[Bob]

Hi Riobel,
Vraag: Hoe weet je zo zeker dat de VvE niet actief was op het moment dat je het appartementsrecht kocht?
Opmerking: ALS de VvE destijds inderdaad slapende was kan die niet tot leven worden gebracht zonder dat alle leden (ook jij) een uitnodiging hebben gekregen voor een eerste vergadering. Zo de VvE niet tot leven is gebracht zou ik niets betalen, en eerst een en ander goed uitzoeken.
Dat geldt overigens ook voor het dak van de keuken en het rotte balkon. Lijkt me op het eerste gezicht bluf van de bovenbuur.
Wat tot de gemeenschappelijke zaken hoort (en dus voor kosten van de VvE en niet van jou komt) vind je in akte van splitsing en het eventuele van kracht verklaarde MR. Goed nakijken en zo je die hebt zou ik onmiddellijk de rechtsbijstandverzekering inschakelen.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Oxxo, zie ook deze thread.
https://www.vvebelang.nl/forum/thread/maakt-een-goedgekeurd-mop-een-ledenbesluit-over-uit-te-voeren-onderhoud-onnodig/725/
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Rowan,
Misschien heb je iets aan de volgende tip.
Je kunt jouw vraag ook posten op het forum van VvE Belang ( https://www.vvebelang.nl/forum/ ).
Wanneer je je registreert op dat forum kun je met de anderen veilig persoonlijke berichten uitwisselen, zonder dat derden jouw e-mailadres kunnen zien. Dat kan helaas op dit forum (nog) niet.
Succes en vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Miranda,
Hier wat algemene opmerkingen daar ik niet weet onder welk MR jullie VvE werkt, en of over dit onderwerp nog nadere regelingen staan in de akte en/of het HHR. Ik neem even aan dat de huidige situatie conform akte en tekening is.
In elk geval raad ik je aan om na te gaan of je toestemming nodig hebt van de Gemeente (omgevingsvergunning), naast de toestemming van de vergadering.
Wanneer je het dakterras zou (mogen) uitbreiden wordt het interessant om te weten hoe die uitbreiding wordt toegestaan.
In het geval je de akte zou (laten) aanpassen wijzigt de omvang van jouw privégedeelte, en daarmee ook jouw breukdeel (en dus het aandeel in ALLE kosten van de VvE). Dan zijn jouw rechten in omvang en verkoopbaarheid geborgd. Wijziging van de akte is niet niks; zie onderstaande link/URL.

Citaat:

