[Bob]

[quote quote=3171]
Ik begrijp de door Rob, en die in de rechtszaak genoemde, motivaties. Toch vraag ik me af of een dergelijke casus in 2016 hetzelfde resultaat krijgt. Dat zou kunnen betekenen dat er in potentie honderden zendmasten die op VvE’s staan verwijderd moeten worden, mocht er bij elke zendmast iemand bezwaar maken.
[/quote]
Hi William,
Analoog aan de opmerking bij beleggen geldt ook hier: uitspraken uit het verleden geven geen garantie voor de toekomst.
Recht is een levende materie, en jurisprudentie is het schoolvoorbeeld van voortschrijdend inzicht. De maatschappij en het rechtgevoel leven.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Matthijs schreef:
“Een VvE mag dus niet – zelfs niet met een unaniem besluit van haar ledenvergadering – de bestemming van een gemeenschappelijk deel wijzigen. Dan moet het reglement op de schop.”
Dat is helemaal correct.
De akte van splitsing is naar zijn aard bestemd de rechtspositie van derden te beïnvloeden, in het bijzonder die van toekomstige eigenaren van appartementsrechten, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud van dat document. De bewoordingen van de splitsingsakte dienen dan ook naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd in het licht van de verdere inhoud van de splitsingsakte. Daarbij zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin de akte is opgesteld is daarbij, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, van groot belang, maar ook de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen in de ene dan wel de andere uitleg.
De rechtszekerheid vergt dat slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Rob,
Dank voor de interessante jurisprudentie.
Voor wat betreft de interpretatie van de uitspraak deel ik jouw visie volledig.
Je was me voor, dus hoefde ik dit keer niet te schrijven. 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Matthijs,
Je stelde:
“Neem mijn eerdere voorbeeld van de ‘verfraaide’ huisdeuren in een portiek. Doordat wij als nieuw bestuur samen met de nieuwe beheerder een schouw hielden, kwamen wij in alle portieken en konden wij dit constateren. Daarmee is een imperatief ontstaan: wij zullen ons hierover nu een mening moeten vormen en al dan niet in actie moeten komen.
Laat je dit na, dan begin je feitelijk te gedogen hetgeen naarmate de tijd vordert steeds moeilijker is terug te draaien (gewoonterecht; bestuurlijke consistentie).”
Volkomen mee eens. Het bestuur “moet” kiezen wat te doen. Wanneer er niet wordt gekozen zijn de deuren van vandaag de trapjes van over 10 jaar! 😉
Persoonlijke maximen drijven de VvE niet.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

En William, Goed om te horen dat we het verder volledig met elkaar eens zijn! 🙂

[Bob]

