Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Pascal,
Het kan zijn dat ik je verkeerd begrijp, maar naar mijn idee wordt dit “pizza”, en moeten we beginnen bij “die bodem”.
Uit jouw verhaal maak ik op dat je zou moeten beginnen om een analyse van de toestand te maken, om er achter te komen waar je precies staat. Nu je de antwoorden op mijn vragen niet met zekerheid kunt geven moet er eerst het nodige worden uitgezocht. Mij bekruipt het gevoel dat jouw VvE wel bestaat, maar dat de VvE niet zo wakker is als jij denkt.
Als ik je mag raden zou je het volgende moeten doen.
Vraag allereerst de akte van splitsing op bij het kadaster (compleet met splitsingstekening). De akte staat genoemd in de transportakte van jouw appartementsrecht (mogelijk dat “jouw” notaris je zo een akte van splitsing kan leveren, dat zou je even kunnen navragen). Lees de akte heel goed door, en zie welk modelreglement (MR) van kracht is verklaard, en wat de eventuele wijzigingen/aanvullingen op het vigerende MR zijn. In deze stukken vind je al de nodige antwoorden op mijn vragen.
Ook zou je de groot-eigenaar (van de andere 3 appartementen) kunnen vragen of die op de hoogte is met enig bestuur en/of antwoorden op de vragen die bij jou leven. Binnen jouw VvE heb je te maken met 4 eigenaars, 3 particulieren en 1 eigenaar/verhuurder. Met de andere groot-eigenaar (zoals je die noemde en waarvan je kocht) heb je slechts te maken als verkoper van jouw appartementsrecht (relatie koper/verkoper). Dat is overigens wel de partij die jou de laatste jaarrekening, vergaderstukken enzovoorts had (moeten) kunnen overhandigen. Merk voor de duidelijkheid vast op dat met het vaststellen dat er 4 eigenaars zijn nog niets zeker is over stemverhoudingen en/of breukdelen. Daar heb je de stukken uit de vorige alinea voor nodig.
Bovenstaande acties leveren met zekerheid de antwoorden op mijn vragen op, en vanaf dat punt kunnen we dan weer verder. Mocht de VvE al wel springlevend en actief zijn dan gaan we daarmee de strategie uitstippelen, maar mocht de VvE nog slapen dan zou je die zelf tot leven moeten brengen.
Kortom, werk aan de winkel. Mocht ik je niet goed hebben begrepen dan hoor ik dat wel, en dan gaan we voor de volgende poging.
Vriendelijke groet, BobHi van Hemert,
Vanwege de mogelijkheid dat je iets te snel van start gaat eerst even wat vragen.
Je zegt dat de VvE net uit haar slaap is gehaald.
Is er in een vergadering een bestuur benoemd, en wat is de samenstelling van het bestuur?
Je zegt dat de groot-eigenaar zijn vastgoedbeheerder heeft aangesteld als VvE-beheerder.
Is er in een vergadering door de VvE überhaupt besloten om het beheer uit te besteden, en is daarenboven ook besloten om nu precies die beheerder aan te stellen?
Is er een op schrift gestelde beheersovereenkomst? Zo ja, wordt de beheersovereenkomst jaarlijks stilzwijgend verlengd, of is er iets anders bepaald?
Voor alle zekerheid vast even; welk modelreglement is bij jullie van kracht, en hebben jullie misschien ook een HHR?
Vriendelijke groet, BobHi Carla,
Nu over het financieren van de maatregelen.
Wanneer de “algemene reserve” onvoldoende is, en het bedrag niet is begroot, resteren er wat mij betreft 2 opties.
Of het bedrag wordt opgehoest als aangegeven in artikel 38 lid 7, of er valt een besluit conform artikel 32 lid 3.
Beide opties zijn wat mij betreft reëel.
Ontrekken uit de reserve GO is niet verboden. Het is echter wel zo dat “men” zich moet realiseren dat men met de onttrekking t.b.v. een niet begrote/geplande zaak in feite “roofbouw” pleegt ten nadele van wel begrote zaken. Merk aan de andere kant op dat de MJOP niet in beton is gegoten, en dat met schuiven in de cycli het bedrag met een beetje goede wil wel is vrij te maken. Ik geef hier als voorbeeld aan dat de ambitie wat neerwaarts kan worden bijgesteld en dat bijvoorbeeld het schilderwerk, naast eventueel wat ander gepland GO, wel een jaartje naar achteren zou kunnen.
