Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Emilie,
In feite stel je meerdere vragen. Met onderstaande hoop ik het wat duidelijker te maken.
Allereerst de akte versus het modelreglement.
De akte bepaalt alles, en gaat vóór het in de akte van kracht verklaarde Modelreglement (in jouw geval 1992). Als het goed is kun je deze volgorde feitelijk ook teruglezen uit de akte. Op enig moment wordt in de akte geschreven welk Modelreglement (MR) van toepassing wordt verklaard, om vervolgens te vermelden op welke punten van het MR men in de akte wenst af te wijken.
Kort: de akte bepaalt welke afwijkingen gelden ten opzichte van het MR.
Terug naar de balkons.
Voor een goed begrip merk ik op dat in het vigerende MR1992 artikel 9 wordt geschreven in het “Hoofdstuk F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.”
In dit hoofdstuk, en met name in artikel 9, wordt aangegeven wat gemeenschappelijk is. Daarmee is de balkonconstructie gemeenschappelijk.
Vandaar dat ik eerder al schreef:
Kennelijk is er in de akte van splitsing doelbewust afgeweken van artikel 9 MR1992 v.w.b. de gevels, maar niet v.w.b. de balkonconstructies. Uit jouw verhaal trek ik daarom de conclusie dat de balkons moeten worden “behandeld” conform artikel 9, die daarmee gemeenschappelijk zijn.
Merk hierbij op dat het in artikel 9 gaat om de “constructie”(!).
Nu stel je in jouw vraag ook dat er in de akte nog wordt afgeweken van MR 1992 artikel 18.
Merk hier op dat artikel 18 is geschreven onder een ander hoofdstuk van het MR 1992, en wel het “Hoofdstuk G. Gebruik, beheer en onderhoud van privé gedeelten.”
Dit hoofdstuk handelt dus niet over de vraag wat al dan niet gemeenschappelijk bezit is. De balkonconstructie blijft dus “gewoon” gemeenschappelijk bezit.
Artikel 18 begint ook met “Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden.”
Artikel 18 lid 1 vervolgt met te stellen dat het hierbij gaat om (onder andere) “het onderhoud van de plafonds, de afwerklagen van vloeren en balkons”. En dat natuurlijk nog steeds (ingevolge het hoofdstuk en de 1e zin van lid 1 art. 18) in de privé gedeelten.
Met bovenstaande zou ik (als ik de feiten en teksten die jij aandraagt goed begrijp) tot de conclusie komen dat de afwerklagen (vloer van balkon) in jouw privé gedeelte ook jouw probleem is. Tegelijkertijd zou ik stellen dat het plafond onder jouw balkon, niet horende tot de feitelijke constructie van het balkon, een afwerklaag is binnen het privé gedeelte van iemand anders (in casu het onderliggende appartementsrecht, jouw benedenburen). Ik zou zeggen dat jij niets aan of met die afwerking hebt, je kunt het niet zien, je kunt er niet op lopen of er iets aan vast maken, en het hoort ook nog eens niet tot de constructie. Het is de afwerklaag in het privé gedeelte van jouw benedenburen, net zoals jouw plafond in jouw privé gedeelte zit en alleen jou dient.
Desondanks kan het natuurlijk zo zijn dat er andere meningen en uitleg zijn. Bij twijfel verwijs ik weer naar het eerder genoemde artikel 10. Bij twijfel zou je moeten agenderen en vervolgens besluiten om de twijfel definitief weg te nemen.
Mocht je na dit verhaal nog met vragen of onduidelijkheden zitten dan horen we het wel.
Vriendelijke groet, BobHi Rob,
Naar mijn overtuiging, en naar de letter van de wet, is het antwoord op jouw vraag “neen”. Hieronder volgt mijn argumentatie, want aan alleen maar mijn overtuiging heb je natuurlijk niet veel. 🙂
Het MR 1992 artikel 37 lid 5 stelt, voor zover relevant voor jouw vraag:
Quote
,tenzij het besluiten betreft met betrekking tot posten die door de vergadering overeenkomstig artikel 5 eerste lid en artikel 33 tweede lid op de jaarlijkse begroting zijn geplaatst, voor zover deze posten met niet meer dan tien procent worden overschreden,
Unquote
Wel mag, ingevolge deze zinsnede, zonder het vereiste quorum besloten worden over posten die door de vergadering (en dus niet het bestuur) (reeds eerder) op de jaarlijkse begroting zijn geplaatst (middels een daartoe strekkend eerder vergaderbesluit).
De logica volgt voor mij uit het feit dat de vergadering (zie artikel 5 lid 1) conform dit lid de door het bestuur ontworpen begroting vaststelt. De laatste zin in lid 1 luidt immers, “deze vergadering stelt de begroting vast”. Wanneer de begroting eenmaal (door de vergadering) is vastgesteld, is er sprake van “posten die door de vergadering op de begroting zijn geplaatst”, en pas dan vallen die posten onder de werking van 37 lid 5.