Hi William,
Je stelt:
” In die zin dat ik vind dat een koper redelijkerwijs had kunnen weten dat de trap in dit geval geen deel is van het gemeenschappelijke gedeelte, en dat deze mogelijk niet met toestemming is geplaatst.”
Kun je mij vertellen waarom je van mening bent dat de koper had kunnen weten dat de vaste trap tussen balkon en tuin mogelijk illegaal is?
Als de bestemming “woning met balkon” is, en de splitsingstekening aangeeft dat de woning zelf en het balkon een exclusief gebruik kennen, wil dat nog niet automatisch zeggen dat een vaste trap tussen balkon en tuin illegaal is. Het kan eenvoudig zo zijn dat die trap er vanaf het begin is geweest (vanaf oplevering) als standaard passage tussen balkon (privé-gedeelte) en de gemeenschappelijke tuin. Dat is zeker niet uitgesloten.
Verder bestaat de trap al meer dan 10 jaar, en dat is al veel langer dan de wettelijke bewaartermijn van notulen van vergaderingen e.d.
Hoe weet de koper (of had de koper kunnen of behoren te weten) dat een meer dan 10 jaar oude vaste trap die passage mogelijk maakt tussen privé- en gemeenschappelijke ruimte illegaal is?
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Sanne,
Helemaal helder. Dat maakt dat je gewoon, zoals ik al schreef, het vergaderbesluit kunt afwachten, om vervolgens het vergaderbesluit te laten vernietigen. Let wel op de fatale termijn, teneinde niet tegen een “niet ontvankelijk” aan te lopen.
Indien je een rechtsbijstandverzekering hebt zou ik die nu al van de aanstaande besluitvorming op de hoogte brengen en de zaak goed voorbereiden. Je hebt nu nog ruim de tijd.
Een bestaande situatie die al meer dan 10 jaar wordt gedoogd kun je niet zonder enig valide en steekhoudend argument zomaar terugdraaien, en al helemaal niet op jouw kosten. Hier spelen redelijkheid en billijkheid een grote rol.
Gaat vast goedkomen!
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Dat maakt in mijn beleving niets uit. Het gaat er totaal niet om wie de motie indient, maar wat de Kamer beslist. Wie van de leden (al dan niet bestuurder) met het voorstel tot herstel van de oorspronkelijke situatie komt doet niets af aan het feit dat de vergadering zich zal moeten uitspreken. Het kan niet zo zijn dat een enkel (bestuurs)lid op enig willekeurig moment constateert dat een bepaalde toestand al jaren illegaal bestaat, en door dat op te merken de kosten van herstel na die constatering zomaar voor rekening van de huidige eigenaar zouden komen (terwijl die eigenaar geheel te goeder trouw is). Zo werkt het niet.
Er is niet één lid dat kan verordonneren dat de trap op kosten van de huidige eigenaar weg moet, net zomin als dat het bestuur dat zomaar kan bepalen wie de kosten van herstel gaat ophoesten. Dat gaat namelijk niet zomaar.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Mijn eerdere advies aan Sanne houd ik vooralsnog onverkort overeind. Zoals ik al schreef hebben we nog niet voldoende feiten om een goed oordeel te kunnen geven. Besluit afwachten en daarmee aan de slag gaan.
@Carla schreef:
“Het verhaal van Matthijs, die aan het herstellen is van alles wat onjuist is, vind ik van een andere orde.”
Het wordt echter niet duidelijk gemaakt waarom die zaak van een heel andere orde is. Ik kan me niet voorstellen dat wordt gedoeld op het verschil tussen een deur (van binnen naar buiten en v.v.) en een trap (van beneden naar boven en v.v.). 😉
In beide gevallen wordt door de leden van de VvE (waarschijnlijk) besloten de bestaande, maar illegale, situatie te herstellen naar de oorspronkelijke toestand. In beide gevallen zijn de “daders” al lang gevlogen (verkocht en verhuisd). De deuren zitten er zonder toestemming al heel lang, en ook het trapje is er misschien al heel erg lang (dat is een gegeven dat we nog niet kennen). In beide gevallen is de vraag “wie gaat dat betalen”, indien de VvE besluit tot herstel naar de oorspronkelijke situatie.
Wat maakt het ene probleem nu echt zo compleet anders (van een heel andere orde), en wat heeft dat dan tot consequentie? Wil je ons dat nader uitleggen Carla?
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Mijn advies aan Sanne houd ik vooralsnog onverkort overeind. Zoals ik reeds aangaf is er nadere informatie nodig om een goed oordeel te kunnen geven.
@Carla schreef:
“Het verhaal van Matthijs, die aan het herstellen is van alles wat onjuist is, vind ik van een andere orde.”
Kun je v.w.b. deze “stelling” aangeven/uitleggen waarom die van een geheel andere orde is?
De deuren zitten er kennelijk al (heel) lang, en we weten niet hoe lang het trapje er al zit. De “daders” zijn in beide gevallen al verhuisd, en de situatie is de huidige leden van de VvE niet welgevallig. Matthijs wil fouten uit het verleden herstellen, en dat wil men bij de VvE van Sanne met het trapje kennelijk ook (er moet overigens volgens het verhaal van Sanne nog besloten worden, en we weten niet wat het besluit gaat worden! Vandaar mijn advies om eerst even rustig het besluit af te wachten).
Wat maakt het probleem van Matthijs nu van een heel andere orde? Ik kan me niet voorstellen dat wordt gedoeld op het verschil tussen een deur (van binnen naar buiten en v.v.) en een trap (van beneden naar boven en v.v.). 😉