Het blijft wat mij betreft een kwestie van smaak. 😉
Vriendelijke groet, BobHi Carla,
Naar aanleiding van jouw post hierboven eerst even een paar extra woorden.
Het gaat om jouw laatste vraag betreffende het “algemene belang.” Ik heb in dit verband met opzet zo geformuleerd dat de vergadering kan besluiten. Daarmee wil ik absoluut niet gezegd hebben dat het besluit ook bij een rechter overeind zal blijven. We kennen beiden de jurisprudentie betreffende BBQ’s en nieuwjaarsborrels die ook “in het algemeen belang” werden georganiseerd en door de VvE betaald. Voor de meelezers merk ik hier op dat de uitspraken net zo makkelijk een ja als een neen van de rechter lieten zien.
In jouw post lees ik nu dat het om maatregelen gaat die slechts de woningen raken en niet het complete gebouw. Dat is nieuwe informatie. Daarom ga ik mijn eerste reactie nu dus verfijnen.
Dat levert in feite direct een vraag op. Zijn de nieuw te nemen maatregelen ook en alleen per appartement uit te voeren, dus los van andere appartementen, en daarmee per lid te implementeren zonder nadelig effect voor de overige appartementen en/of de VvE? Ik vraag dat omdat er mogelijk ook, zoals je al schreef, leden zullen zijn die nadrukkelijk van mening zijn dat zij geen enkele behoefte hebben aan “schijnveiligheid”, en al helemaal niet als ze er dan ook nog voor moeten betalen. Die leden zouden wel eens (heel eenvoudig) in het gelijk kunnen worden gesteld wanneer zij het vergaderbesluit zouden aanvechten. De redelijkheid en billijkheid zouden er (eenvoudig) toe kunnen leiden dat, zeker wanneer de voorzieningen ook per separaat appartement kunnen worden uitgevoerd, een rechter zal beschikken dat de eigenaars, die hun eigen appartement, los van de VvE (maar wel met toestemming van diezelfde VvE) veiliger willen maken dat maar zelf moeten doen en ook op eigen kosten. Vergelijk dit met het “gesprek” dat we eerder hadden over de reikwijdte van artikel 38 leden 7 en 8 elders op dit forum.
Kort samengevat wordt het dus een (heel) ander verhaal afhankelijk van het feit of de maatregelen/adviezen ook per “los appartement” zijn uit te voeren (en zonder nadelige consequenties voor de VvE en overige leden).
Op het onttrekken van het vereiste bedrag aan de reserve GO kom ik hieronder nog terug.
Vriendelijke groet, BobHi Carla,
Ook wij hadden een PKVW (meegeleverd bij nieuwbouw).
Ook bij ons is het PKVW inmiddels verlopen.
Een PKVW geeft een grotere veiligheidsbeleving, maar geeft feitelijk geen enkele garantie. De eisen worden inderdaad en met enige regelmaat aangescherpt, vanwege nieuwe zienswijzen en voortschrijdend inzicht.
Wat mij betreft is het hebben van een PKVW geen vereiste, maar eerder een lieverkoekje. Ik zou een PKVW zelf niet zomaar, zonder vergaderbesluit, op kosten van de VvE “onderhouden”. Een nieuw certificaat kost geld, en daarenboven worden mogelijk nieuwe zaken geëist voordat je een certificaat krijgt. Ook dat kost weer geld, en daar is n.m.m. een vergaderbesluit voor nodig. Immers, er zal regelmatig geen sprake zijn van onderhoud en/of noodzakelijke vernieuwing/vervanging (denk bijvoorbeeld aan cilinders in sloten, of vergrendelbare sluitingen e.d.).
Mijn advies zou daarom zijn om de kwestie aan de vergadering voor te leggen. In onze VvE is er geen enkele belangstelling voor het vernieuwen van het certificaat PKVW.
Voor de volledigheid: De vergadering kan zeker besluiten tot het vernieuwen van het certificaat, het PKVW kan immers gelden als “in het belang van de leden”.
Tot slot merk ik nog even op dat “men” zich moet realiseren dat een aantal leden mogelijk korting krijgt op de inboedelverzekering vanwege het bezit van een PKVW.
