[Bob]

Hi Marjon,
Het antwoord is wat mij betreft afhankelijk van zeer veel variabelen.
Wat is bij jou een pergola?
Is dat een vrijstaande poort van 90 cm. breed en 40 cm. diep, of is het een pergola van 6 bij 4 meter?
Is de pergola vrijstaand, of is die tegen de gevel aangebouwd?
Is het een pergola op een dakterras, of staat de pergola in de tuin? En wanneer die in de tuin staat; beslaat de pergola een stukje tuin, of bijvoorbeeld meer dan de helft. Wie hebben er direct zicht op de pergola?
Voorts zijn er nog meer artikelen in het MR die je/men tegen de pergola in zou kunnen roepen.
Het is met bovenstaande zeer afhankelijk van meerdere feiten en omstandigheden. De pergola is niet per definitie en zonder meer altijd een op-, aan- of onderbouw conform het MR.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Appie,
Goed om te horen hoe een en ander in harmonie is besproken.
Wijziging van de akte lag niet direct voor de hand. Het is niet anders.
Hoop zeer binnenkort van je te horen dat je een reëel bod hebt gekregen en geaccepteerd.
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Hi Ripperjack,
Wat zeggen de statuten van de VvE hierover? Die bepalen wat kan, mag en moet.
Wat is er op tegen om samen met een paar (niet alle) eigenaars van de vakantiewoningen de krachten te bundelen en samen (buiten het bestuur om) collectief te laten schilderen?
Mogelijk zie ik iets over het hoofd, maar ik zie het probleem niet direct.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Emilie,
Nu kan ik je helemaal niet meer volgen. Wanneer de constructie gemeenschappelijk is komen de kosten voor alle eigenaars, en wel naar breukdeel.
Daarnaast begrijp ik (zal wel aan mij liggen) de berekening 2/6 per gerechtigde en de argumentatie daaronder niet.
Maar dat maakt niet uit, het is jullie goed recht een eigen koers te varen.
Wens jullie veel succes en wijsheid bij de beslissingen, vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Hi Emilie,
Voor alle duidelijkheid nog wel het volgende.
Zelf ben en blijf ik, alles overziend, van mening dat:
1. De constructie van het balkon gemeenschappelijk is en blijft, temeer nu die (nadrukkelijk en i.t.t. gevels met kozijnen en glas) bij de afwijking op artikel 9 lid 1.a. niet is genoemd/meegenomen.
2. De toevoeging aan artikel 18 lid 1: “Het onderhoud van het balkon en/of dakterras en/of veranda zal geheel voor rekening van de desbetreffende appartementsgerechtigde zijn.”, zo gelezen moet worden dat het dan gaat om (het onderhoud als in de 2e zin van dat lid van) alle delen die niet tot de gemeenschappelijke zaken moeten/kunnen worden gerekend (conform artikel 9). Merk hier op dat een dakterras nimmer tot de “constructie” kan worden gerekend, het terras ligt los op de schil/het dak en maakt daar géén deel van uit. Dakterrassen en veranda’s mogen, de balkons zijn er. Verschillende monniken verschillende kappen.
Ik heb slechts willen aangeven dat “men” een andere interpretatie zou kunnen geven aan de toevoeging aan artikel 18 lid 1, maar ik denk er over als hiervoor weergegeven.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Emilie,
Stapje voor stapje komen we tot de kern van het probleem. Goed dat je nu (naar ik aanneem) de letterlijke tekst uit de akte van splitsing geeft. Dank voor het antwoord op mijn vraag waarom er ook gewag wordt gemaakt van veranda’s en dakterrassen.
(Balkons behoren overigens niet tot de gevels, aldus Van Dale)
De akte zegt:
In afwijking van artikel 9 sub a zullen de kosten van onderhoud van de aan de diverse appartementsrechten grenzende buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, voor de desbetreffende appartementseigenaar komen.
Merk hier op dat “de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas,” letterlijk zijn overgenomen uit artikel 9 lid 1.a.
Door deze afwijking van het MR in de akte zijn de genoemde zaken géén gemeenschappelijke zaak meer. De splitser heeft nadrukkelijk de genoemde zaken voor wat betreft het gemeenschappelijk zijn willen uitsluiten, dat lijkt me volstrekt helder. Zie op dit punt ook mijn eerdere posts.
