Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Matthijs,
Om te beginnen een linkje: Handleiding tweede vergadering
De stukken betreffende de onderwerpen hoeven naar mijn overtuiging niet opnieuw te worden verzonden. In mijn beleving zou men bij de uitnodiging wel nieuwe volmachten moeten meesturen (de tekst geeft op de oude volmacht een andere datum aan naar ik aanneem).
Vriendelijke groet, BobHi Dennis,
Naar aanleiding van jouw post het volgende.
Je kocht het appartement in de staat waarin het op dat moment verkeerde, dus met enkelglas. Uitgangspunt is dat je zou verwachten dat de prijs/het bod gebaseerd is op alle eenvoudig waarneembare feiten. Verder kende je de voorwaarden van de koopgarant-regeling (of had die kunnen/moeten kennen). Daarmee houdt mijns inziens het verhaal bij de woningcorporatie op.
De VvE is verplicht “de schil” te onderhouden, maar niet verplicht om die te verbeteren. De appartementen die al van dubbelglas zijn voorzien hebben daar in het verleden voor betaald in de vorm van huurverhoging. De VvE geeft je n.m.m terecht toestemming om op eigen kosten dubbelglas te installeren, de VvE hoeft voor die verbetering niet mee te betalen. Daarmee houdt het ook bij de VvE op.
Mijn advies zou zijn om zelf de afweging te maken hoeveel je bereid bent te investeren in eigen wooncomfort en een geringer energieverlies waarmee het dubbelglas zich op termijn “terugverdient”. Dat onder de vigerende regeling de corporatie daar op termijn een (gering) voordeel door heeft moet je op de koop toe nemen. Vergeet ook niet dat op termijn er mogelijk steeds minder mensen zullen zijn die een appartement willen kopen met een slecht maar verplicht energielabel, omdat het appartement nog steeds enkelglas heeft.
Ik zie niet hoe je iemand anders zou kunnen aanspreken om jouw investeringskosten (mede) te dragen. Het is niet anders.
Vriendelijke groet, BobSterker nog; vragen staat vrij, maar het lukt wat mij betreft met zekerheid niet!
Immers, de akte staat slechts de standaard meerwerkopties toe (ook na oplevering). Dat betekent dat een besluit om een groter dakterras toe te staan strijd oplevert met de akte, en daarmee is een dergelijk besluit per definitie nietig.
I rest my case…….
Vriendelijke groet, Bob.Let op:alleen maar standaard dakterassen! 😉
Hi Marlon,
Nu deze erfdienstbaarheid in de akte is gevestigd kom ik tot de conclusie dat het door jou genoemde artikel betreffende de dakterassen uit het HHR in lijn is met de akte. De akte geeft aan dat ook ná oplevering een standaard dakterras kan en mag worden gerealiseerd. Zie verder mijn eerdere opmerkingen.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Marlon,
Dank voor jouw aanvullingen. Daar word ik wel nieuwsgierig van.
Vreemd dat er als optie tijdens de bouw dakterassen zijn aangeboden, maar dat er kennelijk niets over is opgenomen in de akte.
Men zou verwachten dat er tenminste iets zou moeten staan over de bestemming van de woningen onder het dak (bestemd als woning met of zonder dakterras o.i.d.). Ook zou men kunnen verwachten iets te vinden over de verdeling van de kosten, als nu wel opgenomen in het HHR. Uit jouw verhaal/aanvulling lees ik dat het woord dakterras niet in de akte voorkomt.
Bovenstaande neemt echter niet weg dat er op 21 van de 48 bovenappartementen uniform uitgevoerde dakterrassen liggen. Nog los van het HHR ben ik overtuigd van het feit dat dergelijke dakterrassen nog steeds kunnen en mogen worden gerealiseerd. Immers, er liggen er al 21 en een weigering ook andere daarvoor in aanmerking komende appartementen toestemming te verlenen strookt absoluut niet met de redelijkheid en billijkheid die “ons” regeren.