Splitsingsakte wijzigen: stappenplan met toelichting

In het geval je “slechts” toestemming krijgt voor de uitbreiding wijzigt jouw breukdeel niet, en dus ook jouw bijdrage in de/alle kosten van de VvE niet. De toestemming is echter gebonden aan jouw persoon, en niet zomaar over te dragen en/of te verkopen. De nieuwe eigenaar moet wederom toestemming vragen voor het exclusieve gebruik, maar de vergadering zal in principe wel moeten werken met redelijke en billijke argumenten om de jouw wel eerder gegeven toestemming niet te verlenen (het is immers geen populariteitswedstrijd maar een zakelijk gebeuren).
In het 1e geval betaal je al via het gewijzigde breukdeel, en ik neem gemakshalve even aan dat je als enige belanghebbende ook opdraait voor de kosten voor het wijzigen van de akte. Het komt me voor dat daarnaast ook nog eens betalen voor de gebiedsuitbreiding je snel de lust zal ontnemen?!
In het 2e geval kan ik me voorstellen dat er “iets” voor de gebiedsuitbreiding zou worden gevraagd, al kan ik de reden en redelijkheid daarin niet zien/onderbouwen/waarmaken.
Vanzelfsprekend zal de vergadering bepalen dat de aanleg, het onderhoud en alle andere kosten die verband houden met (de uitbreiding van) het dakterras alleen op jouw drukken. Ook het “opnemen” van het dakterras bij onderhoud aan het dak komt voor jouw rekening zal de vergadering zeggen.
Een prijs als voor grond zou in mijn overtuiging buitensporig zijn, je krijgt immers geen deel van de grond waarop het appartementencomplex staat overgedragen en/of getransporteerd. Jou toestaan zelf iets op het dak te leggen kost de VvE ook nog eens absoluut niets.
Tot slot. Er kunnen zonder dat iemand van de leden zicht heeft op jouw uitbreiding toch argumenten zijn die toestemming in de weg zouden kunnen staan. Woont er bijvoorbeeld een andere eigenaar onder jouw uitbreiding en kan er daarmee sprake zijn van (uitbreiding van) eventuele geluidsoverlast?
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi dekoning,
Uit jouw andere topics in dit forum heb ik reeds begrepen dat dit al heel lang (veel te lang) speelt en dat er ook heel erg veel aan de hand is (lijkt/blijkt te zijn). Om te voorkomen dat het hier een zeer brede en enorm uitvoerige bespreking gaat worden beperk ik me tot zuiver jouw vraag.
Mijn vraag: kan ik op dezelfde manier dit incassobesluit invoeren? Kan ik hier later geen problemen mee krijgen omdat dit besluit dan door de bestuurders is genomen?
Ja, en daar ga je mijns inziens geen problemen mee krijgen. Het besluit is immers (helemaal) niet door de bestuurders genomen. Het bestuur organiseert de vergadering(en) en doet het werk. In de vergadering(en) zou het bestuur gewoon als lid in de zaal moeten zitten, want de (bij jullie niet benoemde?!) voorzitter van de vergadering zit de vergadering voor. Bij afwezigheid van de (die) voorzitter van de vergadering voorziet de vergadering in haar eigen leiding (voorzitter), en dat kan ieder ander lid zijn. Zo speelt het bestuur feitelijk helemaal geen enkele rol in de vergadering en het zijn het, zoals het hoort, de (aanwezige) leden die de besluiten nemen (en niet het bestuur, noch de voorzitter).
Jullie hoeven met z’n tweeën als bestuur dus niet te vrezen.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Paul,
Het dilemma is me volkomen duidelijk.
Niet slechts de Gemeente stelt grenzen aan het bouwen in de achtertuin, maar ook het reglement. De tuin kent immers bestemming tuin en daar ga jij een stuk bijgebouw maken met de bestemming berging/schuur. Daarenboven ga je de schuur (enorm) “uitbreiden”. Je hebt volkomen gelijk dat wanneer je het bijgebouw domweg neerzet het initiatief bij de andere leden en/of de VvE ligt. Je introduceert daarmee voor jezelf ook een risico wanneer je tegen de regels in en zonder de vereiste toestemming bouwt. De brutalen hebben de halve wereld, maar ik merk wel op dat ze daarmee de andere helft niet hebben. De omvang en aard van het risico kan ik niet inschatten. Wel merk ik op dat een rechter naar mijn overtuiging objectief en zuiver gebaseerd op feiten zal oordelen. Tegenwerking, het niet gunnen, en het (nog) niet motiveren van de tegenstemmen voelen bij jou vanzelfsprekend heel vervelend aan, maar de begrijpelijke emotie zal de rechter mogelijk anders wegen dan jij zelf doet. Het is dus een kwestie van hoe jij (met de meeste kennis van de omgeving en door anderen gerealiseerde bijgebouwen) het risico inschat en hoeveel risico je bereid bent te nemen.
Ondanks het feit dat ik me jouw weerstand tegen (nogmaals) toestemming vragen aan de VvE heel goed kan voorstellen blijf ik van mening dat toestemming vragen betere kansen geeft dan botweg bouwen. Maar ik merk meteen op dat ik geen patent heb op het gelijk.
Zoals ik al aangaf kan ik me ook voorstellen dat je zo’n mooie aanbouw wilt realiseren als die je ons via de link liet zien. Een gang naar de rechter voor vervangende machtiging is ook nog steeds een reële optie (ondanks het feit dat succes niet is gegarandeerd).
Veel woorden van mijn kant, maar het blijft naar mijn idee een keuze die alleen jijzelf kunt maken. Veel wijsheid gewenst, ik kan je daarmee denk ik niet verder helpen. Deze zaak is bij mijn weten nu wel van alle mogelijke kanten belicht.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Fijn om te horen! Graag gedaan. 😉