Vriendelijke groet, BobHi Emilie,
Op basis van hetgeen je tot nu toe hebt aangedragen blijf ik bij wat ik eerder aangaf betreffende de kosten van/aan de constructie versus de kosten die voor de respectieve eigenaars blijven.
Voor wat betreft het “omdraaien” ga ik echter niet direct met je mee. De aanvulling op artikel 18 uit de akte eenvoudigweg maar vergeten is mijns inziens niet correct. Ik kan me namelijk niet indenken dat de splitser dit zonder enige (aanwijsbare) bedoeling heeft willen stellen, alleen maar om wat te zeggen. Met wat je tot nu toe hebt aangegeven kan ik de vinger niet op zijn/haar bedoeling leggen.
Er wordt in de akte gesteld: “Het onderhoud van het balkon en/of dakterras en/of veranda zal geheel voor rekening van de desbetreffende appartementsgerechtigde zijn.”
Hier mis ik kennelijk nog de nodige informatie. Tot op dit punt zijn slechts balkons in beeld geweest. Waarom wordt er ook gewag gemaakt van dakterrassen en veranda’s?
Mogelijk heeft de splitser onduidelijkheid willen wegnemen over de vloer van het balkon, los van de constructie. Het is me (nog) niet duidelijk of de betonnen vloer “los” op de constructie(balken) ligt, of dat de constructie in de vloer is ingegoten. Is er sprake van een betonnen vloer zonder top-/afwerklaag of maakt de vloer deel uit van de constructie en is alleen de afwerklaag voor kosten van de respectieve eigenaar (net als het plafond)?
De aanvulling op artikel 18 zal naar alle waarschijnlijkheid een doel dienen, ook al kan ik niet zien wat dat doel zou zijn.
Het is verder niet duidelijk of dit met name gaat om mij onbekende terrassen en/of veranda’s.
Vriendelijke groet, BobHi Emilie,
Graag gedaan. Blij dat ik je op weg kon helpen.
De balkonconstructie is (cf. art. 9) gemeenschappelijk, en daarmee komen de kosten voor de VvE (de gezamenlijke eigenaars). De leden betalen mee naar hun breukdeel. Zie artikel 3 leden a en b.
Daar doet het feit dat de constructie binnen de vette lijnen op de splitsingstekening valt niets aan af. De constructie is en blijft gemeenschappelijke zaak, en het onderhoud daarvan dus ook.
Alles wat niet tot de constructie hoort (afwerklagen, plafonds e.d.) valt daarmee, voor zover het binnen het privé gedeelte valt, onder de werking van artikel 18. Afwerklagen, plafonds e.d. worden op kosten van de respectieve eigenaars onderhouden (want géén gemeenschappelijke zaak).
Kort: de constructie wordt naar breukdeel onderhouden door de VvE (alle leden samen) op kosten van de VvE. Deze kosten kunnen worden opgebracht binnen de exploitatie, maar ook ten laste van de reserve GO worden gebracht (vergt vergaderbesluit).
Vriendelijke groet, BobHi Matthijs,
Dank voor de nadere toelichting.
Er is in mijn overtuiging geen (rechts-)grond waarmee je de (leden van de) VvE kunt dwingen om een (willekeurig) bedrag met terugwerkende kracht te laten betalen. Je was bekend met de (financiële) toestand van de VvE op het moment dat je kocht (of had dat moeten zijn), en je hebt je “ingekocht” in een slapende VvE.
De VvE is gelukkig uit haar slaap gewekt en er wordt nu in elk geval gewerkt met een begroting teneinde een sluitende exploitatie te realiseren. Naar ik aanneem wordt er vanaf de vergaderdatum ook aan de reserve gewerkt, en naar ik hoop op basis van een MJOP/MJOB. Daarmee is er, zoals je zelf terecht constateert, nog geen “vet op de botten”.
Gegeven de omstandigheden en de mening van de overige 14 eigenaars zou ik je adviseren om voor te stellen en bespreekbaar te maken dat er (per appartementsrecht) een eenmalige storting wordt gedaan door de leden om enig startkapitaal te hebben voor onvoorziene uitgaven. Maar let op, naar mijn overtuiging kun je ook hier niemand dwingen.
