Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Pieter,
Dank voor de aanvullende info. Nog wel even een opmerking/waarschuwing. Indien de notulen een genomen besluit bevatten verandert een brief aan het bestuur, juridisch gezien, net zo min iets aan het genomen besluit als een losse opmerking van enig lid na de vergadering.
Ik blijf overigens nieuwsgierig naar het verdere verloop.
Vriendelijke groet, BobHi Marlon,
Naar mijn mening ontbreekt nog de nodige informatie om een goed gefundeerd oordeel te kunnen geven. Desondanks een eerste aanzet met wat opmerkingen, maar met ook vragen.
In het algemeen stel ik dat ieder lid in beginsel agendapunten mag aandragen voor de ALV. Kennelijk heeft de beheerder (conform overeenkomst ?) de agenda en stukken met de uitnodiging voor de vergadering uitgebracht, maar dat doet niets af aan het feit dat de beheerder dat doet onder aanwijzing en bevoegdheid/verantwoordelijkheid van het bestuur (dat naar alle waarschijnlijkheid bestaat uit leden van de VvE ?). Wanneer mijn aanname correct is, staat het punt daarmee terecht op de agenda. Daar komt nog bij dat uit jouw vraag niet duidelijk is wie het punt echt laat agenderen. Misschien de oude eigenaars wel, en die hebben mogelijk (zeker) een belang, en vooral wanneer in het koopcontract een ontbindende voorwaarde is opgenomen dat de koop alleen maar doorgaat wanneer de nieuwe (aanstaande) eigenaars een (te) groot dakterras mogen aanleggen.
Met voorgaande zie je dat er nog wel wat vraagtekens zijn. Naar mijn overtuiging mag het punt zonder meer op de agenda staan. Ik zou zeggen, wat maakt het ook uit. Stemmen geeft een uitslag, en aan een besluit kan ieder lid weer wat doen (al dan niet met succes).
Verder moet je naar mijn idee even een trede hoger. Ik vind het aannemelijk te veronderstellen dat de dakterrassen, die bij de eerste koop een optie waren, al worden genoemd in de originele akte van splitsing. Immers, een illegale optie aanbieden vanuit de bouw(-er) lijkt me onwaarschijnlijk. Zeker wanneer het “standaard” dakterras al in de akte wordt genoemd is het absoluut niet vreemd om die standaard vast te leggen in het HHR. Het kan zijn dat de optie, maar niet de standaard afmeting is bepaald in de akte. Dat de bepaling in het HHR, zoals Rob stelt, nietig is vind ik dus eveneens onwaarschijnlijk. Waar het dakterras al een optie was bij de bouw komt het me voor dat het onredelijk zou zijn om welke spijtoptant dan ook toestemming te weigeren om alsnog een dakterras te realiseren, er zijn er immers al 21! Ik ben er van overtuigd dat ik met succes mijn gelijk zou halen bij de rechter wanneer de vergadering mij zou weigeren om een standaard dakterras (net als de 21 andere) aan te mogen leggen. Ik zou zeggen, kijk de akte even na.
Maar de mogelijke nieuwe eigenaars willen kennelijk een groter dakterras dan standaard is toegestaan. Dat gaat hen naar mijn idee niet zomaar lukken. Is er op het dak wel plaats voor 48 zo grote dakterassen? De eigenaars van de al bestaande 21 dakterassen willen bij verleende toestemming mogelijk ook uitbreiding, en met toestemming voor de nieuwe eigenaars is het precedent al klaargelegd. De leden moeten maar goed nadenken vóórdat zij toestemmen! Niet toestaan zou ik met de nu bekende feiten zeggen.
Mogelijk kun je jouw verhaal/vraag wat beter uitdiepen?
Vriendelijke groet, BobHi Jet,
Dank je wel voor jouw blije reactie. Graag gedaan hoor. Leuk om je te kunnen helpen.
Nog wel even wat puntjes naar aanleiding van jouw reactie.