De vergadering heeft ingevolge artikel 37 lid 5 (geciteerde passage) daarbij een marge van 10% boven de begrote bedragen (onderrealisatie is mijns inziens niet echt/minder interessant).
Merk hier op dat (het eveneens genoemde) artikel 33 lid 2 slechts invloed heeft op de “timing”, en dat in beide artikelen (5 lid 1 en 33 lid 2 uit het bovenstaande citaat) in het midden laten voor welk boekjaar de begroting door het bestuur is ontworpen.
Kort gesteld kom ik tot de conclusie dat de vergadering, zonder dat het vereiste quorum is gehaald, “slechts” kan beslissen over al eerder (door de vergadering) vastgestelde posten op de begroting, en wel binnen een marge van 10% rond de begrote bedragen.
Op zich vind ik jouw idee overigens niet vreemd. Het zou namelijk (onder andere) kunnen helpen om het aantal benodigde tweede vergaderingen terug te dringen. Dat zou op zich ook (niet onplezierig) tot kostenbesparing voor de VvE kunnen leiden (minder vergaderkosten).
Wat ik daar tegenover zet is het volgende.
Wanneer je jouw idee zou hanteren en in de praktijk zou uitvoeren, komt het volgende scenario in beeld. Wanneer de vergadering, zoals jij stelt, ieder jaar en zonder quorum een nieuwe begroting mag vaststellen, kunnen de (“worst case” één lid, of slechts enkele leden die wel naar de vergadering komen) wel aanwezige leden in een reeks van jaren telkenmale de begroting vaststellen, en daarmee ook telkenmale een begroting die ieder jaar weer 10% hoger ligt dan het voorgaande jaar.
Dat geeft een heel erg ongewenste situatie. Immers, en hier verwijs ik naar artikel 5 lid 2, wordt door de vergadering bij het vaststellen van de begroting tevens de hoogte van de voorschotbijdragen vastgesteld. En op die manier zouden de (paar) leden die wel naar de vergaderingen komen de onontkoombare voorschotbijdragen (zonder dat er ooit een quorum aanwezig was) van alle leden (jaar in jaar uit) met 10% kunnen verhogen, of naar believen verlagen.
Met deze redenatie kom ik tot de conclusie dat de “wetgever” (statuten- en MR-schrijvers) nimmer de wens hebben gehad om het direct hiervoor geschetste scenario mogelijk te maken.
“Men” heeft met 37 lid 5 slechts willen voorkomen dat er onnodig (veel) tweede vergaderingen zouden moeten worden georganiseerd, over posten waar de vergadering (WEL met het vereiste quorum) al eens heeft beslist (terwijl er slechts een overschrijding van 10% resulteert). De vergadering heeft reeds eerder besloten over de post (inhoudelijk) en ook over de hoogte van het daaraan gekoppelde (begrote) bedrag (en de overschrijding blijft “binnen de perken”).
Vriendelijke groet, BobHi William,
Zoals ik al aangaf is het zeer waarschijnlijk zo dat de man (echtgenoot van een bestuurslid) eigenaar zal blijken te zijn.
Elkoen kan in z’n eentje niets tegen de benoeming doen, immers is het de meerderheid die beslist. Zie verder mijn eerdere post.
Wel is het zo dat er tenminste 2 leden moeten worden benoemd. Elkoen zou er n.m.m. goed aan doen zichzelf ook beschikbaar te stellen voor benoeming. De man kan nooit in z’n eentje de KCC vormen.
Waarschijnlijk is/wordt er al een KCC van 2 leden benoemd, en dan houdt de ander als het goed is de echtgenoot/zoon wel in evenwicht.
Nogmaals, zoals ik al eerder aangaf, elkoen geeft te weinig informatie voor een sluitend en definitief oordeel (in elk geval kan ik dat definitieve oordeel niet geven).
Vriendelijke groet, BobHi Rob,
Wat je stelt is volkomen correct, echter de vraag van Carla betreft de jaarrekening, en die valt niet onder de dekking van artikel 37 lid 5 MR 1992.
Vriendelijke groet, BobHi Carla,
Begrepen, maar met jouw kennis van zaken zou ik maar niet al te snel aan jezelf twijfelen. 😉
Wel voeg ik (voor alle andere bezoekers van dit forum) nog even toe dat, wanneer de “evenwichtverstoorder” gelijk zou hebben, er ook over personen e.d. zou kunnen worden besloten. En ook dat kan natuurlijk niet. Ieder besluit over wat dan ook kent een vereist quorum en een vereiste meerderheid van stemmen.