[Bob]

Hi Paul,
Allereerst merk ik even op dat ik jouw plan 1 erg mooi vind. Ik kan me jouw teleurstelling nu nog beter voorstellen. Wellicht geheel ten overvloede geef ik nogmaals aan dat een verzoek om vervangende machtiging nog steeds tot de reële opties behoort, echter zonder gegarandeerd succes.
Naar mijn mening heb je ook voor de opties 2 en 3 (helaas) toestemming van de vergadering nodig. Kortheidshalve verwijs ik nog even naar mijn eerdere post over de (veel grotere) schuur.
Voorts geef ik aan dat jouw privégedeelte/tuin een eigen bestemming kent (zie hiervoor de akte van splitsing en de bijbehorende tekening).
Naast het door mij in verband met de schuur genoemde artikel wijs ik je ook op de volgende artikelen van het MR (let op: hier kan aanvulling/wijziging op zijn in de akte).
Het gaat eerst om artikel 13 lid 1. Daar wordt een aantal zaken afhankelijk gemaakt van toestemming van de vergadering. Ondanks het feit dat bijbouw in MR1992 niet expliciet wordt genoemd zou ik er maar van uitgaan dat ook bijbouw niet zonder toestemming mogelijk is. Merk hierbij op dat in het (hier niet van toepassing zijnde) MR2006 artikel 22 lid 1 de bijbouw wel expliciet wordt genoemd. Daar zou je uit kunnen afleiden dat in MR1992 bijbouw wel wordt toegestaan, maar naar mijn idee gaat het om de bedoeling van 13 lid 1. Dat is overigens in lijn met het schuur-artikel (22.1). Je kunt mijns inziens je eigen tuin niet zomaar volbouwen.
In dit verband wijs ik ook nog op artikel 17 lid 4. Kijk ook hier weer de akte goed na. Volgens mij spreekt dit samenstel van artikelen voor zich.
Naar ik hoop heb ik het voldoende duidelijk uitgelegd.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi mvanw,
Vrij algemene vraag. Hoop dat je aan onderstaande links wat hebt.

Citaat:

Oplaadpunten in de parkeergarage

Citaat:

Oplaadpunten in de parkeergarage II

http://www.vverecht.nl/2014/01/brochure-oplaadpunten-voor-elektriche-autos-in-de-vve/
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHAMS:2007:BC2947
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHSGR:2005:AT7523
Ter leeringhe ende vermaeck, met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Wat dekoning zegt over het inschrijven bij de KvK is op zichzelf waar.
Echter is het ingescheven staan bij de KvK op zich geen wettelijke en sluitend bewijs dat je bestuurder bent. Nogmaals, vandaar mijn reserves.
MVG, Bob

[Bob]