In artikel 9 lid 1.a. staan ook “de balkonconstructies” in het vigerende MR letterlijk genoemd. Met het gestelde hierboven ligt het voor mij in de rede om aan te nemen dat de splitser die balkonconstructies juist niet van gezamenlijkheid heeft willen uitsluiten. Immers, zo de splitser dat wel had gewild was het, naar analogie van de gevels met kozijnen en glas, onder ditzelfde artikel de uitgelezen plaats geweest om zulks te doen (des neen).
Vandaar dat ik voor mezelf tot de conclusie kom dat de splitser de balkonconstructie nadrukkelijk wel gezamenlijk heeft willen laten, en daarmee het onderhoud van die constructie voor de VvE (alle leden).
De akte zegt:
Bij artikel 18 lid 1 wordt na het woord “…balkons… ” in regel 3 toegevoegd: “…dakterras, veranda….
Toegevoegd wordt aan lid 1: “Het onderhoud van het balkon en/of dakterras en/of veranda zal geheel voor rekening van de desbetreffende appartementsgerechtigde zijn.
Zoals ik eerder aangaf gaat het bij het lezen van artikel 18 lid 1 primair (met name, aldus de tweede zin van dat artikel) om schilder- behang- en tegelwerk, plafonds, afwerklagen, stucwerk en schoonhouden en ontstoppen enzovoorts …….
Merk op dat het er in dit artikel dientengevolge niet om draait om uitsluitsel te geven over welke zaken nu wel of niet gemeenschappelijk zijn, maar veeleer om de vraag over hoe en wat de eigenaar/gebruiker in zijn privégedeelte dient te onderhouden. Over gemeenschappelijk of niet gaat met name artikel 9, en zoals ik al aangaf (bij twijfel) artikel 10.
Ik kan wel heel goed begrijpen dat de aanvulling op artikel 18 in de akte van splitsing twijfels oproept.
Je zou kunnen stellen dat het handiger was geweest wanneer de splitser in de aanvulling op/afwijking van artikel 18 lid 1 van de akte het balkon zou hebben geschrapt. Dat zou naar mijn overtuiging echter niet goed zijn geweest, immers, het standaard onderhoud aan de balkons (niet zijnde, of behorende tot, de constructie) zou dan ook zijn geschrapt (en daarmee potentieel gemeenschappelijk onderhoud zijn geworden). Dat is en was natuurlijk de bedoeling van de splitser niet.
De logica van de tekst van de aanvulling op artikel 18 komt wat mij betreft voort uit het feit dat met name het onderhoud van de (facultatief) aan te brengen dakterrassen en veranda’s en nogmaals/expliciet door de splitser moe(s)t worden bevestigd.
Maar, zal je terecht opmerken; in dat geval zou de splitser het woord balkons in de aanvullende zin beter hebben kunnen weglaten (de balkons helemaal niet moeten noemen).
Na aanvulling/afwijking van artikel 9 was alles nog duidelijk. Het was ook nog duidelijk na toevoeging van “dakterras, veranda’s” achter “balkons,” in de tweede zin van artikel 18 lid 1.
Maar met de letterlijke toevoeging aan datzelfde lid 1 ” “Het onderhoud van het balkon en/of dakterras en/of veranda zal geheel voor rekening van de desbetreffende appartementsgerechtigde zijn.” heeft de splitser het, wat mij betreft tot op dat moment duidelijke, plaatje weer compleet verstoord.
Daarmee wordt het wat mij betreft “multi-interpretabel” en blijft het onduidelijk wat de splitser nu echt beoogde te bereiken.
Hiermee wordt de vraag “gemeenschappelijk of niet” voer voor juristen, maar nog veel meer voor enige rechter aan wie deze kwestie zou worden voorgelegd. De juristen zullen hier vast en zeker goede argumenten kunnen geven, maar naar mijn stellige overtuiging zullen die ook niet verder gaan komen dan te constateren dat er gronden aanwezig zijn voor beide uitkomsten voor wat betreft de balkons, namelijk wel gemeenschappelijk zowel als niet gemeenschappelijk. En dan zal de rechter (tot er beroep wordt aangetekend) tot een eerste oordeel moeten komen. Het is daarna zeker niet uit te sluiten dat de (naast-)hogere rechter bij beroep tot een ander oordeel/andere uitleg komt.
Helaas moet ik constateren dat ik je niet verder kan helpen dan tot dit punt.
Wel heb ik van mijn kant nog één vraag aan jou.
Ik weet zeker dat er een aantal mensen met ons meeleest, en dat die mensen (net als ik) zeer geïnteresseerd zullen zijn in de uiteindelijke uitkomst. Ik zou je willen vragen om die uitkomst, te zijner tijd, met ons te delen op het forum, zodat er meer mensen van kunnen leren. Hoop dat je dat zou willen doen.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Emilie, ik kom hier straks nog op terug, MVG, Bob