Airco-units horen gemonteerd te worden op pootjes (staand) of met behulp van daarvoor bestaande beugels (hangend). Wat het bestuur zelf vindt is irrelevant! Als zij vinden dat met tieraps en spanbanden de zaak goed vast zit zegt dat veel over hen. Je zou ze kunnen vragen wie het bij de Gemeente met hen eens is, en ook vragen waar de Gemeente dat zwart op wit heeft gesteld. Ik kan me niet voorstellen dat welke functionaris van welke Gemeente dan ook ter plekke komt kijken hoe dit soort zaken is gemonteerd, laat staan om een oordeel te geven over de deugdelijkheid van de bevestiging. Het komt me voor dat het bestuur maar wat “uit de nek zwamt”.
Ga in elk geval door met opbouwen van het dossier. Wanneer je het bestuur herhaaldelijk schriftelijk, en dus aantoonbaar, hebt gewaarschuwd, en het bestuur desondanks volhardt in haar houding, heb je alle bewijs dat de schuldige (het bestuur) bij voorkomende gelegenheid volledig, en bij uitsluiting van jou, aansprakelijk zal zijn voor alle schade (en gevolgschade). Merk op dat een bestuurders- en toezichthouders aansprakelijkheidsverzekering hen niet zal dekken als zij (door jou herhaaldelijk gewaarschuwd) tegen beter weten in en doelbewust een onverantwoorde toestand hebben laten voortbestaan. Dat kan en zal het bestuur te zijner tijd zeker worden verweten, en daar gaan zij vast de “zure vruchten van plukken”.
Mooi dat er al een boetebedrag bestaat. Merk hier wel op dat 29 lid 1 stelt “zal”, maar dat lid 2 (v.w.b. de boete) stelt “kan”. Er geldt geen verplichting om de boete daadwerkelijk op te leggen, ondanks het feit dat dit wel het meest logische vervolg zou zijn (eerst aanschrijven en dan niets meer doen is heel erg onlogisch).
Rest mij nog op te merken dat je naar mijn idee goed bezig bent. Volhouden hoor. Mag ik je nog het volgende aanraden; wanneer maar enigszins mogelijk zou ik de vergadering opnemen (kan met iedere fatsoenlijke smartphone). Hoe meer bewijs hoe beter. Verder zou ik de brief schrijven als een open brief aan het bestuur, in afschrift aan alle leden. Laat die brief ook agenderen en opnemen onder het kopje “ingekomen stukken” in de notulen van de komende vergadering. Bewijzen kun je niet genoeg hebben.
Heel veel succes, en ik hoop nog eens over jouw overwinning te lezen in dit forum.
Ook jij een goed weekend gewenst, 😉 , Bob.Hi Jet,
En dan nog de volgende aanvulling.
Ik zou het bestuur in eerste instantie schriftelijk wijzen op de overtredingen en de betreffende artikelen uit het MR (en als je die kunt vinden de oorspronkelijke akte en het eventuele HHR). Ik zou jouw mail/brief aan het bestuur ook ter bespreking laten agenderen voor de komende vergadering.
Mocht dat allemaal niet tot het gewenste resultaat leiden dan kun je vervolgens het bestuur wijzen op artikel 29 lid 1. Het bestuur is verplicht om op te treden (“zal het bestuur”), dat kan en mag zij niet nalaten. Mogelijk is er in de akte van splitsing al een boetebedrag vastgelegd in het kader van artikel 29 lid 2, of anders misschien in het eventuele HHR.
Vriendelijke groet, BobHi Jet,
We hebben je hier een tijdje niet gezien, maar helaas is het bij jullie nog steeds niet op en in orde.
Gelukkig meld je positieve ontwikkelingen naast de resterende ellende. Rome is ook niet in één dag gebouwd moet je maar denken, en de aanhouder wint.
Voor de airco-units kun je een aantal artikelen gebruiken. Als ik me goed herinner werken jullie met MR 1992.