Hi Verbaasd,
Correct. Wanneer het tot een gang naar de rechter zou komen wordt het naar mijn overtuiging belangrijk om zeker te stellen dat er een rechtsgeldig benoemd administrateur (bestuur) bestaat, en daarenboven dat jij die administrateur ook echt/zelf bent. Een benoeming van een voorzitter van de vergadering, alsook die van een administrateur, blijkt uit of de akte van splitsing (1e benoeming), of uit een (later genomen) vergaderbesluit. Wanneer jij al sinds jaar en dag de bestuurstaken feitelijk uitvoert, en dat met stilzwijgend goedvinden van de andere 2 leden, maakt op zichzelf niet dat je juridisch gezien bestuur bent, al kan de rechter daar positiever over denken/oordelen. Mijn opmerkingen komen voort uit voorzichtigheid, het kan juridisch gezien immers zo zijn dat jullie VvE helemaal geen bestuur heeft/blijkt te hebben. Zodra dat zo zou zijn kan ook niemand rechtsgeldig (maar wel feitelijk) de bestuurstaken uitvoeren. Mogelijk dat jouw rechtsbijstandverzekering je meer zekerheid kan bieden op dit punt.
Als ik je goed beluister en interpreteer dan lijkt het er op dat huurders (te) regelmatig sleutels kwijtraken en dat de VvE daar vervolgens voor opdraait. Nogmaals, eigenmachtig optreden door de 50%-eigenaar kan en mag domweg niet. En als er al twijfel is of jij echt de benoemde administrateur bent, de 50%-eiegenaar is met veel grotere zekerheid geen bestuurder (en zelfstandig en zonder opdracht van de VvE onnodig sloten vervangen en kosten maken kan dan al helemaal niet).
Ik heb overigens nog nooit van een Gemeente gehoord die zich ook maar in de geringste mate druk maakt over het hang- en sluitwerk aan welke privéwoning dan ook. Dat heeft de verhuurder mooi verzonnen, petje af. ;-))
Wat mij betreft zou je hoe dan ook samen met jouw andere mede-eigenaar moeten werken aan een goed bijgehouden en bij voorkeur schriftelijk dossier waaruit duidelijk blijkt dat jullie de derde eigenaar regelmatig hebben aangesproken en duidelijk gemaakt dat wat hij doet echt niet kan.
Hoop voor jullie dat het ondanks de voorgeschiedenis in der minne kan worden geregeld en dat de gang naar de rechter niet nodig zal blijken.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

“Als ik alles wat ik van een ander zijn visie vind moet aanvullen en betwisten ben ik volgend jaar nog bezig. Ik vind dit heel storend.”
Je moet niets, en zeker niet van mij! Jammer dat je het kennelijk storend vindt dat iemand anders wel de moeite neemt en op de koop toe nemt dat hij of zij volgend jaar nog bezig is. De vragensteller (klant zo je wilt) is koning.
En, if you can’t stand the heat, don’t go into the kitchen.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Paul,
Verder vul ik nog even aan met wat er in de reactie van Peter naar mijn mening nog zou moeten worden toegevoegd.
Waar Peter eindigt met; “dan heb je meer kans op een positieve uitspraak van de rechter.” stopt deze zin mijns inziens iets te vroeg. Naar mijn overtuiging moet er direct achteraan staan: de kans op een negatieve uitspraak van de rechter blijft ook ruimschoots aanwezig, en indien de uitspraak negatief voor je uit zou vallen loop je een behoorlijk risico dat je niet alleen in het ongelijk wordt gesteld, maar ook voor alle kosten (ook van de VvE) opdraait, en tot overmaat van ramp de oude situatie op jouw kosten moet herstellen.
Je neemt mijns inziens een groot risico wanneer je zomaar gaat verbouwen en op eigen gezag een verbouwing doet waarvan je met de akte van splitsing en het MR in de hand had kunnen/moeten weten dat het zonder voorafgaande toestemming van de vergadering gewoonweg niet mag.
Kort gesteld, ik zou het advies van Peter zelf nimmer volgen.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Peter,
Je zegt; “Lijkt mij een beetje onnodig om een ander zijn visie onderuit proberen te halen.”
Ik heb niet de minste behoefte om een mening van wie dan ook onderuit te halen. Dat doe ik ook niet, ik geef slechts mijn mening over jouw visie. Wanneer dat niet meer zou kunnen/mogen op een forum dan kunnen we iedere gedachtewisseling net zo goed stoppen. Waar zou een forum dan nog voor dienen?
Ik probeer slechts Paul een zo ruim mogelijke blik op zijn probleem en de naar mijn overtuiging beste weg te bieden. Zie verder de door mij gegeven argumenten
Met vriendelijke groet,
Bob

[Auteur]

Berichten