[Bob]

Hi William,
“Zeer onwaarschijnlijk” is mij te sterk geformuleerd. De VvE (het bestuur) moet minimaal de door jou bedoelde herbouwwaarde verzekeren. Het is de VvE echter niet verboden om meer te verzekeren. De VvE mag er dientengevolge ook voor kiezen om (een deel van) het eigenarenbelang mee te verzekeren in de opstalpolis, of om anderszins meer te verzekeren. In theorie gaat het vaak (al dan niet met opzet) goed, maar uit het forum weten we dat theorie en praktijk regelmatig verder uit elkaar liggen dan we graag zouden willen.
Geert zit naar mijn inschatting niet in het bestuur. Verder komt het me voor dat de verbouwing van de begane grond niet echt volgens de regeltjes is. Wie weet wat het bestuur (is dat er wel, en wie zit er in het bestuur) de taxateur of expert als opdracht geeft? Wat mij betreft meer dan genoeg reden om bij prolongatie of wijziging van de opstalverzekering heel goed te bekijken wat er precies wordt verzekerd. Vandaar mijn algemene waarschuwing aan Geert.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Geert,
Hoe je het ook wendt of keert is er nog steeds geen duidelijkheid over de feitelijke (mogelijk “illegale”) situatie.
Zelfs als de benedenbuurman zijn (potentieel illegale) verbouwing zelf verzekert onder eigenarenbelang blijft het oppassen geblazen wanneer de taxateur of expert van de verzekeraar zijn taxatie doet.
Over- en onderverzekering liggen op de loer. Pas ingrijpen als het kalf is verdronken neemt risico’s met zich mee.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Geert,
Neen, ik ga nog even niet met je mee.
De Gemeente kan en mag niet bepalen dat er van de akte wordt afgeweken. De Gemeente kan verbouwingen wel toestaan en toetsten, maar zij kan niets afdoen aan hetgeen in de akte is bepaald.
Wanneer de bestemming van de begane grond “bedrijfsruimte” o.i.d. is kan en mag het maken van 8 appartementen domweg niet, en daar heeft de Gemeente niets over te zeggen.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Geert,
Wat mij betreft zou je moeten beginnen bij het begin.
Je geeft aan dat de begane grond oorspronkelijk bedrijfsruimte was.
In de akte van splitsing vind je de bestemming van de appartementsrechten (delen voor exclusief eigen gebruik).
Als de bestemming van de begane grond “bedrijfsruimte” of iets dergelijks is kan men er niet zomaar een andere bestemming als bijvoorbeeld “wonen” aan geven (appartementen in maken), en dus al helemaal niet de VvE (lees overige eigenaars) ook nog eens op kosten jagen.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Jet,
Als ik je goed begrijp heb je in de tuin (privé-gedeelte) een los tuinscherm geplaatst. Je hebt daarmee geen hek, maar een losstaande en tijdelijke voorziening om wat windvrije privacy te genieten.
Daar doe je helemaal niets geks mee, en ik vraag me dan ook af welke regel je zou hebben overtreden.
Vraag het bestuur om je exact aan te geven welke regel je zou hebben overteden. Waar staat in de akte van splitsing, het modelreglement en het eventuele huishoudelijk reglement dat wat jij doet niet zou mogen. Ik ben heel erg nieuwsgierig naar het antwoord van het bestuur.
Zodra je antwoord hebt kunnen we verder.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi VvE HL,
Als buitenstaander kan ik de situatie natuurlijk niet goed beoordelen.
Wel vraag ik me af hoe je kunt weten/aantonen op welke manier betrokkene de mailadressen heeft verkregen. Dit nog los van de vraag of je iemand, die nu eenmaal de mailadressen heeft, überhaupt kunt verbieden die adressen te gebruiken. Betrokkene kan ook een brief maken en die bij de leden in de brievenbus stoppen (wie kan hem of haar dat verbieden).
Ik zou zeker overwegen om, ondanks jouw idee over de kans van slagen, een poging te wagen om als bestuur betrokkene uit te nodigen voor gesprek (gebruik de knop allen beantwoorden?). Misschien is deze persoon wel bereid om het bestuursteam te versterken?!
If you can’t fight them, join them.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Enig VvE-bestuur dient te dienen, maar wanneer ze besturen om te heersen is verlies gegarandeerd!

[Bob]

Hi VvE HL,
Het lijkt me hoog tijd om binnen jullie VvE eens (diep) na te gaan denken. Met strijd gaat geen van beide partijen er (ooit) komen.
Absoluut zinloos om te gaan schermen met wetgeving.
Waarop baseer je de gedachte dat je iemand kunt verbieden om zijn of haar mening te delen met anderen? De mening van het bestuur mag niet worden tegengesproken? Je hebt wetgeving nodig om iemand de mond te snoeren? Tellen de feiten en argumenten niet meer?
Het gaat in een VvE niet om machtsspelletjes, maar om een gezamenlijk belang.
Sta open voor andere meningen. Daar kom je veel verder mee.
Mijn advies: stop met het hebben of krijgen van louter vermeend juridisch gelijk en begin met communiceren! Doe je dat niet dan eindig je als verliezer, samen met (alle) verliezers aan de andere kant.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

http://www.helpdeskbouwregels.nl/vraag/91

[Bob]

Een erf zit rond de woning, en is niet beperkt tot de ACHTERtuin!
Een VOORtuin is ook een (eigen) erf.
Een erf is gelijk een kadastraal perceel.