Zie artikel 13 voor het aanbrengen van zaken aan de buitenzijde van het gebouw. Dat mag in het beste geval overigens met toestemming van de vergadering (en dus niet op “gezag” van het bestuur). Aldus artikel 13 lid 2.
Zie in dit verband ook lid 4 van dit artikel. Ik zou je willen adviseren om het bestuur schriftelijk te wijzen op de gevaarlijke situatie. Montage met tieraps en spanbanden is ondeugdelijk, en daarboven zal alleen al om die reden een verzekering niet dekken wanneer het onverhoopt fout gaat, en de hele zaak neerstort (en in het ergste geval op iemand).
Zie ook artikel 14. Het gaat hier om het architectonisch uiterlijk van het gebouw. Zie ook hier weer dat de vergadering hierover oordeelt, en zeker niet het bestuur.
Verder zou je iets kunnen met artikel 16. Wanneer de eigenaars van de airco-units schade veroorzaken (niet onaannemelijk met de scharrige montage) en/of hinder geven voor andere eigenaars (de meeste airco’s werken niet echt geruisloos) zijn zij daarop zonder meer aan te spreken.
Tot (voorlopig) slot wijs ik nog even op artikel 11. Een balkonhek is niet bedoeld om airco-units aan vast te zetten, en airco-units kunnen mijns inziens niet dienen ter vervanging van balkonpanelen.
Of jullie een HHR hebben kan ik me niet herinneren, maar daar zou je ook nog de nodige voorschriften kunnen vinden.
Veel succes, vriendelijke groeten, BobMen zou zich natuurlijk kunnen afvragen hoe een beheerder die VvE-deelauto’s aanbiedt zichzelf ziet.
Hieronder even wat (naar mijn idee relevante) passages die ik van de site van betreffende beheerder afhaalde. Waar de tekst vet is gemaakt werd dat door mij gedaan.
Zelf heb ik op de site van de beheerder niet kunnen vinden aan welke eisen voor VvE-beheerders of aan welke richtlijnen (van welk certificaat ?) door deze beheerder wordt voldaan.
Wat ik vooral opmerkelijk vind is de “Nota Bene” waar wordt verwezen naar de site van NederlandVvE.nl. De verwijzing is natuurlijk volkomen terecht, maar ik snap niet waarom in de slotzin de verleden tijd wordt gebruikt ! Zou dat misschien iets te maken hebben met de VvE-deelauto ?
Jammer ook dat de beheerder de betrouwbare en goed leesbare informatie zelf niet ter harte neemt !
Quote
VvE Beheer ……. zijn specialisten met meer dan 20 jaar ervaring in het beheer van VvE’s en Vastgoedmanagement voor particuliere en professionele beleggers.
Onze account manager en eigenaar, …… ……….. voldoet aan de eisen zoals gesteld voor VvE Beheerders. Wij voldoen aan de richtlijnen van het certificaat voor VvE beheer en zijn aangesloten bij diverse branche organisaties.
Onze zorg is u ontzorgen! Onze kracht is onze persoonlijke betrokkenheid. Transparantie en servicegerichtheid staan bij ons voorop! Reageren en afspraken nakomen, dat vinden wij belangrijk.
Uw huis is ons huis en uw belang is ons belang. Ons streven is dat u ongestoord kunt wonen.
Tijdige informatieverstrekking over nieuwe wetgeving, zoals bijvoorbeeld, het gewijzigde modelreglement, de aanpassingen ten aanzien van VvE’s, Arbo-technische eisen naar aanleiding van de liftkeuringen. Maar ook informatie omtrent de nieuwste ontwikkelingen bijvoorbeeld over duurzaamheid zoals isolatie en zonnepanelen.
Graag tot ziens!!
Het team van VvE Beheer …….
Nota Bene
Op de site nederlandvve.nl is veel relevante informatie over VvE’s te vinden. NederlandVvE.nl is een platform waar VvE bestuurders en appartementseigenaren terecht konden voor betrouwbare en goed leesbare informatie.