Vriendelijke groet, BobHi Rob,
De door jou aangehaalde uitspraak blijft me bezighouden. En natuurlijk voornamelijk vanwege het feit dat het er op lijkt dat de Stichting VvE Belang hier een rol speelde. Ik zeg nadrukkelijk “lijkt” omdat de jurist [F] in de uitspraak, om welke reden dan ook, expliciet wordt opgevoerd als zijnde een mannelijke jurist die werkzaam is bij VvE Belang. Het kan echter zo zijn dat deze jurist zuiver op persoonlijke titel de in de uitspraak beschreven rol speelde. Overigens een rol die voor mij grote vraagtekens oproept, zeker gezien de nu bekend geworden link met VvE Belang.
Is hier (gegeven de voorgeschiedenis in deze kwestie) sprake van “powerplay” door de Gemeente, met medewerking van VvE Belang, of is dit een kwestie waar VvE Belang als Stichting niet in betrokken is (anders dan door een wat mij betreft zeldzaam onhandige keuze van één van haar juristen) en waar zij zich van zou moeten distantiëren? De heer mr. [F] wordt in deze kwestie zelfs tot voorzitter van de vergadering van deze VvE benoemd. Zelf ben ik van mening dat het optreden van [F] niet te rijmen is met de rol van belangenbehartiger, maar slechts met de rol van jurist die het belang van de Gemeente (betaald) dient. Wanneer hier sprake had moeten zijn van “probleemoplossend bemiddelen” zou een rol als mediator meer passen.
Wat is hier echt gebeurd!? Ik zal in elk geval, daar ik hecht aan hoor en wederhoor, VvE Belang wijzen op deze thread, en haar uitnodigen om haar lezing in deze zaak te presenteren.
Vriendelijke groet, BobHi Matthijs,
Jouw post levert wat mij betreft eerst wat vragen op.
Maak ik uit de eerste alinea terecht op dat géén van de leden tot nu toe (tot op de dag van de “ontwaakvergadering”) voorschotbijdragen heeft betaald?
Maak ik uit de tweede alinea terecht op dat de projectontwikkelaar alle kosten heeft betaald die voor de VvE werden gemaakt, zonder ook maar iets door te berekenen (ook niet na de vergadering) aan de andere leden?
Zijn alle huidige eigenaars naast de projectontwikkelaar eerste eigenaars?
Heeft de VvE inmiddels een benoemd bestuur (en een benoemde voorzitter van de vergadering)?
Naar aanleiding van jouw vraag merk ik in elk geval op dat het een goede zaak is dat de VvE nu uit haar slaap is/wordt getrokken. Slapende VvE’s hebben immers één echt hinderlijke eigenschap, en die is dat ze niets doen terwijl ze wel allerhande (wettelijke) plichten hebben.
Vriendelijke groet, BobHi Rob,
“Tja Bob, en dat allemaal in het VvE belang ;):)” GRINNIK, GRINNIK !
4.3 Je stelt direct daarboven mijns inziens terecht “soms onterecht”. Naar mijn idee hebben hier de feiten en omstandigheden in dit zeer specifieke geval zwaar meegewogen. Het is verder volkomen terecht dat de rechtbank tot ontvankelijk komt, hoe je het ook wendt of keert, verzoeker was op tijd (binnen de fatale termijn).
4.12 Hier zie ik niets bijzonders. De strijd met 33 lid 8 levert automatisch “vernietigbaarheid” op, en de rechtbank constateert dat ook feilloos. Dit laat overigens onverlet dat verzoeker die vernietiging vraagt wel degelijk een belang zal moeten hebben bij het eventuele verzoek.
Vriendelijke groet, BobHi Rob,
Wanneer de Gemeente geen belanghebbende (appartementsgerechtigde) zou zijn geweest hadden ze nimmer [F] in de arm kunnen nemen (zie 2.5).
Ik verbaas me ten zeerste over het gebruik, de inzet en de “techniek” van [F], zeker gezien de organisatie waar [F] kennelijk voor werkt in het dagelijkse leven.
Vriendelijke groet, BobHi Rob,
Dank. Uitermate interessant! Op zich verbaast de uitspraak me helemaal niet.
Wat mij echter wel verbaast is dat ik moet lezen over de rol van mr. [F], de rol die [F] speelt ten faveure van de Gemeente, en als klap op de vuurpijl wie de werkgever is van [F].
Hebben we nu weer een aflevering van “Kanniewaarzijn” gezien?
Of heb ik iets niet goed begrepen/gelezen?
Vriendelijke groet, Bob.
