.
En 4 dagen geleden:
Art. 42.1: “Het bestuur van de vereniging berust bij de administrateur, die benoemd wordt door de vergadering.”
Hiermee stel ik dat er dus wel degelijk een ledenbestuur kan worden gevormd. Het is gewoon zaak dat de Vergadering de beschikbare leden (jijzelf en de 2 anderen) formeel tot administrateur benoemt.
Dit is wat er mijns inziens in jouw VvE zou moeten/kunnen gebeuren.
De Vergadering benoemt jou en de 2 andere leden tot administrateur, dan zijn jullie het “ledenbestuur”.
De vergadering besluit om ter ondersteuning van het bestuur een beheerskantoor te contracteren. De beheersovereenkomst beschrijft wat de beheerder, onder verantwoordelijkheid van het bestuur, voor de VvE moet doen.
De Vergadering benoemt het in de AvS verplicht gestelde aantal commissarissen, en als ik de door jou geciteerde AvS goed heb gevat heb je met 1 van de 3 commissarissen ook meteen een VvdV, en de KCC is ook direct gevormd (onder voorbehoud van inhoud van de artikelen betreffende de RvC).
Zo hebben jullie alle 4 de organen gerealiseerd binnen de eigen VvE en voldoen aan alle regelgeving. De VvdV hoeft overigens de vergaderingen niet te leiden, voor te zitten en te notuleren, dat kun je de gecontracteerde beheerder laten doen.
De uitleg over jouw VvE en de feitelijke organisatie kan ik begrijpen, maar de realiteit is dat de rechter zich zal houden aan de wet en de voor iedereen kenbare AvS. Dat kan ook niet anders vanwege de rechtszekerheid van de leden en ook anderen. De rechter zal naar mijn stellige overtuiging niet veel op hebben met zelf verzonnen alternatieve interpretaties en organisaties, ook niet wanneer die (op het oog) beter zijn dan wat de AvS bepaalt.
Moest overigens nadrukkelijk grinniken om jouw juri-fetisjisten, die mag wat mij betreft het groene boekje in. 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Imnama,
Uit jouw post maak ik op dat je woont aan het eind van een galerij. Daar begrijp ik uit dat de galerij gemeenschappelijk is.
Als de galerij inderdaad gemeenschappelijk is geldt ook MR1992 artikel 12.
Lid 1 van dat artikel gaat onder andere over het “plaatsen”, dus over het vloeroppervlak.
Lid 2 handelt over wanden en plafonds. Die mogen niet worden gebruikt voor het ophangen van “ook andere voorwerpen”. Strikt genomen zou je dus op een gemeenschappelijke galerij de buitengevel van de woningen en de plafonds niet mogen gebruiken om zaken op te hangen/bevestigen. Wanneer je die lijn logisch doortrekt zou hetzelfde kunnen/moeten gelden voor de wanden die feitelijk door het hek worden gevormd. Daar dus ook geen decoraties en wat dies meer zij.
Verder belemmeren bloembakken de doorgang in een gemeenschappelijk ruimte, ook wanneer jij naar jouw overtuiging de enige zou zijn die daar last van zou kunnen hebben. Verder merk ik op dat het naar mijn vermoeden tevens, naast vluchtroute, de eventuele aanvalsroute van de brandweer zou kunnen zijn, en de brandweer is ook niet dol op obstakels.
Mogelijk dat jouw bestuur zich hierop beroept, zeker wanneer het bestuur precedentwerking vreest en meer moeite zou (kunnen) krijgen met handhaven in het algemeen. Denk bijvoorbeeld dat jouw naaste buren ook bloembakken gaan ophangen, en dat jij geen bezwaar hebt. Dan kom je vanzelf op een hellend vlak en een regeling per galerij afhankelijk van de nukken van de aaneengesloten buren.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

P.S. De beheerder doet slechts opgedragen werk op contractsbasis en is géén orgaan van de VvE. Hij draagt “slechts” professionele verantwoordelijkheid en kan daarop zonder meer worden aangesproken. Hij of zij heeft zicht “slechts” te houden aan wat in de overeenkomst is neergeslagen.