Unquote
Met vriendelijke groet, Bob.Hi Joost,
Dank je wel voor jouw reactie. De door jouw opgebrachte site en blad kende ik nog niet. Al doende leert men. Kennelijk ook weer een betrokken club die alles wat binnen het eigen imago lijkt te passen klakkeloos etaleert.
Het moet inderdaad niet gekker worden.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Pieter,
Een verzoekschrift mag je helemaal zelf doen, maar als je dat niet eerder hebt meegemaakt kun je beter iemand meenemen/laten helpen die wel ervaring heeft. Het is niet moeilijk, maar er zijn wel wat valkuilen, en het geeft het nodige werk.
Wanneer je een rechtsbijstandverzekering hebt zou je het via hen kunnen proberen. In de praktijk zal je zien dat rechtsbijstandverzekeringen niet echt staan te springen om te gaan procederen, en je zult ze dus met verdraaid goede argumenten moeten overtuigen dat er geen andere optie is. Waar je in de praktijk ook tegenaan loopt is het minimale belang dat je moet aantonen voordat je rechtsbijstandverzekering daadwerkelijk dekt (lees bijvoorbeeld kosten camerasysteem in kosten naar jouw breukdeel). Via de rechtsbijstandverzekering gaat het dientengevolge vaak moeizaam.
Heb je medestanders dan doe je er mijns inziens verstandig aan om de krachten te bundelen (en de kosten te delen), zodat het allemaal “behapbaar” blijft. Vergeet niet om ook een kostenveroordeling te verzoeken (gaat de gerekwestreerde ook doen).
Met de link van Rob heb je een aardig idee over hoe het werkt, maar je doet er verstandig aan om je niet louter te laten leiden door die link/dat stappenplan.
Op de pagina van onderstaande link vind je het “Procesreglement verzoekschriftprocedures rechtbanken, kantonzaken (versie 01 juli 2015)”. Dat is de state of the art versie.
https://www.rechtspraak.nl/Voor-advocaten-en-juristen/Reglementen-procedures-en-formulieren/Kanton/Paginas/Procesreglementen-kanton.aspx
Standaard brieven en verzoeken zijn er niet, ieder verhaal is bijzonder. Zie verder het procesreglement.
Vriendelijke groet, Bob.Nog even een nabrander.
Zolang er twijfel bestaat (vernietigbaar/nietig) altijd eerst gaan voor vernietiging bij de kantonrechter om te voorkomen dat je i.v.m. het al zijn verstreken van de termijn niet meer ontvankelijk zou zijn indien de rechtbank “terugverwijst”. Voor vernietiging staat een termijn van 1 maand, en voor nietigheid is geen termijn gegeven.
Hoop dat we nog van je horen over het verdere verloop.
Veel succes, BobHi Pieter,
Gelukkig alleen maar ervaring bij de kantonrechter om vernietiging van een besluit te verzoeken (met voor mij positief resultaat), maar niet bij de rechtbank.
Mocht je snel een eerlijk en betrokken advies wensen dan zijn er meerdere mogelijkheden. Zie bijvoorbeeld deze:
https://www.amsadvocaten.nl/de-rechtsgebieden/vastgoedrecht/
Neen, daar werk ik zelf niet, en ik heb er ook geen aandelen 😉
Het is allereerst zaak om het probleem zo helder mogelijk te krijgen. In een eerste gesprek met de advocaat (onder toga-tarief) moet duidelijk worden of het om een vernietigbaar of een nietig besluit gaat (wij hebben hiervoor op het forum te weinig exacte gegevens gekregen).
Heb je een rechtsbijstandverzekering dan kun je daar eerst aankloppen, maar dan gaat er (nog) meer tijd verloren en je zou de boot kunnen missen in het geval “slechts” een verzoek tot vernietiging nodig was (fatale termijn verstreken).