Een verbod van de VvE (weigering toestemming voor het nu gevraagde veel grotere dakterras) om het nu gevraagde dakterras te realiseren zal zeer waarschijnlijk (mits goed beargumenteerd) bij de rechter zonder meer stand houden. Denk hierbij o.a. aan precedentwerking, hinder voor aanpalende buurterassen en ook aan onredelijkheid/onbillijkheid jegens de eigenaren van bestaande terassen. De Gemeente mag dan geen bezwaar hebben, de VvE heeft zeggenschap over wat er wel of niet wordt gebouwd op het gezamenlijke dak (en niemand anders).
Vriendelijke groet, Bob.Graag gedaan, wens je veel succes, en hoop dat we binnenkort hier op het forum de verhalen over jouw overwinningen gaan lezen! 😉
Vriendelijke groet, BobHi Jet,
Als er inderdaad een besluit is genomen dat verbiedt dat “iets” (dus ook airco-units) op of aan het dakterras en/of het hekwerk daarvan wordt vastgemaakt is direct al sprake van overtreding van het vergaderbesluit. Maar daarmee houdt het niet op.
Indien er géén vergaderbesluit is dat de airco-units expliciet toestaat worden ook de artikelen die ik al in mijn eerste reactie aanhaalde uit het Modelreglement overtreden.
Al met al is er sprake van een overtreding waarover je het bestuur kunt wijzen op artikel 29 lid 1. Zoals ik eerder al aangaf MOET het bestuur dan handelen conform artikel 29 lid 1. (zie op dit punt ook mijn eerdere post).
Verder is het niet aan het bestuur om te gedogen! Wanneer de vergadering (hoogste orgaan van elke VvE) besluit dat iets niet mag is dat “wet”, en het bestuur dient (als dienaar van de vergadering) te handhaven. Wanneer de vergadering bevestigt dat iets niet mag, kan de eigenaar van de airco-units daarover naar de rechter stappen om het besluit te laten vernietigen. Wanneer we uitgaan van een vernietigbaar besluit dat alles weg moet, en er niets is toegestaan dat strijdig is met de artikelen uit het MR die ik eerder aanhaalde, heeft betrokkene daarvoor een maand de tijd (gehad). Naar ik uit jouw verhaal begrijp is het bedoelde besluit al twee vergaderingen geleden genomen, en daarmee zal die maand al ruim verstreken zijn. Dan kan betrokkene alsnog naar de rechter om vernietiging van het besluit te vragen, maar daar gaat hij of zij ongetwijfeld tegen een “niet ontvankelijk” aanlopen (en vangt dus bot).
Vriendelijke groet, Bob.Hi Pieter,
Dank voor de aanvullende info. Nog wel even een opmerking/waarschuwing. Indien de notulen een genomen besluit bevatten verandert een brief aan het bestuur, juridisch gezien, net zo min iets aan het genomen besluit als een losse opmerking van enig lid na de vergadering.
Ik blijf overigens nieuwsgierig naar het verdere verloop.
Vriendelijke groet, BobHi Marlon,
Naar mijn mening ontbreekt nog de nodige informatie om een goed gefundeerd oordeel te kunnen geven. Desondanks een eerste aanzet met wat opmerkingen, maar met ook vragen.
In het algemeen stel ik dat ieder lid in beginsel agendapunten mag aandragen voor de ALV. Kennelijk heeft de beheerder (conform overeenkomst ?) de agenda en stukken met de uitnodiging voor de vergadering uitgebracht, maar dat doet niets af aan het feit dat de beheerder dat doet onder aanwijzing en bevoegdheid/verantwoordelijkheid van het bestuur (dat naar alle waarschijnlijkheid bestaat uit leden van de VvE ?). Wanneer mijn aanname correct is, staat het punt daarmee terecht op de agenda. Daar komt nog bij dat uit jouw vraag niet duidelijk is wie het punt echt laat agenderen. Misschien de oude eigenaars wel, en die hebben mogelijk (zeker) een belang, en vooral wanneer in het koopcontract een ontbindende voorwaarde is opgenomen dat de koop alleen maar doorgaat wanneer de nieuwe (aanstaande) eigenaars een (te) groot dakterras mogen aanleggen.