[Bob]

Hi Matthijs,
Vandaag hier heel erg druk, maar ik ben er weer even. Ik realiseer me dat ik mogelijk wat dwingend overkom, maar dat is niet mijn bedoeling. Ik schrijf slechts met wat ik als oplossing zie voor ogen.
Zoals gezegd, een Vergadering en een Bestuur hebben jullie al. So far, so good. De AvS schrijft een RvC voor. Je geeft aan dat jullie (3) dat zelf (lees ook) zijn. Dat is niet echt de bedoeling. Zo zou het toezichthoudende orgaan toezicht houden op zichzelf. Naast het Bestuur zou de vergadering dus nog een drie- of vijfkoppige RvC moeten benoemen (lees dan ook meteen en impliciet een KCC).
Ook hier maak ik nog even een voorbehoud omdat de letterlijke tekst van de complete AvS, en zeker de artikelen betreffende de RvC, niet bekend zijn. Het blijft vooralsnog even een oplossingsrichting!
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Matthijs,
Dank voor jouw reactie en nadere toelichting.
Met alles wat je tot nu toe hebt geschreven krijg ik een steeds beter beeld van de situatie. Het plaatje in echter niet compleet. Indien mogelijk zou ik graag de letterlijke tekst zien die de Raad van Commissarissen (RvC) behandelt. Kun/wil je die letterlijk voor me overtypen? Alternatief kan zijn een foto van betreffende artikelen te maken en die te plaatsen: Foto plaatsen op forum
Kennelijk is MR1973 als basis gebruikt voor jouw Akte van Splitsing (AvS), maar aan de nummering te zien is er het nodige aangepast. Vergeet in dat geval het MR maar even. Voor jouw splitsing gelden het BW en de (volledig uitgeschreven) AvS.
Voor de VvE zijn die samen de wet.
Kortheidshalve verwijs ik je nog even naar mijn topic over de VvE en al haar voorzitters. Daar is vooral het organenverhaal belangrijk. Ook jouw splitsing kent die 4 organen. Wat mij betreft zit HET misverstand in de kreet administrateur. In de AvS wordt opgelegd dat een administrateur wordt benoemd. Lees daar voor administrateur “Bestuur” (het orgaan). Een beheerskantoor kan in het voorkomende geval en in de breedste zin van het woord wel de administratie doen, maar daarmee is de administrateur nog absoluut géén Bestuur!
Kennelijk ben je zelf correct door de Vergadering tot Voorzitter van de Vergadering (VvdV) benoemd. Daarmee ben je als ik jouw uitleg goed begrijp volgens de AvS ook direct lid van de RvC (1 van de 3 of 5 commissarissen).
Onder voorbehoud van de vigerende artikelen is de RvC (ook) Kascontrolecommissie (KCC). Dat orgaan hoeft de Vergadering dus niet meer in te stellen.
Hoop dat je hier iets mee kunt. Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Hi Matthijs,
Naar aanleiding van jouw post betreffende de uitspraak van de rechter zit ik nog met de volgende vragen. Dit vooral omdat je wat mij betreft nogal boude uitspraken doet over de betrokken rechter (verwarring van definities, gênante dwaling, maakt er een potje van, heeft geen benul van het verschil tussen een bestuurder/beheerder en een bestuur, komt met een vierledige smoes als uitvlucht), terwijl je de dag daarvoor zelf nog stelde:
“Blijft dus toch nog die ene vraag staan, die mij al jaren bezig houdt: wat zijn nou de precieze definities van/begrenzingen tussen deze rollen:
* administrateur
* beheerder/bestuurder
* (raad van) commissarissen
* ‘het bestuur’
* ‘de voorzitter’ (van de VvE, van de ALV, van het bestuur?)”
Mijn vragen:
Was de “oude” beheerder wel (met een vergaderbesluit of al bij akte) benoemd tot bestuur?
Ben jij zelf door de vergadering en per vergaderbesluit formeel benoemd tot VvdV en tevens bestuur (samen met 2 andere leden)?
Is de Raad van Commissarissen nog in functie?
Tegen welk “bestuur” is de schadeclaim gericht, en is dat “bestuur” eigenlijk wel volgens de regelen der kunst benoemd? (zie ook de vraag die Rob je twee dagen geleden stelde)
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Matthijs,
Je stelt;
“Ik denk dat er maar weinig VvE’s zijn waar het zo gaat als jij het hier beschrijft.”
Nog los van de vraag of dat zo is merk ik op dat daarmee, in het voorkomend geval, het wettelijk kader nog niet is gewijzigd.
Jouw AvS is gebaseerd op MR1973, en daarop is kennelijk het nodige aangevuld. Zonder verdere input (complete tekst van de aanvullingen en wijzigingen) van jouw kant is daarover verder niets zinnigs te zeggen.