Verder worden op basis van de goedgekeurde jaarrekening (of exploitatierekening) de definitieve voorschotbijdragen bepaald. Dat heeft ook verstrekkende gevolgen (of kan dat hebben).
Vriendelijke groet, BobHi William,
Sorry, maar volgens mij heb je iets gemist in de vraag van elkoen.
Betrokkene is zoon van de voorzitter van de vergadering, zo lees ik. De voorzitter van de vergadering is niet per definitie lid van het bestuur (maar het kan natuurlijk wel).
Betrokkene is echter ook de man van een bestuurslid, en daarmee mogelijk/waarschijnlijk ook eigenaar. Betrokkene mag dus wel opteren voor een benoeming in de KCC.
De vraagstelling is mijns inziens wat te algemeen en te vaag om nu al te kunnen stellen dat er géén probleem is.
Vriendelijke groet, BobHi elkoen,
Het BW2:48 bepaalt: “ten minste twee leden die geen deel van het bestuur mogen uitmaken”
De vergadering benoemt de leden van de KCC, en wel middels een besluit. De keuze ja of nee is dus aan de leden van de vergadering. Gegeven de relatie tussen bestuurslid en KCC-lid zou de vergadering betrokkene niet moeten (willen) kiezen.
Mocht de vergadering betrokken echtgenoot/zoon wel benoemen dan ontstaat er een heel nieuw probleem. Wanneer het besluit betrokkene te benoemen rechtsgeldig is/werd genomen zul je naar de rechter moeten om het besluit aan te (kunnen) vechten.
Het is niet zo eenvoudig dat je onder het roepen van “belangenverstrengeling” een dergelijk besluit simpel kunt voorkomen/tegenhouden.
Vriendelijke groet, BobHi Carla,
Begrijp ik jouw vraag wel goed?
Het goed- of afkeuren van een jaarrekening vereist een vergaderbesluit, en zoals je weet kun je, wanneer het quorum niet werd gehaald, niet rechtsgeldig besluiten. Het antwoord is daarmee, neen.
Wanneer echter desondanks toch wordt besloten loop je het risico dat er iemand naar de rechter stapt, met alle gevolgen van dien.
Vriendelijke groet, BobHi Denise,
Conform William, met die toevoeging dat de omvang van de financiële reserve van de VvE natuurlijk wel zijn (positieve) invloed heeft op de werkelijke waarde, en daarmee ook de redelijke prijs, van de woning.
Vriendelijke groet, BobHi Marlon,
Even een paar korte opmerkingen.
De kosten voor een extra vergadering (alleen maar in het belang van één enkele mogelijk toekomstige eigenaar) komen voor rekening van de VvE, tenzij het organiserende bestuur (in dit geval bijvoorbeeld) alleen maar bereid is om de/een extra vergadering op verzoek te houden, op voorwaarde dat (enige) belanghebbende vooraf een donatie aan de VvE doet die alle kosten die extra worden gegenereerd afdekt. Het zo inkleden is niet verboden. Géén van de leden van de VvE (behalve de verkoper) heeft een belang bij deze nog te plannen vergadering waarin, naar mijn idee tegen beter weten in, de oude (en verkeerde) vraag nogmaals wordt herhaald. De vergadering heeft toch al aangegeven dat een standaard terras wel mag, maar een afwijkend terras niet.
Het lijkt me sterk dat er bij de gemeente geen tekeningen in het archief zitten die de gewijzigde constructie van/onder de dakterrassen uit de optie laten zien. Er is immers ingegrepen in de constructie van het dak op de woningen om de (vergunningplichtige) constructie aan te passen.
Zoals je in de andere thread al aangaf gaat het feitelijk om de afmetingen van het dakterras, en die kan de aannemer zo nameten (inmeten), en de positie centraal boven de woning is ook eenvoudig vast te stellen, net als de minimale onderlinge afstand tussen de bestaande en/of mogelijk nog aan te leggen terrassen. Het is slechts toegestaan een standaard dakterras te plaatsen conform de erfdienstbaarheid in de akte en als overgenomen in het HHR (zie andere thread).
Vriendelijke groet, Bob“Wanneer en door wie word een algemene leden vergadering, anders dan de minimaal verplichte ALV georganiseerd of uit geschreven.”
Het bestuur kan een vergadering uitschrijven, en dat kan de (benoemde) voorzitter van de vergadering ook. Tot slot is het bestuur verplicht een vergadering bijeen te roepen wanneer een in akte of MR bepaald percentage leden dat schriftelijk aan het bestuur verzoekt. Wanneer het bestuur geen gevolg geeft aan dat verzoek mogen de vragende leden het zelf doen. De beheerder schrijft geen vergaderingen uit, anders dan op last van hiervoor genoemden.
Vriendelijke groet, Bob