Met voorgaande zie je dat er nog wel wat vraagtekens zijn. Naar mijn overtuiging mag het punt zonder meer op de agenda staan. Ik zou zeggen, wat maakt het ook uit. Stemmen geeft een uitslag, en aan een besluit kan ieder lid weer wat doen (al dan niet met succes).
Verder moet je naar mijn idee even een trede hoger. Ik vind het aannemelijk te veronderstellen dat de dakterrassen, die bij de eerste koop een optie waren, al worden genoemd in de originele akte van splitsing. Immers, een illegale optie aanbieden vanuit de bouw(-er) lijkt me onwaarschijnlijk. Zeker wanneer het “standaard” dakterras al in de akte wordt genoemd is het absoluut niet vreemd om die standaard vast te leggen in het HHR. Het kan zijn dat de optie, maar niet de standaard afmeting is bepaald in de akte. Dat de bepaling in het HHR, zoals Rob stelt, nietig is vind ik dus eveneens onwaarschijnlijk. Waar het dakterras al een optie was bij de bouw komt het me voor dat het onredelijk zou zijn om welke spijtoptant dan ook toestemming te weigeren om alsnog een dakterras te realiseren, er zijn er immers al 21! Ik ben er van overtuigd dat ik met succes mijn gelijk zou halen bij de rechter wanneer de vergadering mij zou weigeren om een standaard dakterras (net als de 21 andere) aan te mogen leggen. Ik zou zeggen, kijk de akte even na.
Maar de mogelijke nieuwe eigenaars willen kennelijk een groter dakterras dan standaard is toegestaan. Dat gaat hen naar mijn idee niet zomaar lukken. Is er op het dak wel plaats voor 48 zo grote dakterassen? De eigenaars van de al bestaande 21 dakterassen willen bij verleende toestemming mogelijk ook uitbreiding, en met toestemming voor de nieuwe eigenaars is het precedent al klaargelegd. De leden moeten maar goed nadenken vóórdat zij toestemmen! Niet toestaan zou ik met de nu bekende feiten zeggen.
Mogelijk kun je jouw verhaal/vraag wat beter uitdiepen?
Vriendelijke groet, BobHi Jet,
Dank je wel voor jouw blije reactie. Graag gedaan hoor. Leuk om je te kunnen helpen.
Nog wel even wat puntjes naar aanleiding van jouw reactie.
Airco-units horen gemonteerd te worden op pootjes (staand) of met behulp van daarvoor bestaande beugels (hangend). Wat het bestuur zelf vindt is irrelevant! Als zij vinden dat met tieraps en spanbanden de zaak goed vast zit zegt dat veel over hen. Je zou ze kunnen vragen wie het bij de Gemeente met hen eens is, en ook vragen waar de Gemeente dat zwart op wit heeft gesteld. Ik kan me niet voorstellen dat welke functionaris van welke Gemeente dan ook ter plekke komt kijken hoe dit soort zaken is gemonteerd, laat staan om een oordeel te geven over de deugdelijkheid van de bevestiging. Het komt me voor dat het bestuur maar wat “uit de nek zwamt”.
Ga in elk geval door met opbouwen van het dossier. Wanneer je het bestuur herhaaldelijk schriftelijk, en dus aantoonbaar, hebt gewaarschuwd, en het bestuur desondanks volhardt in haar houding, heb je alle bewijs dat de schuldige (het bestuur) bij voorkomende gelegenheid volledig, en bij uitsluiting van jou, aansprakelijk zal zijn voor alle schade (en gevolgschade). Merk op dat een bestuurders- en toezichthouders aansprakelijkheidsverzekering hen niet zal dekken als zij (door jou herhaaldelijk gewaarschuwd) tegen beter weten in en doelbewust een onverantwoorde toestand hebben laten voortbestaan. Dat kan en zal het bestuur te zijner tijd zeker worden verweten, en daar gaan zij vast de “zure vruchten van plukken”.