De taken van de VvdV vind je in achtereenvolgens BW5 titel 9, de vigerende Akte en het vigerende MR1973.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Carla,
Geen dank, graag gedaan. 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Matthijs heeft aangegeven dat MR1973 voor zijn splitsing van kracht is. Alleen daarmee bestaat er al een VvE (zie artikel 29).
Het MR1973 is geschreven n.a.v. de wetswijziging van 7 september 1972. Vanaf 1972 is een VvE oprichten verplicht.
De administrateur is per 1 januari 1992 uit de wet verdwenen, en niet pas in 2009 zoals jij stelt.
De extra artikelen die Matthijs aanreikte staan vast in de aanvulling op het MR1973 als in de betreffende Akte van Splitsing.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Waar je stelt “Tenzij door bijzondere omstandigheden, als belet en ontsteltenis van alle bestuursleden.” zou BO kunnen lezen dat ieder bestuurslid als zodanig automatisch op zijn/haar beurt de vergadering mag of zou moeten voorzitten. De bestuursleden hebben géén voorrang boven de andere VvE-leden v.w.b. het voorzitten van de vergaderingen.
Niet het bestuur zit de vergaderingen voor, maar (alleen) de benoemde voorzitter van de vergadering (VvdV, het orgaan). Bij belet of ontstentenis van de VvdV voorziet de vergadering zelf in haar leiding, en dat is niet per definitie en/of vooraf bepaald een bestuurslid.
De VvE en (al) haar “Voorzitters”.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Vergeet even de figuur niet waarbij de Vergadering de (professionele) beheerder tevens tot bestuurder van de VvE heeft benoemd. Dan is er geen ledenbestuur, maar een extern “professioneel” bestuur, waarbij bestuur en beheer in één hand zijn.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Zwan,
Een “eigen” dak van een aanbouw behoort goed te worden onderhouden! Er hoort geen mos op het dak te staan. Een dak is of waterdicht, of het is niet waterdicht. De “waterlast” verminderen is absoluut géén oplossing. Bij nog zwaarder buien gaat het toch weer lekken. De benedenburen moeten gewoon zorgen dat hun eigen dak waterdicht is, ongeacht het wateraanbod.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Zwan,
Is er überhaupt een goede reden aangedragen waarom de (al jaren?) bestaande situatie moet worden gewijzigd?
Het komt me voor dat je niets betaalt als er geen echt goede reden is om te wijzigen. Als de benedenbuur, zonder goede reden, toch wenst te wijzigen dan moet hij ook zelf de kosten van deze nutteloze operatie maar dragen. 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi BO,
Het korte antwoord is, JA. Je kunt verder met een “dagvoorzitter”.
Een “Voorzitter van de Vergadering” (verder VvdV; het orgaan) wordt door de vergadering separaat benoemd. Die VvdV zit de vergaderingen voor (dus niet het bestuur). De VvdV mag (onder voorwaarden) deel uitmaken van het bestuur, maar dat is géén moeten.
Een bestuur wordt separaat door de vergadering benoemd. Zij kiezen zelf een taakverdeling, die ook alleen maar binnen het bestuur betekenis kent/heeft. Het is de voorzitter van het bestuur die de bestuursvergaderingen voorzit.
Wanneer géén separate VvdV door de vergadering is benoemd, voorziet de vergadering zelf in haar leiding (kiest een voorzitter die de vergadering leidt).
Kortom, gewoon doorgaan. Overweeg verder om een VvdV te benoemen.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Arie,
Als ik jouw verhaal goed begrijp maak je mijns inziens weinig kans.
De voorzitter/notulist schrijft in het concept van de notulen wat hij meent dat er is gezegd/besloten.
Het concept van de notulen gaat naar de twee andere leden. Het ene lid is het met het concept van de notulen eens, en het andere lid (jij) is ervan overtuigd dat het anders is.
Dat maakt twee leden die vinden dat het concept van de notulen een juiste weergave is van de gemaakte afspraken en genomen besluiten.
Daarmee is het twee tegen één, en jij beroept je op door jou vermeende mondelinge afspraken. Als de situatie zo ligt geef ik je buitengemeen weinig kans iets te bereiken.
Vriendelijke groet, Bob.

[Auteur]

Berichten