Succes en vriendelijke groet, Bob.Quote “Ik hoop binnenkort met nog een paar tegenstanders een plan te ontwikkelen om dit ‘big-brother’ systeem ongedaan te kunnen maken.” Unquote
Wanneer je (slechts) hoopt, en nalaat op te treden, kun je alleen maar hopen dat er (op tijd) een nieuwe vergadering volgt, om ook op tijd tot een hoger inzicht te komen voordat “het kalf is verdronken”.
Ik wens je veel wijsheid bij de keuze over “hoe nu verder”.
MVG, BobHi Pieter,
Allereerst dank voor de uitleg. Daarmee wordt het wel een zeer (juridisch) technische zaak. Hoofd- en ondersplitsingen maken het niet echt eenvoudiger.
Hoe je het ook wendt of keert; er is kennelijk een besluit. Je hebt volkomen gelijk dat het NIET gaat om de aanwezige personen, maar om de stemmen. Dat is glashelder. Het gaat er vervolgens om of die 17 stemmen vóór ook echt de stemmenmeerderheid was. Het quorum lijkt me hoe dan ook gehaald nu er 26 maal (worst case minimaal 26 maal 140 van de 4800) stemmen aanwezig waren (er was per slot van rekening tenminste 3/4 van de stemmen aanwezig).
Ook 17 tegen 8 personen, naar breukdeel omgerekend, geeft naar verwachting een voldoende meerderheid. Daarmee ligt er nu een rechtsgeldig besluit van de vergadering. Nogmaals, als het om een vernietigbaar besluit zou gaan: Let op de fatale termijn !
Voor het overige heb je mij (nog) niet overtuigd dat het een nietig besluit zou zijn, ook niet vanwege jouw argumentatie. Hoe dit bij de rechter valt is niet (n.m.m. voor niemand) te voorspellen.
Nogmaals een waarschuwing. Als ik het goed begrijp is het besluit tot PLAATSING van het systeem genomen, en er rest slechts onduidelijkheid over de INWERKINGSTELLING van het systeem. Ik heb naar mijn stellige overtuiging te weinig informatie om je van een echt goed advies te voorzien.
Mijn advies: Hoop is een slechte raadgever, zekerheid is beter; handel op tijd en zoek een deskundige (en zelfs deskundigheid geeft geen absolute garantie).
Vriendelijke groet, Bob
Hi Pieter,
Aanvullend nog het volgende over jouw opmerking “Omdat ik geen voordeel trek wil ik mijn breukdeel van het batig saldo van de voorschotbijdragen terug.”
Wanneer de vergadering (zo begreep ik) rechtgeldig heeft beslist dat het exploitatie-overschot aan de algemene reserve van de VvE wordt toegevoegd (en dus niet aan de leden gerestitueerd) maak je mijns inziens weinig kans met een verzoek om jouw breukdeel terug te ontvangen. Dat kun je wel eisen, maar wanneer men jouw verzoek niet honoreert sta je met lege handen. Vooruitlopend op een mogelijk alternatief waar je op zou kunnen komen; zelf (een deel van) de nog te betalen voorschotbijdragen gaan inhouden is zeker geen optie.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Pieter,
Voordat ik kan reageren even wat vragen.
Je sprak over 31 appartementen, over een aanwezigheid in de vergadering van 17 plus 8 plus 1 maakt 26 personen, en voorts geef je aan dat die 31 appartementen 4800 stemmen hebben. Begrijp ik je wel goed? Verder schreef je dat de garage met meerdere flats wordt gedeeld. Hoe zit jullie splitsing eigenlijk in elkaar, en hoeveel stemmen zijn er volgens de akte?
Wat is volgens jou exact de reden dat het besluit nietig zou zijn? Merk hier voor alle zekerheid even op dat een nietig besluit dat desondanks wordt uitgevoerd je ook tot actie dwingt. En zoals ik al eerder waarschuwde, denk aan de fatale termijn voor het geval je een vernietgbaar besluit tegen het lijf liep. Te laat is in dat geval niet ontvankelijk.
Vriendelijke groet, Bob