Mooi dat er al een boetebedrag bestaat. Merk hier wel op dat 29 lid 1 stelt “zal”, maar dat lid 2 (v.w.b. de boete) stelt “kan”. Er geldt geen verplichting om de boete daadwerkelijk op te leggen, ondanks het feit dat dit wel het meest logische vervolg zou zijn (eerst aanschrijven en dan niets meer doen is heel erg onlogisch).
Rest mij nog op te merken dat je naar mijn idee goed bezig bent. Volhouden hoor. Mag ik je nog het volgende aanraden; wanneer maar enigszins mogelijk zou ik de vergadering opnemen (kan met iedere fatsoenlijke smartphone). Hoe meer bewijs hoe beter. Verder zou ik de brief schrijven als een open brief aan het bestuur, in afschrift aan alle leden. Laat die brief ook agenderen en opnemen onder het kopje “ingekomen stukken” in de notulen van de komende vergadering. Bewijzen kun je niet genoeg hebben.
Heel veel succes, en ik hoop nog eens over jouw overwinning te lezen in dit forum.
Ook jij een goed weekend gewenst, 😉 , Bob.Hi Jet,
En dan nog de volgende aanvulling.
Ik zou het bestuur in eerste instantie schriftelijk wijzen op de overtredingen en de betreffende artikelen uit het MR (en als je die kunt vinden de oorspronkelijke akte en het eventuele HHR). Ik zou jouw mail/brief aan het bestuur ook ter bespreking laten agenderen voor de komende vergadering.
Mocht dat allemaal niet tot het gewenste resultaat leiden dan kun je vervolgens het bestuur wijzen op artikel 29 lid 1. Het bestuur is verplicht om op te treden (“zal het bestuur”), dat kan en mag zij niet nalaten. Mogelijk is er in de akte van splitsing al een boetebedrag vastgelegd in het kader van artikel 29 lid 2, of anders misschien in het eventuele HHR.
Vriendelijke groet, BobHi Jet,
We hebben je hier een tijdje niet gezien, maar helaas is het bij jullie nog steeds niet op en in orde.
Gelukkig meld je positieve ontwikkelingen naast de resterende ellende. Rome is ook niet in één dag gebouwd moet je maar denken, en de aanhouder wint.
Voor de airco-units kun je een aantal artikelen gebruiken. Als ik me goed herinner werken jullie met MR 1992.
Zie artikel 13 voor het aanbrengen van zaken aan de buitenzijde van het gebouw. Dat mag in het beste geval overigens met toestemming van de vergadering (en dus niet op “gezag” van het bestuur). Aldus artikel 13 lid 2.
Zie in dit verband ook lid 4 van dit artikel. Ik zou je willen adviseren om het bestuur schriftelijk te wijzen op de gevaarlijke situatie. Montage met tieraps en spanbanden is ondeugdelijk, en daarboven zal alleen al om die reden een verzekering niet dekken wanneer het onverhoopt fout gaat, en de hele zaak neerstort (en in het ergste geval op iemand).
Zie ook artikel 14. Het gaat hier om het architectonisch uiterlijk van het gebouw. Zie ook hier weer dat de vergadering hierover oordeelt, en zeker niet het bestuur.
Verder zou je iets kunnen met artikel 16. Wanneer de eigenaars van de airco-units schade veroorzaken (niet onaannemelijk met de scharrige montage) en/of hinder geven voor andere eigenaars (de meeste airco’s werken niet echt geruisloos) zijn zij daarop zonder meer aan te spreken.
Tot (voorlopig) slot wijs ik nog even op artikel 11. Een balkonhek is niet bedoeld om airco-units aan vast te zetten, en airco-units kunnen mijns inziens niet dienen ter vervanging van balkonpanelen.
Of jullie een HHR hebben kan ik me niet herinneren, maar daar zou je ook nog de nodige voorschriften kunnen vinden.
Veel succes, vriendelijke groeten, Bob