[Bob]

Hi Maarten,
Dat waterverbruik zou wat mij betreft slechts reden zijn om naar individuele bemetering te gaan kijken. Zou het echt zo zijn dat 2 personen 2 keer zoveel water gebruiken als 1 persoon, of is het met water allemaal meer nattevingerwerk?
Mijn echtgenote en ik zijn ook een stel, maar er is natuurlijk géén enkele sprake van “dubbele bewoning”. Bij dubbele bewoning kun je in één woning leven zonder elkaars privacy aan te tasten, bij samenwoning (in welke huwelijkse staat dan ook) heeft men er gemiddeld genomen voor gekozen om juist niet zo dicht mogelijk langs elkaar heen te leven. 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Maarten,
Je geeft zelf eigenlijk al aan waar je de oplossing moet zoeken/vinden.
De bestemming wordt gegeven in de akte van splitsing. Beperkingen op het gebruik conform de toegestane bestemming moeten eveneens in die akte worden neergeslagen. Gebruik beperken kan niet zomaar door (strijdig met de akte) een beperking op te leggen in een huishoudelijk reglement, en al helemaal niet middels een simpel vergaderbesluit. Bij strijd met de akte van splitsing zijn de opgelegde beperkingen zonder meer nietig.
Hoor graag wat de bestemming volgens de akte is, en of er beperkingen zijn beschreven in de akte.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Willem,
Graag gedaan, was maar heel kleine moeite hoor. 😉
Volgens mij ben je goed bezig, alleen jammer dat het advocatenwerk is geworden. Nooit leuk, maar het is kennelijk niet anders.
Nogmaals succes ! Bob

[Bob]

Hi Willem,
Allereerst moet ik mezelf even corrigeren. Jouw beheerder claimt op zijn site niet dat hij een SKW-certificaat zou hebben. Hij heeft dat certificaat ook in het echt niet.
Wat een merkwaardige gebeurtenissen in jouw verhaal. Ik zou het inderdaad maar goed uitzoeken.
Wens je veel succes!
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

http://www.skw-certificatie.nl/certificaathouders/certificatenattesten-zoeken.html

[Bob]

Hi Willem,
Even de site bekeken van de door jou genoemde beheerder.
Je zou bij SKW kunnen/moeten navragen of zij zich terecht laten voorstaan op het hebben van een certificaat. Gehoord jouw verhaal heb ik mijn twijfels.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

En om even de puntjes op de i te zetten:
de VvE heeft rechtspersoonlijkheid, de leden niet
de VvE heeft 3 natuurlijke personen als lid
de VvE stemt met het aantal stemmen als vastgelegd in de akte van splitsing (in jouw geval kennelijk 3, één stem per lid)
de VvE bepaalt niet dat leden niet op zichzelf mogen stemmen tenzij zulks nadrukkelijk anders in de akte van splitsing is geregeld
Je zou wat mij betreft de beheerder moeten vragen waar staat wat hij of zij beweert. Ik ben heel erg benieuwd naar zijn of haar argumenten! Is dit een professionele beheerder?
Vriendelijk groet, Bob

[Bob]

Hi Willem,
Hier past een algemene opmerking.
Wanneer binnen de VvE 3 stemmen kunnen worden uitgebracht maakt het niet uit of je op jezelf stemt. De beheerder heeft het bij het verkeerde eind. Iedere stem mag stemmen, ook op zichzelf.
Vriendelijke groet, Bob

[Auteur]

Berichten