[Bob]

Hi Matthijs,
Wanneer je de link volgt zul je zien dat je jezelf veel moeite kunt besparen.
Het juridisch loket laat je helemaal niet in de steek.
Het is niet toegestaan om schuttingen hoger dan 1 meter te plaatsen vóór de voorgevel-rooilijn.
Geen enkele bemoeienis van de VvE en moeilijke VvE-regeltjes.
Schuttingen hoger dan 1 meter vóór de voorgevel-rooilijn zijn niet toegestaan. Ook vóór de woning is de afscheiding tussen de tuin en de openbare weg een erfafscheiding.
Simpeler kan ik het niet maken. 😉
vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Matthijs,
Je schreef:
“Dat de meeste kopers dat nalaten is twee, maar een koper heeft in elk geval de gelegenheid gehad om zich te (laten) informeren. Misschien zou hier meer aandacht aan moeten worden besteed?”
Dat ben ik van harte met je eens! Merk daarbij op dat het adagium hier is “Iedereen wordt geacht de wet te kennen”. Op die manier wordt, om de blinddoek van vrouwe Justitia waar te maken, de “juridische werkelijkheid” (zo je wilt “juridische fictie”) vorm gegeven, om rechtspraak überhaupt mogelijk te maken. Dat iedere koper van een appartementsrecht statuten en dergelijke kan lezen tot hij of zij een ons weegt, zonder er ook maar iets van te (kunnen) begrijpen, ziet men dagelijks op de respectieve fora. Aan de jurisprudentie kun je zien dat deze bewering, ook/zelfs voor wat betreft juristen, maar al te waar is.
Tot ziens, ongetwijfeld elders op dit forum .
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Matthijs,
Misschien heb je hier wat aan.
Vriendelijke groet, Bob
https://www.juridischloket.nl/wonen/buren/erfafscheiding

[Bob]

Hi Matthijs,
Allereerst dank voor jouw beschouwing.
Naar aanleiding van jouw reactie merk ik nog het volgende op, voor de welbekende puntjes op de i.
Voor wat betreft de cassatie. Casseren is niets anders dan vernietigen. De HR legt uit, vernietigt en verwijst de zaak terug naar de “gewone” rechter die met het arrest in de hand tot een nieuwe uitspraak dient te komen. Het arrest kent vanaf de uitspraak precedentwerking, maar zal niet de absoluut bindende kracht hebben die “men” er vaak maar al te graag aan toedicht.
Voor wat betreft artikel 39 lid 1. Dit artikel kan en mag alleen maar worden uitgelegd in samenhang met lid 2 van datzelfde artikel. Merk hierbij op dat veel (zo niet alle) langer lopende contracten/verplichtingen die jij opsomt vallen onder de werking van het 2e lid. Lid 1 heeft dan met name werkzame kracht voor de meer bijzondere “gevallen”. En daar is de besproken zaak er (mogelijk) één van.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Met bovenstaande reactie zijn we (kennelijk) weer “onder elkaar”?! Niemand is verplicht mee te genieten bij een “banket voor fijnproevers”. 😉
Rob stelde:
“Maar ik wil jou/jullie graag een ander scenario voorhouden.
De rechter heeft destijds geoordeeld dat het besluit om een gedeelte van het dak te verhuren nietig was.
Nietig, dus het vergaderbesluit is in principe niet genomen.
Toch staat de handtekening van het bestuur onder de overeenkomst.
Een overeenkomst die uiteindelijk, dus zonder rechtsgeldig besluit van de vergadering tot stand is gekomen.
Waarom zou de provider de bestuursleden niet persoonlijk aansprakelijk gaan stellen voor het tot stand komen van die overeenkomst en de gevolgen daarvan?”
In dit geval is een nietig besluit daadwerkelijk uitgevoerd. Het besluit is genomen, ondanks haar nietigheid. Het feit dat de rechter oordeelt dat het besluit nietig is doet daar niets aan af. Het besluit is uitgevoerd, en de VvE en T-mobile hebben een contract (ondertekend), ondanks de uitgesproken nietigheid. Merk op dat de rechter een “negatief” oordeel velt, en dat daarmee nog geen andere (positieve) zienswijze in de plaats van het, wel uitgevoerde, besluit is gesteld. Het besluit is nietig, maar de gevolgen zijn wel een feit. Daar doet het oordeel van de rechter niets aan toe of af. Er IS gewoon een overeenkomst, hoe nietig het besluit ook was.
Het bestuur (natuurlijk ingeschreven bij de KvK) is handelingsbevoegd (zal ook T-mobile zeggen).
Daarmee “staat” het contract “als een huis” en beide partijen zijn gebonden. De VvE EN T-mobile zijn door het geslagen contract gebonden, of “men” het nou wil of niet. Als de VvE nu terugkrabbelt pleegt de VvE contractbreuk.
Bij “contractbreuk” zal T-mobile de VvE (ongetwijfeld) aansprakelijk stellen (niet het bestuur). De VvE is de contractpartner van T-mobile. T-mobile staat daarbij volgens mij volkomen in haar recht. Naar mijn idee gaat de VvE in deze zaak uiteindelijk opdraaien voor de kosten, simpelweg omdat het (niet-professionele?!) bestuur terzake geen “ernstig verwijt” kan worden “aangewreven”.
De externe aansprakelijkheid is helder, de interne niet van toepassing. Het leven is hard. 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Auteur]

Berichten