Kun je je nader verklaren Carla?
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Mijn advies aan Sanne houd ik vooralsnog onverkort overeind. Zoals ik reeds aangaf is er nadere informatie nodig om een goed oordeel te kunnen geven.
@Carla schreef:
“Het verhaal van Matthijs, die aan het herstellen is van alles wat onjuist is, vind ik van een andere orde.”
Kun je v.w.b. deze “stelling” aangeven/uitleggen waarom die van een geheel andere orde is?
De deuren zitten er kennelijk al (heel) lang, en we weten niet hoe lang het trapje er al zit. De “daders” zijn in beide gevallen al verhuisd, en de situatie is de huidige leden van de VvE niet welgevallig. Matthijs wil fouten uit het verleden herstellen, en dat wil men bij de VvE van Sanne kennelijk ook (er moet overigens volgens het verhaal van Sanne nog besloten worden, en we weten niet wat het besluit gaat worden! Vandaar mijn advies om eerst even rustig het besluit af te wachten).
Wat maakt het probleem van Matthijs nu van een heel andere orde? Ik kan me niet voorstellen dat wordt gedoeld op het verschil tussen een deur (van binnen naar buiten en v.v.) en een trap (van beneden naar boven en v.v.). 😉
Kun je je nader verklaren Carla?
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Mijn advies aan Sanne houd ik vooralsnog onverkort overeind. Zoals ik reeds aangaf is er nadere informatie nodig om een goed oordeel te kunnen geven. We weten nog te weinig.
@Carla schreef:
“Het verhaal van Matthijs, die aan het herstellen is van alles wat onjuist is, vind ik van een andere orde.”
Kun je v.w.b. deze “stelling” aangeven/uitleggen waarom die van een geheel andere orde is?
De deuren zitten er kennelijk al (heel) lang, en we weten niet hoe lang het trapje er al zit. De “daders” zijn in beide gevallen al verhuisd, en de situatie is de huidige leden van de VvE niet welgevallig. Matthijs wil fouten uit het verleden herstellen, en dat wil men bij de VvE van Sanne kennelijk ook (er moet overigens volgens het verhaal van Sanne nog besloten worden, en we weten niet wat het besluit gaat worden! Vandaar mijn advies om eerst even rustig het besluit af te wachten).
Wat maakt het probleem van Matthijs nu van een heel andere orde? Ik kan me niet voorstellen dat wordt gedoeld op het verschil tussen een deur (van binnen naar buiten en v.v.) en een trap (van beneden naar boven en v.v.). 😉
Kun je je nader verklaren Carla?
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Sanne,
Wat mij betreft zou ik je adviseren om de komende vergadering af te wachten en te zien wat er exact wordt besloten.
Het is met de bekende feiten nog te vroeg om conclusies te trekken. Het is wat mij betreft zeker te kort door de bocht waar men stelt dat jij de kosten zult moeten dragen. Sterker nog, ik zou zeker niet betalen en de hele zaak goed uitzoeken. Gelukkig brengt Matthijs al de nodige nuancering aan. Juridisch gezien ligt het niet zo simpel als “men” denkt of zou willen.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Marjon,
Met jouw uitleg zou ik de pergola op geen enkele manier onder de werking van artikel 13 lid 1 kunnen brengen/zien.
De pergola is gewoon een normaal onderdeel van de tuin die, naar ik maar even aanneem, tot het privé-gedeelte van de benedenwoning behoort. Tenzij er wat anders aan de hand is, zoals bijvoorbeeld bepalingen die de aanleg en/of het onderhoud van de tuin voorschrijven in de akte of enig reglement, kan ik de pergola niet anders zien dan bijvoorbeeld een grindpad in de tuin, of een keurig onderhouden vijvertje en dat soort gewone onderdelen die nu eenmaal bij een tuin horen.
Een pergola met klimmers, die ook nog eens door de bovenburen (die als ze hun best doen door op hun balkon te gaan staan) mooi wordt gevonden, kan naar mijn overtuiging zonder enige nadere toestemming van de vergadering worden geplaatst.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Jet,
Geen notulen, dat heb ik vaker meegemaakt.
Helaas kun je daar niet veel tegen doen. Verplicht is om ze op zijn laatst vast te stellen in de volgende vergadering, en dat kan zomaar een jaar later zijn.
Pas in het MR2006 is een termijn van 2 weken na de gehouden vergadering neergeslagen, maar daar heb je niet veel aan. Het geeft wel aan wat “normaal” wordt gevonden.
Je zou nog kunnen kijken of er iets over een termijn wordt geschreven in een eventueel HHR en/of een beheersovereenkomst. Daar zou iets geregeld kunnen zijn.
Omdraaien is misschien ook een handig middeltje. Schrijf op wat er op de voor jou belangrijke punten naar jouw stellige overtuiging in de vergadering is gezegd, besproken en besloten. Geef jouw geschrift uit aan alle leden en het bestuur, met daarbij de aantekening dat je dit doet vanwege het onnodig lang uitblijven van een (concept) van de notulen, en omdat je het nu nog (net als alle anderen) vers in het geheugen hebt. Merk in jouw geschrift op dat iedereen van harte wordt uitgenodigd om te reageren als zij van mening zijn dat jouw verhaal niet correct zou zijn, bij voorkeur ook schriftelijk.
Tot slot, zelf heb ik er een gewoonte van gemaakt om alle vergaderingen op te nemen, net als onze beheerder doet. Kan best eens handig blijken, ook in jouw geval.
Vriendelijke groet, Bob

[Auteur]

Berichten